購房過程中須特別注意的法律問題 zz

1. 要審查房地產開發商的五證是否齊全： 　　（1）《建設用地規劃許可證》； 　　（2）《建設工程規劃許可證》； 　　（3）《建設工程施工許可證》； 　　（4）《國有土地使用權證》； 　　（5）《商品房預售許可證》。 　　2. 商品房銷售麵積的構成： 　　根據建設部發布的《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規》的規定：  　　商品房銷售麵積＝套內建築麵積＋分攤的公用建築麵積， 　　套內建築麵積＝套內使用麵積＋套內牆體麵積＋陽台建築麵積， 　　分攤的公用建築麵積＝公用建築麵積分攤係數×套內建築麵積， 　　公用建築麵積分攤係數＝公用建築麵積之和÷套內建築麵積之和。 　　公用建築麵積由兩部分組成： 　　（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其它功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築麵積； 　　（2）套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆）牆體水平投影麵積的一半。 　　3. 銀行按揭問題： 　　根據《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第四條的規定，住房抵押貸款的對象主要是城市居民，申請住房抵押貸款須具備以下條件： 　　（1）具有城鎮常住戶口或有效居留身份； 　　（2）具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 　　（3）具有購買住房的合同或協議； 　　（4）在商業銀行和住房儲蓄銀行開立儲蓄存款戶或交納住房公積金存款的，存款餘額占購買住房所需金額的比例不得低於30%，並以此作為購房首期付款； 　　（5）有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人代為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人； 　　（6）貸款銀行規定的其它條件。 　　4. 物業管理問題： 　　（1）物業管理的實質：物業公司受物業產權人和使用人的集體委托，為委托人提供管理服務； 　　（2）物業管理的內容： 　　a、物業的日常維修養護； 　　b、治安保衛； 　　c、清潔整治； 　　d、征收管理費及其他費用，負責保管和使用管理基金，編製財政預算、管理運行費用及管理基金收支賬目並定期公布； 　　e、確保業主和居民遵守房屋管理規則、政府租地契約和公共契約所規定的條款，並約束居民在使用公用地方和公共設施時的行為； 　　f、就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業部門交涉、處理投訴，調解住戶間的糾紛等。