財經觀察之 1056 --- 日本再現房產熱 中央銀行強化資金監管

日本國土交通省不久前發表的全國“公示地價”顯示，東京商業和住宅用地
平均價格出現了自１９９１年“泡沫經濟”破滅以來的首次上漲，其中銀座、澀穀等
部分商業用地價格的漲幅達到了２０％以上。為此，日本中央銀行決定加強對房地產
行業資金的監管力度，以防止該行業再次產生“泡沫”。

　　　　隨著日本經濟複蘇，新成立企業不斷增加以及原有企業業務擴展需要，東京
等大城市的商務用房需求大幅增長，房租價格上漲。２００５年，東京主要市區的商
務用房空置率已經降到了３．６％，租賃市場也從“求租方主導”轉變為“出租方主
導”。東京大手町中央商務區的平均租金已經達到了每平方米８０００日元左右，東
京車站附近的新建成的Ａ級商務用房租金更是高達每平方米２萬日元左右。

　　　　住宅市場方麵，由於東京市區地價、房價經過了１０多年的調整，基本上已
經回落到了合理水平。另外，日本許多年輕人回歸市中心居住的想法，導致東京市區
的住宅熱銷。特別是位於東京灣沿岸的江東區、中央區、港區和品川區的超高層公寓
樓，盡管價格相對較高，但由於距離商業區比較近，交通和各種服務設施齊全，受到
了消費者歡迎，銷售十分火爆。

　　　　在這種情況下，國際和日本的許多投資基金紛紛設立專門用於投資日本房地
產的基金，大量資金湧入東京、名古屋和大阪等大城市的房地產市場。今年１月，日
本最大的房地產投資信托公司“日本先驅”通過公開上市以及募集基金等方式籌集了
１萬億日元的資金，從事房地產投資事業。據國土交通省預測，日本房地產投資基金
總額大約為２０萬億日元。

　　　　另一方麵，房地產公司的貸款餘額也在不斷增加。據《朝日新聞》報道，近
兩年來，日本房地產公司新增貸款每年都在８萬億至９萬億日元。截至去年９月底，
房地產業貸款餘額已經達到了５０萬億日元以上，接近“泡沫經濟”時期的６０萬億
日元。日本中央銀行發表的數據顯示，去年第三季度金融機構向不動產業提供的新貸
款比上年同期增長了４４％，為１９８７年以來的最大增幅。

　　　　大量資金流入房地產行業，導致日本部分大城市土地價格大幅上漲。據日本
國土交通省發表的數據，東京銀座山野樂器大樓的地價比上年上漲了２３％，每平方
米價格為２３００萬日元。東京車站前麵的丸之內大樓的地價漲至每平方米２４４０
萬日元，為日本之最。在住宅用地方麵，東京港區南青山一帶地價的漲幅達到了２５
％到２８．８％。

　　　　除東京之外，去年剛剛舉辦了世界博覽會的名古屋地價漲勢更為強勁，名古
屋車站附近的一塊地的價格比上年暴漲了３８％，至少另外還有５個地點的地價漲幅
超過３０％。

　　　　為防止房地產“泡沫”再次產生，日本中央銀行決定對房地產行業加強檢查
、監督和管理，並已經向商業銀行、地方銀行以及信用金庫等所有金融機構發出通告
，要求這些金融機構從今年１月開始，必須每月向中央銀行金融機構局等有關部門報
告其向房地產公司發放貸款的數額、增長率以及貸款企業財務狀況、抵押物、收益預
測等具體情況和數據，並對貸款企業的擔保財產價值、貸款利率以及財務狀況重新評
估。如果發現有不妥之處，日本央行將勒令金融機構采取縮小貸款、提高利率等措施
來調節資金流向，將房地產“泡沫”防備於未然之中，確保日本金融體係的穩定

來源：中國證券報