曆史上三次房地產大泡沫-美國-日本-南亞

曆史上三次房地產大泡沫

美國：7.5萬人口的城市竟出現2.5萬名地產經紀人

上世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅裏達州出現了前所未有的房地產泡沫。

由於佛羅裏達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這裏，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅裏達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅裏達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。

然而好景不長，到1926年，佛羅裏達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

日本：東京都地價超過了美國全國地價總和

20世紀80年代後期，為刺激經濟發展，日本中央銀行采取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

當時，國土麵積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全麵崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來曆史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

東南亞、香港房地產泡沫：香港業主均損267萬港元

20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，並陸續出台了一係列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家及地區的房地產市場進行投機性活動。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處於全麵危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，並直接導致各國及地區經濟嚴重衰退。

東南亞金融危機還直接導致了中國香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。

1984到1997年，香港房價年均增長超過20%。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998到2004年，香港樓價大幅下跌。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間裏，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。