悉尼買房經驗 – 08年1月

悉尼買房經驗 – 08年1月

 

By hey3g/遊子 Feb 2008

 

很久以前剛到悉尼的時候，記得那時的普通還不錯的房子好像最多就是三四十萬，上五十萬的房子在我的眼裏是豪宅。

來悉尼不久，境況改善得很快。於是便動了買房的念頭，比較仔細探討的是在某個區買個地，自己再蓋一個新的房子。為此還買了兩本建造房屋的雜誌。

不過，房子的計劃還沒有落實，生活卻出現天翻地覆地變化。買房的想法變得不現實，自己也幾乎沒有餘地去考慮房子的問題。除了中間動過一次和人合買一套公寓投資的念頭之外，房子對於我是一個很遙遠的概念。

當自己固定在一個不太喜歡的工作上難以動彈的時候，買房對我來說就是把自己套在那個工作上的枷鎖，一旦套上了，就更不能夠承擔一些風險，更沒有勇氣毅然擺脫那個工作。所以，當時和朋友聊天時，都說以後真正掙點錢以後直接來個豪宅，不必急著為一個普通房子背上沉重的債務不能自拔。

有著這樣的想法，就不太著急買房子。而且看著悉尼房價最近幾年停滯不前，貸款利息也逐漸升高，心裏盤算著房價該往下掉一掉了，計劃也許一兩年內就可以考慮買房的事情。

哪知道去年十二月，我的房東突然請了兩個地產中介來看我這個住了四年的房子。這個房子租得很劃算，所以我從來不打算搬走。房東是做小生意的，也貸款買了兩個的房子，最近他們業務很糟糕，還貸負擔也很重，於是便動了要賣這個房子的念頭。

房東的這個突然襲擊，把我原來的買房計劃硬是提前了半年到一年。無奈，對房地產市場一竅不通的我也不得不開始看房買房。

平時我總是聽到這個那個朋友的看房經曆，總覺得大家都要花非常長的時間去搞定一個房子。有一對朋友據說花了近一年時間。

我呢，從聖誕節前開始，到二月初簽定了一個房子，前後時間最多一個半月。雖然我僅僅觸及了買房這個巨大課題的一點皮毛，但是可能也稍微積累了一點經驗。在此和各位分享。

我個人覺得，為了節省看房時間，對買房者來說，最為重要的一個問題是到底你希望住在哪個大區。隻有首先把這個問題確定了，你才能很快的抓住機會，找到適合自己的房子。自己喜歡的地區，應該在平時生活中就逐漸的去了解決定。最好是能具體到幾個小區（suburb）。剛開始看的時候，我確定了兩個不同的區域。結果看過了幾個房子後，對那個比較遠的區域就放棄了。畢竟太遠，而且華人太少。

所以剩下的工作就集中在這個比較近的區域，其實就是集中在三四個社區當中。

不同的區域房子的定價方式，價位水平，等等都是完全不同的。如果同時在不同的區域看房子，很難客觀對比房子的相對價值。所以，我建議首先確定大區域。

第二重要的，是自己得準備好。準備好的意思是財務上（比如貸款要基本上知道哪一家公司，有一個pre-approval，等）和法律上（就是找一個律師或者Conveyancer)。其實我開始看的時候這兩方麵都還在進行當中，還沒有確定。對貸款我其實也是完全的門外漢。不過約了一個broker上門來談，她推薦了三個貸款，而且對我的情況作了很積極的評估。所以，我知道我貸多少應該沒有問題。不過對她推薦的方案我不太滿意，結果自己調查研究後，覺得網上直接貸款最劃算，但是有些公司實在不知名，不敢去貸，最後選定一家大銀行開的公司，詳細查了他們的客戶反映，好象沒有負麵的。有那個broker的方案墊底，我開始申請這個貸款。至於找律師，聽一個朋友說用conveyancer便宜一些。我便打了一圈電話，找定了一位，我還上門去送了一次合同。感覺他人不錯。其實房屋買賣conveyance都是非常固定的那些模式，他們的工作也基本上就是一個套路，隻要對方負責任，就是好的。從貸款和律師選擇方麵，我感覺比很多朋友用的都劃算了很多。

