財經觀察 2165 --- 房價若不止跌 美國經濟難言複蘇

房價若不止跌 美國經濟難言複蘇

除

非房價停止下跌，否則美國經濟就難以東山再起。而房價持穩的這一天尚未到來。

前美國聯邦儲備委員會(Fed)主席格林斯潘(Alan Greenspan)表示，如果要完全結束當前這場危機，美國住房價格至少得持穩才行。和擔任美聯儲主席時一樣，格林斯潘仍然在饒有興趣地分析著住房數據。

格林斯潘

對擁有自己住房的三分之二的美國家庭來說，住房就是他們最大的資產。房價跌的越低，他們的財富就變得越少，就越發不願意或沒有能力消費和借款。對住房建築商來說，房價跌的越低，他們蓋的新房也就越少，雇傭的工人也會越少。而對很多美國銀行和其他金融機構來說，抵押貸款、抵押貸款支持證券以及基於抵押貸款的金融工具仍然是它們的巨大麻煩。房價跌的越低，這些貸款和投資就越不值錢，金融體係的基石就變得越薄弱。

盡管住房銷量似乎正在走高是一個好跡象，但房價卻沒有回升。美國地產經紀商協會(National Association of Realtors)本周公布，美國5月份單戶型成屋售價中值為17.29萬美元，較上年同期下滑了16.1%。美國政府周三預計，5月份新建房屋價格較上年同期下滑了3.4%。

盡管數據不太及時，但更為複雜的同一套住宅再次出售價格對比指標也顯示出了類似的趨勢。S&P/Case-Shiller對美國10個與20個主要城市市場的住房指數仍在繼續走低。最新數據顯示，2008年3月至2009年3月，美國房價下跌了將近19%。美國聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)表示，4月份房價較上年同期下跌了6.8%；該機構隻追蹤擁有房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)出售或支持的抵押貸款的住房銷量。

房價影響經濟複蘇

在美國的房價回歸平穩之前，經濟是不會複蘇的。除了美國家庭以外，房屋市場還與銀行、信貸市場、建築行業，以及就業率息息相關。《華爾街日報》的財經編輯David Wessel對此作出了解釋。

房價繼續劇烈下挫會給整體經濟造成嚴重的後果，因為這會給美國中產階級帶來如此顯著的衝擊；中產階級是美國的消費大軍，他們一般是通過房利美和房利美支持的普通房貸買房，所謂的“符合資格的”貸款。次級抵押貸款借款人在他們住房上擁有的任何淨值都已經不再。但美國大約有800萬普通房貸都是在2005年和2006年發放的。此後住房價格已經顯著下跌。

格林斯潘說，2005年以來發放的合規抵押貸款大部分都要高於房屋的市場價格了。哇。盡管很多貸款餘額大於房價的房主將繼續支付月供，卻不能轉按揭或動用物業套現貸款，因此他們有更大的違約和止贖風險。

格林斯潘說，在不對宏觀經濟造成太大的影響的情況下，我們能承受房價再下跌5%。不過如果房價跌12%，那麽將會再有400多萬房主麵臨貸款餘額大於房價的處境。

去年8月，格林斯潘預測房價很可能將在2009年上半年開始企穩或觸底。如今他卻說，那一天的到來比他曾經預測的要晚約3到6個月。美國人新組建家庭的數目少於他的預期，這就意味著房屋需求減少。新屋的完工比他預計的要快，造成房屋供應量增加。結果就是，空置單戶型住房市場供應量的下滑不如他預計的快。除非該指標大幅降低，否則房價將持續下跌。格林斯潘認為該指標是反映市場上未售房屋過剩的最佳寫照。

經驗豐富的經濟預測人士、前美聯儲理事梅耶(Lawrence Meyer)說，對經濟前景悲觀和較不悲觀的人之間最重要的差異之一是他們對房價的預測。梅耶屬於較不悲觀的陣營。他認為，房價下滑速度在放緩，並預計第四季度前，美國經濟的增幅將超過2%，比很多其他預測人士認為的都要快。

有三點可以證明梅耶等人的樂觀看法是錯誤的。第一，美國消費者的節儉程度持續上升，這會打壓整體增長；第二，金融動蕩死灰複燃，這將產生同樣的後果；第三，房價持續暴跌。

David Wessel