日本三大都市圈地價16年來首次出現上漲 ZT

http://finance.sina.com.cn 2006年09月20日 08:17 中國證券網-上海證券報

據日本國土交通省19日公布的報告顯示，日本三大都市圈地價16年來首次出現上漲。報告認為，日趨白熱化的房地產投資基金並購是推動東京、大阪、名古屋地價大漲的主要因素。
國土交通省的報告顯示，日本三大都市圈物業價格平均上漲0.9%，東京更是成為飆升幅度最大的城市———居民用地價格和商業用地價格分別升18%和14%。
　　租金上漲或帶動地價上漲
　　“在東京，大型物業公司盈利十分牛，”

摩根士丹利駐東京首席經濟學家竹廣佐都(Takehiro Sato)表示，“日益上攻的租金很有可能帶來一股地價上漲風潮。”他的這番言論是在國土交通省報告發布之前發表的。
　　東京STB研究機構的數據表明，8月份，日本REITs(地產信托投資基金)總資產同比上漲65%達4.8萬億日元(合410億美元)。日本第二大房地產投資基金———日本房地產投資集團5月份發布的一份報告顯示，房地產投資者正陷入“激烈的競購戰之中”。
　　截至今年8月，日本房地產投資基金公司數量在一年內從22家上升至38家。日本市場上證券化的房地產資產總額達到10萬億日元，而其中45%是由REITs控製。
　　自1992年以來，日本商業用地價格跌幅在全國範圍內收窄，而同期周邊地區土地價格也出現一定漲幅。
竹廣佐都還表示，目前日本地價和房產市場的複蘇與上世紀80年代不同，現在隻有有潛力的地塊才會出現上漲，而20多年前，地價普遍上漲。
　　“鑒於日本央行將繼續實行低利率政策的預測下，我們央行官員必須采取措施避免出現地價泡沫。”日本企業家聯合會主席北城恪太郎表示。
　　7月，日本央行結束了長達6年的零利率貨幣政策。上周，日本央行貨幣政策委員會委員水野溫氏表示會繼續升息，盡管目前有跡象表明日本經濟增速有所放緩。
　　分析人士指出，日本地產價格上漲、房地產市場複蘇與房地產資本成功實行證券化機製不可分離。這一機製可以追溯到1998年9月。當時，為了幫助銀行清除壞賬，日本政府決定引入地產證券化機製。這一機製允許各路資本通過證券化手段進入房地產市場，並且增強了市場的流動性。2001年，日本兩大房地產投資基金日本房屋基金公司以及日本房地產投資集團成立。
　　日本KBC證券機構分析師馬拉伯認為：“證券化在日本房地產複蘇中扮演了十分重要的角色。理順並有效利用資產是打開經濟引擎的關鍵舉措。”
　　出現預防“過熱”呼聲
　　上海社科院亞太研究所高級研究員王少普認為，日本房地產會在短期內出現適度放緩的跡象，“目前日本國內已經有呼籲預防‘過熱’跡象的呼聲。”但他同時認為，從目前情況來看，地價的上漲還被限定在三大都市圈內，沒有擴大到全國；而且上漲水平，尚在一個合理的範圍內，沒有突破按房租等數據計算出的“收益返還價格”水平。因此，目前不會出現資產泡沫，估計還會有一定的上升餘地。
　　王少普認為，日本房地產穩步上升並不是今年出現的現象，其實在去年已經初見端倪。最近日本設備投資上升至曆史高點，這是推動房地產市場轉升的另一因素。近年來日本經濟景氣上升，辦公樓需求旺盛。另外，投資資金持續流入房地產也推動了地價上升。
　　日本地產分析人士認為，雖然從全國其他地區來看，所有商業用地的地價仍然下跌，但由於三大都市圈占到全國土地總資產的60%，加之地價上漲有從中心城市向周邊擴散的趨勢，日本很可能在未來一段時期走出泡沫經濟破滅後土地資產連續多年不斷縮水的陰影。
　　房地產證券化在全球蓬勃發展
　　住房抵押貸款證券化始於20世紀60年代末的美國，如今已擴展到世界許多國家和地區，它是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。 近年來，房地產投資證券化在世界大多數國家和地區得到蓬勃發展。
　　房貸證券化是指銀行將房地產抵押貸款按照價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，由於住房貸款的期限普遍很長，而金融機構吸收的存款又具有短期性，一方麵可以解決銀行“短存長貸”流動性不足的問題，另一方麵也可以使資金較少的企業參與房地產投資。
　　房地產投資證券化的優勢在於：一是小額投資者可以通過購買股票、債券及受益憑證投資於房地產，擴大了參與麵。房地產直接麵向資本市場，使巨額投資的籌集和融通成為可能。二是房地產投資證券化，把高價值量的房地產權轉化為小價值量的可流通的股權和債券，把房地產投資的風險分散、轉移到眾多的投資者中，降低了投資的總體風險。三是房地產證券操作規範、投資方便，籌資、融資標準化，可以上市流通，具有很強的流動性和變現性，且適用範圍廣。四是房地產投資證券化使房地產業的經營效率提高，使投資者與經營者分開，體現了兩權分離的現代企業製度。