財經觀察 2262: 王石警告中國房地產泡沫

王石警告中國房地產泡沫

華爾街日報 12-04

中國最大地產開發商萬科企業股份有限公司董事長王石警告說，中國一些最大城市的房地產泡沫可能擴散到中國其他地區，可能會給市場造成破壞性後果。
萬科企業股份有限公司董事長王石王石在接受《華爾街日報》獨家專訪中說，為了避免中國經濟陷入全球經濟衰退，中國政府一年前實施了刺激政策，一定程度上推動在全球金融危機來襲之前陷入嚴重困境的中國房地產市場從根本上出現好轉。

王石說，受此影響，中國房地產價格今年出現回升，雖然目前大多數中國城市今年的房價漲幅還不是很大，但在北京、上海和深圳等城市，房價飆升程度令人驚訝。

王石說，就全國而言，情況還沒有發展成為一場房地產泡沫。但就單獨城市，以及一些主要城市來說，泡沫是顯然存在的。這點毫無疑問，我對此非常擔心。王石說，他擔心這種勢頭可能會波及二線城市，這樣一來其性質就會類似日本曆時十年、於上世紀九十年代初破滅的房地產泡沫。25年前，王石創立了萬科，如今已將其打造成中國房地產市場最大的開發商。中國是全球增長最快的房地產市場之一。

房地產市場是中國經濟今年最為強勁的組成部分之一，目前關於中國房地產市場上投機活動新危險的爭論不斷升溫，而王石這番話是其中最具警戒意味的。

今年前10個月中國售出的住房總麵積較上年同期增長了50%。整體房價漲幅相對溫和，今年前10個月累計上漲了4%左右。但在一些城市，房價漲幅明顯較快：中國國家發展和改革委員會的數據顯示，杭州房價同期上漲了6.6%，深圳房價飆升了13.8%。
全國性房地產崩潰給美國和歐洲帶來了沉重打擊，並引發了全球經濟衰退。然而中國並不存在會引發這種狀況的係統性缺陷。中國幾乎不存在住房貸款證券化，購房者可獲得貸款的上限為房屋價格的70%──購買第二套房產的貸款比例更低──杜絕了美國住房泡沫中的那種零首付抵押貸款現象。很多分析師說，隨著不斷擴大的城市人口變得更加富有，中國仍然存在巨大的新住房需求。

市場擔心失控的投機活動可能會引發一個長期的需求停滯時期，重創房地產和建築行業，抽去中國經濟的一根主心骨。短期而言，地產開發商因為土地價格飆升而導致未來利潤麵臨壓力。王石沒有具體談到這個問題，但其他中國開發商警告說，一些城市的土地價格已經急劇上漲，如果不大幅提高未來的房屋售價，就很難從未來的開發項目中賺錢。

中國房地產市場去年陷入了低穀。在房屋銷量和房價飆升數年之後，中國政府2007年開始對房地產行業的銷售和貸款實施限製。就全國而言，中國房價在2008年7月見頂，去年10月中國住宅銷量同比下滑了17%。負債累累的開發商資金日漸緊張。

2008年11月，隨著全球金融危機加劇，中國政府宣布了人民幣4萬億元（約合5,850億美元）的經濟刺激計劃，並開始激勵銀行增加放貸。這導致中國銀行業新增貸款激增──其中很大一部分流入了房地產行業──市場人氣也因此急劇回升。今年3月，房屋均價再次開始出現月度環比上漲。

王石說，如果金融危機沒有發生，中國政府繼續實施宏觀經濟調控，那麽中國三分之一的地產開發商都會陷入嚴重的困境。

萬科是中國經濟複蘇的一個主要受益者，王石大體上也讚同中國政府的刺激措施。王石說，萬科在中國30多個城市擁有業務，公司今年早些時候預計今年房地產銷售總額將不到人民幣550億元。但他現在預計，今年房地產銷售總額實際上將突破人民幣600億元，明年將達到人民幣800億元。今年前9個月萬科收入同比增長32%，至人民幣279.9億元，同期淨利潤同比增長30%，至人民幣29.6億元。

王石沒有對化解潛在資產泡沫提出具體的政策對策。中國政府經常對在政治上相當敏感的房地產相關政策進行調整，分析人士目前正在爭論政府是否即將出台新措施。

今年58歲的王石說，總的來說，他對中國經濟前景持謹慎樂觀態度。但他對明年資產價格因為巨額刺激計劃而持續暴漲的前景表示擔憂，認為這種情況可能會很難挽回。王石說，這種貨幣擴張已經進入了固定資產投資和基礎設施領域，這可不是說喊停就能停的。