ZT 轉貼一篇；“美國華人房地產調查報告”

與其他族裔相比，華裔在“炒房產”方麵具有先天優勢，他們有比較靈活的經商頭腦，通常情況下，他們有了房子，就有了對房地產市場的了解和認識，知道了買賣房屋的賺錢之道，容易在房地產市場上如魚得水。華裔比較理性，也就是有足夠的經濟能力時，才考慮購房，有時的理性到了保守的狀態，很少有華人采用0頭款的方式購房，華裔購房消費者最突出也是最主要的特點，就是頭款(Down Payment)付的多。還有有一些人持大量現金買房，這在80年代初來自台灣的移民大量進入美國後出現過，而近幾年來則出現在來自大陸的移民身上。華裔更喜歡居住成本高的大都會地區，可能這也是他們在住房消費上高出全國的平均水平的原因之一。有沒有自己的房子，已經成為是否走入美國夢的第一步。不論怎樣，隨著華裔移民的湧入，和他們購買力的增強，華裔今後將是美國房地產市場的一支主力軍。
雖然目前還沒有專門的機構對華裔房地產的情況進行統計和分析，但是有關對亞裔房地產市場的統計和分析、華裔專業房地產經紀人員的經驗、華裔購房消費的感受以及華裔居住集中區域房地產市場的發展，還是可以對全美華裔社區房地產市場的概況有一個整體上的認識。在三大主要消費中，住房消費名列在食品消費和其他生活費用消費之前。

華裔移民數量的成長、潛在的消費能力和傳統的文化傳統，都構成了對華裔社區房地產的支撐。華裔“炒房產”具先天優勢，據統計，加州華裔居住集中的蒙特利公園市、阿罕布拉市、亞凱迪亞市及聖蓋博穀東區的羅蘭崗、鑽石吧市等地的房價，要高於西裔居住的附近城市30%以上。但華裔在心裏上，投資保守，擔心負債，有些人在買房時非常挑剔，猶豫不決，坐失良機。不論怎樣，隨著華裔移民的湧入，和他們購買力的增強，華裔今後將是美國房地產市場的一支主力軍。

直到泡沫脹破才知道泡沫存在

華裔的購房情況，大致接近美國的整體表現。加州是全國房地產交易量最大的州，近20年來加州房地產發展的概況，是美國房地產發展的縮影。與美國的經濟發展一樣，加州的房地產也經曆了幾個起起落落。從1985年起，加州的房地產市場一直在上漲，到了1990年，上漲的幅度已經超過了1倍。但是從1990年的2月開始，房地產市場回落，到了1996年，已經跌到30%到40%。從1997年開始，加州房地產又開始緩慢增長。從1997年到2001年這段期間，加州房地產的增長是平穩的。從2001年開始，加州的房地產幾乎是以直線上升的方式上漲，這種情況一直持續到去年。從1997年到2006年，房地產市場的漲幅為2倍還多
紐約在房地產銷售上也是增幅較大的州，紐約的資深執照房地產經紀人、美國法學碩士趙利平表示，紐約的皇後及長島等地區的房地產市場，從1997年開始連續以不低於8%的速度增長，有些地方的增長速度甚至達到了20%

現在是否就是買方市場？趙利平通過對華裔社區房地產的分析有自己的看法。他認為，目前市場的趨勢確實是偏向買方市場，但是，買方市場的整體特征還沒有完全展示出來。

資深地產經紀代理倪弘表示，雖然房地產市場起起落落，但房屋價格不斷上漲的事實沒有改變。根據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtor)公布的統計數據，在1988年到1997年這10年間，美西地區中間房價長期維持在10萬元左右。美西地區地產價格最高的加州，中間房價也不會超過15萬到16萬元。從1998年到2005年間，加州的住宅價格上漲了81%，中間房價連續突破20萬元、30萬元、40萬元，南加州地區的中間房價達到46萬5千元，而北加州舊金山灣區的中間房價則達到64萬2千元。2006年加州房地產經紀人協會(California Association of Realtors )年會(www.realtorexpo.org)上公布的數據顯示，今年加州平均中間房價為56萬1千元。()

　　在分析房地產漲落的部份成因時，南加州21世紀房地產公司資深經理人、喜瑞都市副市長李欒複青表示，1990年加州房地產市場回落的原因是非常清楚的，這就是冷戰結束後導致國防開支大幅削減，使得加州的軍工產業蕭條，幾十萬人失業，根本談不上購屋置產。而2001年房市的徒漲，與股市崩盤後股市的資金流入地產業有關。2003年到2004年期間的曆史上的最低30年貸款利率，是房市火爆的強大支撐。簡單的總結一下可以得出這樣的結論，房地產市場的發展，與經濟的發展密不可分，並受到利率高低的控製。

