財經觀察 1890 --- 房價觸底了嗎？

房價“地板”未必牢靠 2009年 03月 27日 11:39 房 價目前看來像是觸底了，但這個“地板”牢靠嗎？ 鑒於美國政府出台了許多重大措施支撐抵押貸款市場，房價顯示出可能沒有太多進一步下跌空間的跡象。 但房價並不僅僅取決於低廉的融資。事實上，如果更大範圍的經濟不能迅速複蘇，政府的調節措施可能反而導致房價再度下跌。 大幅下挫的房價和超級低廉的抵押貸款肯定會引發抄底。政府對信貸市場的幹預促使基準的30年期定息抵押貸款利率降低到了4.85%。這是自房地美(Freddie Mac)自1971年開始記錄這項數據以來的最低水平。據聯邦住屋融資局(Federal Housing Finance Agency)公布的數據，1月份美國房屋價格較12月份上漲1.7%，此前幾個月房價都在下跌。 這是房市的惡性循環可能被打破的一個小信號。決策者們擔心，房價跌得越狠，尚未還清貸款的借款人就越有可能選擇違約，從而增加止贖，迫使房價進一步下跌。 如果房價持續複蘇，就可能消除這種擔憂，同時支撐整個經濟領域的信心。 一項關鍵數據表明房價有希望回升。美國全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)的負擔能力指數比近期房市泡沫期間的低點高67%。此外，該指數還比1991年底的水平高52%，當時正是1990－1991年衰退之後房價開始上漲之際。當住房成本相對於收入出現下降時，該指數就會上升。 但還有兩方麵的因素可能阻礙房價回升。 首先，借款者可能不想在個人財務狀況依然緊張的時候背負更多的抵押貸款債務。房價負擔能力指數沒有反映個人財務狀況。截止去年年底，個人可支配收入僅為住房貸款負債的75%。而1991年這一比率為114%。 第二，不斷上漲的失業率可能繼續產生不利的影響。這種情況令在職人員對大筆買房開支更為謹慎，但失業造成的最大破壞是導致止贖增加，甚至個人財務狀況較好的借款人也可能麵臨止贖。 貸款拖欠比率數據並不樂觀。需要特別指出的是，2006年之前發放的貸款出現違約的情況正在增加，而2006年貸款標準才開始大幅降低。First American CoreLogic的數據顯示，今年1月，2005年發放的Alt-A貸款累積違約率為4.2%，遠遠高於上年同期的0.64%。2005年發放、不符合房地美或房利美(Fannie Mae)收購條件的優質貸款今年1月份違約率為0.56%，上年同期為0.07%。 房利美2005年的抵押貸款大多數都是在十分謹慎的前提下發放的，但如今它們的違約率也異常高。 在這樣的背景下，政府將會繼續加大對抵押貸款的補貼。其風險在於：購房者被人為保持低廉的融資成本吸引入市，結果卻發現房價隨後又跌穿了當前的“底”。 Peter Eavis