財經觀察之 1184 --- 中國的房價為什麽會居高不下？

中國的房價為什麽會居高不下？成因有四

文章來源: BBC 於 2007-11-20



BBC時事評論員林貢欽/中國的高樓價，巳是當今民生中的詬病。

國家發改委不久前發布的報告指出，房價漲幅呈逐月加快之勢。2007年4月、5月、6月、7月和8月，70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%。

分地區看，深圳、北京等城市房價高位上漲，近5個月新建商品住房銷售價格漲幅均在10%以上，其中，8月份同比分別上漲17.6%和13.5%，銷售均價分別達到平方米12790元和10071元。一些二、三線城市房價漲幅也在加快，北海近5個月漲幅均在13%以上，8月份達到18.2%。與此同時，長三角地區部分城市房價出現回升勢頭。

中國的高樓價，不僅居高不下，而且還有不斷上漲的趨勢，究其成因有四：

第一，土地"招拍掛"政策，即土地的招標、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導致高樓價。

商品房的成本構成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。

我不反對土地"招拍掛"政策，因為它基於商品房用地價值最大化的原則，即商品市場的基本原則。

土地"招拍掛"政策，符合土地資源合理配置原則，避免了暗箱操作，鏟除了滋生腐敗的一個溫床。

更重要的是它基於法製的原則。

《中華人民共和國憲法》第十條規定："城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。"

2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第一百三十七條明確規定："工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。"

因此，"招拍掛"政策，符合法治的原則，可以保障公有土地市場價值的最大化，從而體現了全民利益的最大化。

商品房開發建設用地的市場原則直接導致商品房銷售也實行市場原則，公開價格等信息，價高者得。商品房銷售不實行原始共產主義的平均分配原則，也不實行社會主義計劃分配原則，更不實行共產主義的按需分配原則。在商品房沒有豐富到全體國民戶均一套的情況下，商品房銷售采取的市場原則，是兩弊取其輕的較佳選擇。當然，其負作用是造成公民在住房上的不公平，造成有的人有幾套住房，有的人缺少住房；有的家庭人口少住大房子、新房子，有的家庭人口多住小房子、舊房子。

然而，這一商品經濟條件下按金本位購買住房的社會不公平，比起20多年前在計劃經濟條件下按官本位原則分配住房的社會不公平，無疑是一個巨大的進步。因為計劃經濟下按官本位原則分配住房的不公平，是社會財富極度匱乏下的不公平，被不公平對待的人較多；而商品經濟條件下按金本位購買住房造成的社會不公平，是社會財富相對富足下的不公平，被不公平對待的人相對較少。前者是絕對不公平，後者隻是相對不公平。

自2002年7月1日施行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》以來，對公有土地市場價值的最大化和減少土地出讓領域腐敗案件的發生起到了積極作用。當然，它的消極作用也是明顯的，就是大幅度地抬高了商品房用地的價格。在市場經濟條件下，商品房開發中的地價和樓價的關係是麵粉和麵包的關係，即水漲船高的關係。商品房用地價格的不斷升高，直接導致商品房銷售的市場價格不斷升高。

第二，大幅增加的貨幣發行量是高樓價的幕後推手。

國家統計局2007年8月13日發布，7月份CPI(居居消費價格總水平)同比上漲5.6%，創出10年新高。1-7月累計，CPI同比上漲3.5%。

通貨膨脹的加據，讓有點經濟學基礎的人聯想到：商品提價，東西貴了，可能是貨幣流通量多了。對於不期而來的通貨膨脹，官方的觀點認為元凶是"三過"：投資過快，信貸過快，順差過大。

投資過快：國家發改委認為，從投資增速看，2007年上半年全社會固定資產投資42371億元，增長29.8%，增幅比去年同期提高4.4個百分點。其中，城鎮投資36368億元，增長31.3%，增幅同比提高4.2個百分點。從新開工項目看，上半年全國新開工項目近10萬個，同比增加1.8萬個；新開工專案計劃總投資同比增長22.2%。其中有8個省（區、市）新開工專案計劃總投資增幅超過50%。從行業結構看，一些行業投資增速有所加快。如上半年紡織業投資增長40.6%，汽車等交通運輸設備製造業投資增長44.5%，增長速度均快於一季度。投資增長過快與貨幣信貸增長偏快、外貿順差過大相互交織、相互推進，但最突出和關係全局的是固定資產投資增長過快。

信貸過快：資料表明，2007年一季度中國的各銀行新增信貸高達1.26萬億，完成了全年信貸目標的一半。中國的一家官方報紙援引一位政府經濟學家的話說，八月份貨幣供給漲幅僅為13%。經濟學家預測的數字為15.3%，中國央行2004年計劃達到的目標是將漲幅控製在17%。最近幾年，中國的M2增長幅度每年在18%左右，但從2006年二季度以來，中國M3的增長速度一直快於M2，這反映了資本市場相關的金融資產(如開放式基金、非金融機構持有的債券)的快速積累，也反映出中國貨幣量的迅猛增加程度。

順差過大：2003年底，中國外匯儲備猛增了1000多億美元，2004年和2005年增長更快，在短短的4年半的時間裏，外匯儲備由2002年底的2800億美元迅猛增長到2007年的13000億美元。在這9000多億增加出來的外匯儲備中，估計約有4000多億是靠外貿順差創造的，剩下的5000億是靠遊資和資本帳下項目創造的。而其中投機性的遊資至少在4000億美元左右。也就是說，在2003年1月之後短短4年多一點的時間裏，國外投機資金至少湧進來4000億美元。這4000億美元用人民幣來兌換，就需要相應發行基礎貨幣36000億人民幣。它產生的乘數效應假如是3倍的話，就等於給我國增加出10萬億元的流動性來。

