財經觀察 2225: 地產價漲量跌是危險信號

地產“價漲量跌”是危險信號
 
21世紀經濟報道 賈海峰 北京報道 2009-10-12 22:39:47
住房和城鄉建設部、國土資源部等房地產調控部門紛紛通過不同形式，就當前房地產市場形勢，發出自己的聲音。
10月9日，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院則發布了一篇題為“房地產行業價漲量跌現象探析”，指出9月份以來出現的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，沒有實體經濟複蘇和適當的調控政策應對，房地產行業會走向一個更危險的極端。
而住建部日前也全文發表了一篇該部部長薑偉新的署名文章，薑偉新指出必須建立分層次供應的住房體係，鼓勵自住型和改善型住房需求，抑製不合理住房需求。
危險的信號
較之2008年出現的“價漲量跌”現象，上述國土部土地勘測院發布的“房地產行業價漲量跌現象探析”（以下簡稱“報告”）中指出，2009年6月份之後出現的全國性“價漲量跌”現象，是一個危險的信號。
上述“報告”中指出，6月份以後國內房價以每個月環比1%的遞增速度增長，但是交易麵積卻逐月大幅度下降——6月份全國房屋銷售麵積接近1億平方米，而7月份就下降到了8000萬平方米以下。
“報告”中認為，今年4月份以後的房地產市場複蘇是國內擴大內需等政策刺激下造成的。尤其是企業貸款增加，而又不投入生產性領域，轉而將資金投向房地產市場尋求高利益回報。社會投資者在國企資金等流動性資金的帶領下，也都紛紛介入房地產市場，形成了今年6月份為高峰的一輪房地產市場上升。
但是，這種上升的持續性比較差，僅僅是在3個月之後，也就是7月份開始就呈現了全麵下跌的態勢。
中國房地產和住宅研究會副會長顧雲昌9日在易居克爾瑞“2009三季度企業銷售情況報告”會上指出，9月份和10月份的行情仍舊會持續7-8月份的走勢，但是房價明顯已經成為交易量的殺傷器。
易居克爾瑞發布的研究報告稱，根據房地產公司銷售20強研究的報告結果，房價已經成為各主要房地產上市公司銷售量下降的主要原因。
對比7月份克爾瑞發布的上半年房地產企業銷售20強報告可以看出，今年第三季度房屋銷售數據出現了微妙的變化。銷售冠軍萬科從第一的位子上掉下來，一向以大盤、低價著稱的恒大地產則快速上升。
萬科的排位變化尤其值得人們關注。其第三季度銷售金額為120.8億元，銷售麵積122.57萬平方米，分別位於第二和第四。而在上半年的報告中，萬科各項指標都處於第一。
今年上半年，萬科銷售房屋平均單價約是8819元/平方米，而第三季度的平均房價就達到了9855元/平方米，房價上漲10.5%；今年上半年單價銷售最低的世紀金源集團，銷售單價是3346元/平方米，而今年第三季度的銷售房價就達到了3712元/平方米。雖然絕對單價仍然很低，但是較之上半年的銷售單價則上漲了10.8%。
 
而第三季度以123.30億元的銷售業績快速躥升到第一位的恒大地產，對比其上半年和第三季度的銷售單價變化，卻有另外一個意思：記者綜合計算後發現，恒大地產今年上半年銷售單價是5318元/平方米，第三季度銷售單價是5353元/平方米，僅漲價0.6%。
中國房地產測評中心主任龍勝平說，恒大躍升房地產企業20強銷售第一，說明了以上市和擴大銷售額為目的的銷售策略，跑贏了以單個項目利潤為追求的模式。
“報告”也指出，土地購置麵積和開工麵積大幅度下降，導致了房屋供應量減少，如果沒有相應的調控政策出台，則房價在嚴重偏向賣方市場的情況下很難下降，而國內房地產市場也將維持這個“價漲量跌”的趨勢。
調控契機
還有2個月就到年底，去年年底出台的為期一年的穩定房地產市場的政策是否會調整，就成了市場關注的熱點。
上述國土部的“報告”中指出，在實體經濟恢複不到位的情況下，房地產扶持政策會將該行業變成一個投機和投資的行業。7月份以後市場表現出來的價漲量跌的行情，就說明了市場的猶豫和觀望。
“報告”指出，應該出台相應的政策對當前泡沫化的房地產市場進行調控。除了繼續扶持中小企業發展，增加就業等發展實體經濟的政策外，還應該針對房地產市場過度投機的問題，出台係列強化政策。
例如，實行土地供應結構多元化，繼續加強對保障性安居工程和中小戶型房屋的供地，控製高檔房屋供地，從源頭上抑製企業投機行為。
中國土地勘測規劃院地價所所長趙鬆此前向記者表示，建議國務院落實之前出台的開發商竣工時間和建設標準的合同的規定，將開發商建設、竣工時間等寫入土地出讓合同，政府依據合同監管開發商開發進度，可以有效防止囤地。
一位接近國土部的專家則指出，年底可以考慮適當從緊的政策對房地產市場進行調控。並不是說要穩定房地產投資就對房地產高投機行為放任不管，積累泡沫而發生較大的係統風險。可以采取具體政策對房地產市場比較明顯的問題進行局部調整，不建議對2008年底出台的穩定房地產市場的政策進行大幅度調整，但是有些扶植性政策可以廢除。
不過，也有些專家認為當前房地產市場情況不構成對房地產行業實行緊縮性調控的理由。顧雲昌表示，“金九銀十”出現的交易量下降問題，隻是個別城市的問題。市場交易量在9月份以後出現了企穩，就說明了市場將走向一個穩定發展的時期。
因此，2010年是否就要對房地產市場進行緊縮性調控，依然要看2010年宏觀經濟的開局怎麽樣。