財經觀察 2263:中國85%的家庭無能力購房

數據令人寒心：中國85%的家庭無能力購房 新華網

新華網12月7日報道 我國房價收入比超出合理承受範圍，85%家庭無能力買房。

今天上午，中國社科院在京發布2010年《經濟藍皮書》，記者從中了解到上述信息。

藍皮書指出，2009年中國房價太高，是政府的土地供應行政製度、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力等深層次原因造成的。

藍皮書同時表示，2010年的銷售麵積和房價水平，主要取決於政府穩定房價的決心和出台的調控改革措施。預計住宅需求會有一定幅度的上升，房價將溫和上漲。

點評專家

周天勇 知名經濟學家、中共中央黨校教授

梁爽 住房和城鄉建設部政策研究中心博士、副研究員

張立群 國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員

2010年展望

關鍵詞·房價趨勢

預計房價不會快速上漲

藍皮書指出，2010年銷售麵積和房價水平，主要取決於政府的表態與行動，包括可能出台改革政策等影響因素。

藍皮書還指出，2009年房地產建設速度較快，2010年下半年以後住房供給將較快增長，綜合供求情況較穩定，預計房價不會快速上漲。

藍皮書表示，如果嚴厲限製投資型和投機性住宅需求，並改革出讓金為房產稅，房價企穩和微微下調，並且房地產的成本有所下降，預計住宅使用需求會有一定幅度的上升，而投資型和投機性需求會相應萎縮。

【專家解析】

得看改革決心的有無和大小

專家組認為，我國蓄積性的剛性買房需求在2009年已經釋放，投機投資性買房需求已受到控製，未來房價將溫和上漲。

專家組明確表示，房地產及其財政體製不改革肯定不行，中國的房地產在2010年已經到了一個十字路口，2010年及其後房地產走勢會怎樣，主要看各方利益博弈的結果。

專家組特別強調，這主要得看國家和政府各部分聯動配套改革的決心有無和大小。

專家組指出，在2011年和2012年，我國可進行收取房產稅的試點改革，並在全國實施。

關鍵詞·土地供應

政府寡頭壟斷土地供給市場

藍皮書指出，中國土地的供給市場，除了政府行政限製土地的供應量外，另一特征就是政府寡頭壟斷。

據了解，這種壟斷既是政府一家寡頭壟斷供應土地，也存在許多房地產商和其他用地商高價競爭購買土地。

藍皮書指出，政府寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局，是除了土地供應小於土地需求外推動房地產價格持續上升的重要原因。

【專家解析】

改革“招拍掛”形成競爭

對於2010年的土地調控，專家指出，應增加土地供應，抑製土地和房屋漲價，另外，還要改革招拍掛製度，形成競爭性的土地供應市場，以抑製國有壟斷資本頻繁製造地王。此外還要改革政府現行土地收入流程，調整房產稅等來源。

對於改革為競爭性土地供應市場，專家組明確指出了改革內容：縮小非公益用地的征用範圍，集體土地隻要符合建設規劃，不經過政府征用，就可以直接進入建設市場。在時間上改變招拍掛不定時並集中上市供應的形式。

專家組同時建議，城鎮用地單位要轉讓自己使用土地的，要自主在交易中心掛拍尋求買家。

2009年聚焦

關鍵詞·住房購買力

家庭收入全款買房不現實

藍皮書表示，房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）應當在3-6倍的範圍，6倍以上的居民購買住房就已非常困難，也有研究認為，房價收入比在6-7倍區間。

根據這一區間，藍皮書指出，2009年城鎮居民收入房價比將達到8.3倍，大大超出合理的承受範圍。

藍皮書指出，2009年農民工的房價收入比為22.08倍，而對於農民的城鎮房價收入比則為29.44倍。

藍皮書特別強調，85%的家庭沒有購買住宅的能力

【專家解析】

房價使農民工成不了新市民

專家組分析，據2008年全國不同收入階層房價收入比示意圖顯示，包括中等收入居民在內的中低收入居民要占全體居民的60%，這些居民沒有購買住宅的能力。

專家組指出，如果再加上每年需要向城鎮轉移的農民人口，的確有超八成的家庭沒有購買住宅的能力。

專家組強調，這樣的高房價使農民工永遠也進不了城市，成不了新市民。如此高的房價收入比、居民的高成本已成為比戶籍製度還要難的阻礙農民工永久進入城市和城鎮的高門檻。

專家組表示，中國正處於城市化階段，大量需要在城鎮購買房屋的是從農村向城鎮轉移的農民工家庭，房價與他們的收入相比2007年就已在22倍以上。

中國1990年以來的房價收入比變動趨勢（單位：元）

    年份 城鎮住宅城鎮人均年房款為城鎮三口 農民人均房款為農民三口套房價值可支配收入人年收入的倍數 年純收入人年收入的倍數

1990 253021510.2 5.58 686.3 12.29

1995 769514283.0 5.99 1577.7 16.26

2000 1285966280.0 6.83 2253.4 19.02

2005 23789310493.0 7.56 3254.9 24.36

2006 26201711759.5 7.43 3587.0 24.35

2007 31713013785.8 7.67 4140.4 25.53

2008 34893015780.8 7.37 4760.6 24.43

2009 4415648856.0 8.31 5000.0 29.44

關鍵詞·房價漲幅

2009年商品房漲價近一成

藍皮書指出，2009年房地產經濟形勢從年初的低迷，走向5月份以後的高漲，8月底以後，銷售增幅下降。

而對於2009年中國房價為什麽這樣高，輿論大部分指責開發商，包括一些經濟學家也批評房地產商謀取暴利。

藍皮書指出，2009年1-8月，全國完成房地產開發投資2.11萬億元，比上年同期增長14.7%，商品房銷售總額23463.74億元，同比增長69.9%。

藍皮書表示，2009年商品房價格上漲5%-10%，每平方米價格為4935-5280元。

【專家解析】

體製問題集中暴發

專家組強調，中國高房價的形成，主要原因是供給相對於小和需求相對於大。其深層次的原因是政府的土地供應行政製度、壟斷性的賣地體製、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力。高房價是這些體製問題的一次集中暴發。