投資過快，信貸過快，順差過大，造成貨幣流通量大幅增加，引起流動性過剩，導致中國國內人民幣的相對貶值，從而引發了國內的通貨膨脹。物價上漲，從農付產品開始，逐漸波及到日用消費品、工業產品，以及服務產品。房地產等固定資產投資成了保值增值抵禦通脹的有效方法。樓價向上攀升是人們經濟理性的必然反應。

第三，政府行為與房地產開發利益一致，助長樓價不斷攀高。

誰是高樓價的最大受益者，當然是以經營土地為己任的各級政府。

首先，各級政府從土地"招拍掛"中獲得最大收益。現行的《土地管理法》第55條規定："新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府"。

其次，各級政府從房地產開發企業所得稅中獲得重大收益，而且是預收，即在房地產開發企業尚未完成銷售的情況下先行征收所得之稅。

各級政府從商品房銷售中征收營業稅、印花稅等稅收。地方政府財政收入中與房地產相關收入所占的比例大幅增加，有的地方甚至超過財政收入的一半。

再次，自從房價開始上漲，民眾好不容易發現買房收租這樣穩健的投資渠道。政府不斷給房地產交易加稅，先是加契稅，又加營業稅，還要加個人所得稅、土地增值稅，不斷提升房地產的交易成本，縮小了獲利空問。

又次，各級政府從房地產開發帶動的相關企業和行業的經營、發展中征收的各種稅收，例如建築企業、規劃設計企業、建材行業、娛樂縳飲休閑行業為當地經濟繁榮做出很大貢獻。

最後，正在醞釀出台的向全體己置業的人士開征的物業稅，對政府來說，又是一筆巨大的收入。

近年來，中央政府各部委相繼出台?少抑製樓價的政策，大都不能奏效，反而是火上澆油，助長樓價的不斷攀升。從土地的"招拍掛"，到小戶型比重的強製性增加，從商品房預售的時間推遲，到銀行對房地產企業貸款的收緊，最近又出台央行對個人購買第二套住房貸款限製的政策等，都在不斷抬高商品房的開發成本，拉長商品房的開發周期，減少發展商的邊際利潤，增加房地產投資的成本，最終體現在樓價的提高，並被轉移到消費者身上。

同屬中國投資市場的股市和樓市，對中國民眾來說，一方麵希望股價不斷攀高，另一方麵卻不希望樓市不斷升高。有人總結說，中國的股市是政策市，中國的樓市是政治市。政策靠官員製定，政治決定官員去留。股市暴跌由股民個人承擔經濟風險，樓市暴升成了各級父母官的責任，要承擔政治風險。

樓市攀升，影響民生，陷各級官員於不義；樓市不升，庫房拮據，陷各級官員於不力；樓市下跌，百業凋敞，陷各級官員於不能。樓市成了考驗各級官員聰明和才幹的平台。

第四，房地產發展商和國內外投資者連手，燒旺了樓市。

房地產發展商通過"招拍掛"取得商品房用地使用權，通過規劃設計取得商品房建設用地開發權，通過建築施工進度取得商品房銷售權，在市場經濟中，資本的趨利性導致房地產發展商追逐利潤的最大化，無可厚非，是市場原則始然。要求房地產發展商讓利銷售，照顧到中低收入人士置業的願望，無疑是緣木求魚，與虎謀皮。因為商品房價格是市場上供求關係角力的結果，決不是良心、道德的產物。如果采用政府的行政幹預，後患無窮。

自從有了房地產抵押貸款政策(簡稱房貸)，其杠杆作用吸引大批以投資獲利為目的國內外房地產投資者，俗稱炒家，紛至遝來，購房入市，造成虛假需求，對樓市上升起了推波助瀾的作用。特別是國外投資者，投資中國房地產，至少有兩重利潤回報：一是人民升值的回報，二是房地產升值的回報。

房地產發展商對國內外投資者投資樓市，求之不得。在市場經濟中，炒樓與炒股一樣，都是以獲利為目的，隻要不違法，應一視同仁。當然，如果弄虛作假，欺行霸市，拐賣坑騙，不正當競爭，破壞公平交易，則另當別論。

因此，中國的房地產市場火爆連年，每逢推出一個天價樓盤，就會帶動周邊地區房價跟著上漲。

上海已成為外資進入中國房地產的橋頭堡，也是外資在中國開展房地產業務較為集中的城市之一。2007年上半年，上海的房價開始了新一輪的上漲，外資推動的作用尤為明顯。同時，外資已從幕後走到台前，成為上海房價上漲的真正推手。

被外資炒作的還有深圳等城市。深圳樓市均價從每平方米5980元上漲到9300元，用了兩年。自2007年以來，深圳樓市漲價突然加速，據深圳國土資源和房產管理局統計，截至2007年6月21日，深圳樓市均價為每平方米15487元，比5月份上漲1264元，而在2007年1月份，深圳樓市均價僅有每平方米10670元。在半年之間深圳房價暴漲了50%。目前在深圳關內，新盤均價已經突破每平方米2萬元，在羅湖區最高達每平方米5萬元。

最近《華西都市報》報導，成都6月房價出現井噴之勢，單月上漲20-30%，售房量達曆史高值。

這就是中國樓價變高的基本原因。