財經觀察 1287 --- 美國拯救方案成敗關鍵在房價

美國拯救方案成敗關鍵在房價

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2008年09月23日11:29

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化解金融危機，美國財政部計劃斥資至多7,000億美元解決抵押貸款問題，而能否遏製房價跌勢將是這一方案成敗的關鍵。

布魯金斯研究所(Brookings Institution)資深人士艾爾門多夫(Douglas Elmendorf)表示，別抱太高的期望。他談到，財政部的拯救方案不會改變房價不斷下跌的基本麵，因為這改變不了許多人根本就住不起現住的房子這一現實。

在這場震撼金融市場的危機中，房價不斷下跌一直是問題根源所在。如果住房價格能夠繼續回升，那麽過度借貸的貸款者還可以進行再融資，或者賣掉房子清償債務；但是他們卻目睹了房屋價格不斷下滑乃至資不抵債的糟糕局麵。陷入止贖程序的房屋數量不斷上升，增加了房屋空置量，從而進一步壓低了房價。

雪上加霜的是，目前金融機構持有的諸多問題抵押貸款相關證券實際上就是一場賭注，他們押注美國房價不會全麵下跌──而在兩年前房價就已經開始走低。房價下跌的越多，這些賭注就賠的越狠，金融公司的問題也就越大。這種狀況限製了金融公司放貸能力，在某些情況下，還威脅到了他們的生存。6月份美國S&P/Case-Shiller住房價格指數較2006年7月峰值時下挫了19%。

艾爾門多夫表示，政府的拯救應該會有所幫助，因為該方案目標指向最近幾周迅速惡化的金融市場，意在避免信貸市場完全枯竭。他談到，我們會麵臨房價持續下跌的情況，還會遭受失業率不斷上升的問題；但我們將能夠避免經濟陷入深度衰退，這就是我們現在所能實現的目標。

高盛集團(Goldman Sachs)經濟學家也持有類似觀點；該行仍然預計今年年底前美國經濟增長會逐漸陷入停滯，隨後在明年緩慢複蘇。

高盛經濟學家麥凱維(Ed McKelvey)在一份客戶報告中寫道，最近幾周市場重現動蕩，似乎意味著需要再次下調經濟增長預期；但是，這種狀況也促使決策者們做出過度反應，采取了數十年來都未見的幹預措施。他們的舉措可能有助於化解一直在發展的金融市場動蕩。

盡管財政部拯救方案尚未公布諸多細節，讓各機構難以作出準確預測；但一些經濟學家表示，該方案可能會帶來一個很大的好處：避免更多房屋陷入止贖程序。瑞銀證券(UBS Securities)經濟學家哈裏斯(Maury Harris)表示，幫助貸款買房人擺脫困境的可能會是一個抵押貸款減免措施和一個支付方案。他認為，止贖房屋的價格已經變得非常低迷，因此減少進入止贖的房屋數量可能有助於支撐房價。

穆迪經濟網(Moody's Economy.com)首席經濟學家讚迪(Mark Zandi)表示，如果政府能收購所有貸款，那麽這個過程會變得簡單些，因為這樣政府就能掌控抵押貸款的所有變數。但如果政府收購的是抵押貸款池打包出售後的抵押貸款支持證券，那麽事情就會變得較為複雜。他認為，如果政府沒有收購核心貸款，那麽他們就不能修訂貸款條款、更有效地避免房屋陷入止贖。

賓夕法尼亞大學沃頓商學院(University of Pennsylvania's Wharton School)的地產學教授蘇珊·沃切特(Susan Wachter)說，拯救方案使得放貸機構能將壞帳移出帳麵，從而維持這些機構的運轉並確保繼續放貸。如果措施得當，那麽拯救方案能保證銀行發放新貸。隨著美國每年新組建超過1百萬個家庭，購買新房屋將有助於降低美國住房庫存，目前房價正受到住房庫存的持續壓力。

政府的舉措要想取得廣泛成功，那麽除了財政部這一新計劃，幾乎肯定還需要輔以其他措施。沃切特表示，這些措施包括向市場注資幫助銀行維持放貸業務，重組問題抵押貸款以減少湧入市場的陷入止贖房屋。如果銀行預計房價會繼續下跌，他們就不願發放貸款，哪怕在他們有充足資本的情況下也是如此；而願意買房者的數量也會繼續保持低位。

沃切特說，這裏問題是，如果人們預計房價會繼續下跌，不是因為信貸市場而是因為住房庫存過多，那麽他們又會作何反應。

美林公司(Merrill Lynch)經濟學家羅森博格(David Rosenberg)提醒客戶說，即使政府舉措能夠成功化解金融危機，那也要數年才能見到成效。在儲貸危機中，政府組建了清債信托公司(Resolution Trust Corporation)處理壞帳；但對市場或經濟而言，這都不是立竿見影的解決之道。

羅森博格寫道，所有抄底者都應該記住，美國政府於1989年組建了清債信托公司，但一年後股市才觸底，兩年後經濟才開始複蘇，住房市場的反彈則耗費了三年時間才最終實現。

Justin Lahart / Ruth Simon