目前華裔購房市場的趨勢確實是偏向買方市場，但是買方市場的整體特征還沒有完全展示出來。全國房地產商協會（National Association of Realtors）在11月20日公布的報告顯示，今年第三季全美成屋銷售較去年同期衰退12.7%，創曆來最大年衰退幅度；全美有38個州的房屋銷售都減退，其中又以內華達、亞利桑納、佛羅裏達及加州降幅最大。中間房價則下跌1.2%，達22萬4900元，在接受調查的148個都會區中有45個都會房價下跌。衰退幅度依序是西部21.5%、東北部12.5%、中西部11.8%、南部7.8%；以州別看，有多達38個州衰退，內華達州衰退38%、亞利桑納州衰退36%、佛州34.2%、加州衰退28.6%，共有9州降幅至少20%。該協會總裁康伯斯（Pat Vre-devoogd Combs）指出，在房屋供應量居曆史高點、房貸利率卻相對位居低點之下，此時正是購屋的好時機，買家的市場；但好景有限，預料明年春天左右，房地產市場存量下降、賣方讓步的意願也將隨之降低。

現在是否就是買方市場？趙利平通過對華裔社區房地產的分析有自己的看法。他認為，目前市場的趨勢確實是偏向買方市場，但是，買方市場的整體特征還沒有完全展示出來。

趙利平表示，概括地講，買方市場的特征應具備這些特點：供應遠遠大於需求，這是決定買方市場性質的關鍵因素；就業率減少，不再有足夠的人口支持住宅；待售住宅庫存量大增；政府、銀行、信托行等債權人拍賣因喪失抵押品贖回權的地產增加，同時吸引地產投資者湧入；房價貶值；部分賣主不得不甩賣地產以求盡快盡多收回淨資產，也有賣主在債權人申請拍賣前爭取自己賣出，以減少銷售成本和爭取最大利益；抵押貸款銀行對首次買房者實施更加優惠的條款；賣方在交易過程中失去主導方地位。

趙利平說，根據他對大紐約地區的皇後區及長島的蘇福克郡和納蘇郡8、9、10這三個月房屋銷售情況的統計，房價下跌的幅度連續三個月，房屋庫存也在下降。因此，雖然我們有理由相信當前全美範圍內具備上述特征的地產市場不在少數，有些已經是準買方市場；但也有些隻具備部分特征，還有些正在反反複複之中。

蘇福克郡今年10月住宅平均過戶價由去年同期的450，400美元微升到452，300美元，與9月比僅下降了1.95%，而9月比8月略有上升，8月比7月還上升了6.7%；這三個月與去年同期保持同一水平。納蘇郡今年10月住宅平均過戶價由去年同期的655，800美元降到了589，600美元，降幅仍然高達10.1%；8月比7月上升了4.2%，9月與8月持平，10月比9月略有下降；8、9兩月與去年同期比分別上升1.3%和下降3.3%。

南加州房地產的現狀也支持了買方市場的整體特征並不充份這樣的看法。著名的房地產數據追蹤統計機構DataQuick公司最新公布的數字顯示，今年10月份，包括洛杉磯縣、橙縣、河濱縣、聖地牙哥縣、凡杜拉縣和聖伯納迪諾縣的南加州，總共有2萬2千多棟房屋售出。這個數字比9月份降低了2.4%，但比去年同期卻降低22.4%。10月份房屋的銷售數量，是自1996年以來同期最低的。在洛杉磯縣，10月份共有7662棟房屋出售，比去年同期下降了21.8%，當時的數字是9792棟。一個不太尋常的情況的是，在房屋銷售下降的同時，中間房價卻略有上升。洛杉磯縣10月份中間房價是51萬4千元，比去年同期的49萬2千元上升了4.5%；而在橙縣，10月份的中間房價是62萬5千元，比去年同期的60萬6千上升了3.1%。

　　趙利平認為，從1997年開始的房價一路狂飆甚至出現了泡沫化徵兆，到目前房地產市場的平緩，應該說是實現了軟著陸，這是政府運用經紀杠杆進行調整的成功，政府通過運用調整利率所達到的效果來引導市場向著降溫的方向發展。他說，雖然冬季是傳統的房地產市場的淡季，但是現在房地產市場這種平穩的狀態，對買方和賣方都不是特別好。對於買方而言，占買方市場40%的首次買方者被分化，一部份人認為，已經等了這麽多年了，現在房價下來了，應該買了；另一部份人則認為，等了5、6年，房價終於下來了，再等等看，房價或許還會降。對於賣方而言，賣房者，一般是因離婚或是繼承遺產等進行財產分割而必須要出賣房屋的人。

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