這些準備好了，你才能抓住好的機會，在和其他買家的競賽中勝出。

開始看房前，你需要對自己的財務狀況做一個客觀的評估。目前利息很高，房地產價格前景不是很明朗。所以，如果沒有足夠的首付就貸款很多，還不如租房子等待更劃算的機會。確定了自己能夠買哪個價位的房子之後，我建議你隻看那種標價稍微低於你的目標價位的房子。這樣在需要增加一點預算的時候會比較安全一些。而且也比較容易讓自己找到真正適合自己的房子。

我感覺，市麵上的房子大概有兩種，一種是的確物有所值的暢銷房。這種房子一般一放到市場上，很快就能出手，一般一周到兩周。另外一種房子是比較難賣的房子，相當多的這類房子要幾個月甚至半年才能賣掉，房主要一再降價。如果你和我一樣，是買自己住的房子，那麽可能會比較偏重於房屋的可住性，而投資性是其次的。那些投資房產的人，可能會對積壓貨更為感興趣，因為積壓的房子應該都有這樣或者那樣的一點問題。壓價的餘地比較大。

積壓房你可以隨時去看，房子積壓長了，估計地產中介都不會再在周六組織開放時間，因為大家都看過了，也吸引不了多少人。所以，你要是主動聯係中介，他們可能會帶你看一串這樣的房子。

暢銷房則是必須第一時間去看。我是周六當天查網站上的信息。同一個區的房子看過幾次，哪個是新推出的房子則是一目了然。還有一個辦法就是給原來看過的那些房子的中介留電話，請他們告訴你。有一次我對某個房子很感興趣，和那個華人中介聊了很長時間，結果他以後總是提前給我說他們手裏的合適的新上市的房子，原因是他知道我是一個serious buyer。從他那裏我也了解到了一兩個房子最後的成交價。

最後一點，是如果對某個房子看好，一定要去看第二次，第三次。把房子周圍和社區也看仔細看清楚了。就算是已經簽了合同，在五天的冷卻期也一定要再次去看看。

我最後簽定的房子是一個暢銷房，當時是推出的第一天。因為我之前已經看過近20個房子，對其中的四個也非常感興趣。看過一定數量的房子之後，自然而然，你就會很快知道一個房子是否值他們報出的價錢。當時我去看那所房子的時候，已經是開放時間的後半段，當時就有三四家人和中介談價錢。我耳朵裏聽他們已經說到馬上讓律師看合同，以及下午安排簽字的事情。看中介讓大家留電話的名單上，至少有四五個人的旁邊打了星號（表明那些人是非常感興趣，有可能購買的）。四處看過之後，我當時的判斷是這個房子非常物有所值。中介手裏麵的合同已經發完，我就跟到他們的辦公室去。在辦公室裏經過一番心裏鬥爭，揣測中介和其他買家可能的心理和最後價位，我決定冒險立即簽合同。我最後趕在別的買家之前把房子簽到手。所冒風險為合同是否有不合理因素，房子是否合適，等等。5天冷卻期我還可以退出。後來經過律師對合同和inspector對房子的檢查，我自己也又去看了三次，結論是這個房子沒有問題。

 

其實看房子和談朋友很相似，沒有比較就不知道自己看的是否是好房子；不知道自己想要什麽也很難讓你找到適合自己的房子。不過買房和找對象不同的是，房子就算買錯了，過幾年也可以換，轉成投資方出租等等，房子的價值還在，而且說不定還會增值；找對象找錯了，要換個更好的估計難度會大很多，損失的青春無價。不過，誰知道將來究竟是怎麽樣，將來是不可能完全計劃的。好房子很多，好人也不少，隨遇而安，知足知樂，就好。當然，機會來了是一定要抓住的。你準備好了嗎？