財經觀察 2247: 房價下跌勢在必行

房價下跌勢在必行
By laoba1
    曆史總是驚人地相似，經曆了過山車後僅隔一年，樓市的火爆再度重現。開發商你追我趕地搶地，地王頻現，房價不但袮補了08年的下跌，很多一線城市持續創出新高，深圳市場更上演了一年翻番的好戲。房地產市場與股票市場何其相似，貪婪總能令人好了傷疤忘了疼，無數人對擊鼓傳花的遊戲樂此不疲，並期望能一直延續。市場的沸騰讓地產商們早已把08年的舉步維艱拋之腦後，炒房者和股票投資者也把08年的痛苦忘得一幹二淨，大家有重新期望房價漲到天上去。
    實際上如果沒有人為因素，現在房地產市場可能仍在低穀中徘徊。金融危機使中國經濟經曆了前所未有的困境，政府不得不推出龐大的救市計劃，作為國民經濟支柱產業之一的房地產行業自然成為政府的有力武器。08年底推出數條房地產優惠政策，使大量累積的剛性需求得以釋放，同時寬鬆的貨幣政策以及天量信貸、低利率啟動了投資性需求，促使了中國房地產市場的絕地反擊。
    毫無疑問未來中國城鎮化進程仍將持續，大量的剛性住房需求仍然存在。然而當房價遠高於大眾購買力時，這些剛性需求將成為無效需求。08年底由於房價下降到一個較低的區域，同時伴隨著優惠政策的出台，剛性需求才得以集中釋放，然而當09年下半年房價越來越高的時候，可以明顯地看出剛性需求很快便逐步萎縮，房價已經主要依靠投資性需求支撐。
    從幾個數據可以看出中國的房價有多高。按照國際標準房價收入比合理區間應為1：3到6，中國大部分城市這一比例已經超過10，一線城市基本達到20以上。另一個指標租售比合理值應為1：200以下，中國多數城市已經為1：300，北京、上海、深圳等更是高達1：400以上。另外從絕對價格看，中國房價已經達到甚至超過收入了遠高於中國的歐美、日本的水平。
    未來隨著中國經濟的企穩，房地產優惠政策將被取消，流動性逐步收縮，並進入加息周期，依靠投資性需求支撐的高房價下跌將不可避免。而隨著信貸政策的收緊以及資金成本的上升，加上最近的高地價，房地產企業盈利也許會經曆一次較大的波動。房企股票的估值不算太高，因此風險比07年小，但再希望獲取高回報會比較困難，杠杆炒房者則風險巨大。
梁軍儒20091116