財經觀察之495 --- 美國房市由盛轉衰影響全球經濟幾許？

近幾年來，房地產市場的欣欣向榮一直極大地推動著美國經濟增長：刺激了建築
業，增加了美國家庭的財富並使美國人得以用抵押再融資進行消費。英國一家預測公
司的首席經濟學家馬克·冉迪認為，過去兩年中，房地產繁榮所增加的就業崗位占到
美國新增就業的近４０％。

　　既然房地產市場與美國經濟息息相關，那麽，該市場如果由盛轉衰到底會對美國
經濟乃至世界經濟產生多大的影響？經濟學家們對此眾說紛紜。

　　有分析家認為，基於以下兩個主要原因，美國的房地產泡沫已成為維持全球需求
增長的一個要素。首先，美國以外地區的需求增長均比較疲弱，歐洲、日本和亞洲新
興市場經濟體的內需遲遲不能啟動。最近日本的情況稍有好轉，實際工資在經曆了長
達１０年的疲軟之後出現了停止下降的現象，使內需開始溫和增長，但仍不足以支撐
全球的需求增長。其次，美國的房地產泡沫正在彌補高油價對經濟增長的拖累。過去
１年中，能源價格拉低美國經濟增長１個百分點，而與此同時，繁榮的房地產市場又
推升了經濟增長１個百分點。最終的結果是使經濟增長率保持在３．５％左右，接近
美國經濟的長期潛在增長趨勢。

　　美國經濟增長到底在多大程度上受房地產泡沫的影響？美國主要大城市房市泡沫
的存在已經是“板上釘釘”的事實。數據顯示，自１９８０年以來，在美國包括芝加
哥、華盛頓、舊金山、紐約、拉斯維加斯、邁阿密、丹佛等２０多個主要城市，房價
收入比已大大高於平均水平，去年１年房價已平均上升了２０％以上。在最炙手可熱
的拉斯維加斯，房價竟上漲了三分之一。隨著各種創新性的抵押貸款產品應運而生，
人們可以更方便地提取房屋淨值的增值，房地產價值的整體上漲帶來了家庭財富甚至
可支配收入的增加。

　　根據全美房地產經紀人協會公布的數據，在截至６月的過去５個月裏，經通脹調
節後全國平均房價漲幅折合年率為４．９％，是該協會從１９６８年編製該數據以來
年平均價格漲幅的３倍。在某些地區，房價上漲的速度更快，過去１２個月菲尼克斯
未經通脹調節的平均房價飆升至２４．３萬美元。美國住房市場的壓力正在與日俱增
。就像日本１９８９年以後和英國去年的情況一樣，美國的中央銀行正在不斷加息。
自去年６月底以來，美聯儲已經將利率提高了２５０個基點，並很有可能在今年年底
之前再加息７５個基點。迄今，緊縮貨幣政策對房地產領域的影響僅局限在少數幾個
市場，主要原因是即使美聯儲不斷提高短期利率，但長期利率仍然低於１年前的水平
，即存在美聯儲主席格林斯潘所說的利率“謎題”現象。

　　如果房價漲幅從目前的２０％左右下降至５％或更低，美國房地產繁榮對家庭消
費和經濟增長的貢獻（不考慮建築業）將急劇縮減，就像英國已經發生的情況一樣。
當房價快速上升時，住房庫存會增加，因為人們會將房屋視為越來越好的投資。結果
是，購房需求上升、建築商拚命開發更多的住宅。在價格快速上漲到一定程度以後，
壓力就開始顯現。中央銀行發出的提高利率的信號表明，它希望在房價繼續上漲的過
程中能逐步加重購房者的還貸負擔。同時，隨著投資性購房者的出租房屋庫存上升，
租金利潤將下降，因為可出租房屋供應的增加使房租降低。

　　一旦價格上漲的要素失去，房價實際上就開始走平，需要的房屋庫存則下降。此
後，建築活動停止，投機者爭相購買房地產的情況將不複存在，他們將轉而拋售房屋
。如果這一過程能夠是有序的，房價漲幅隻是會下降至零。相反，如果是無序的，就
像日本１９９１年那樣，房地產價格崩潰則在所難免。

　　如果僅出現房價走平現象，美國經濟將失去由房地產市場所貢獻的１個百分點的
增長率。在高油價繼續拖累經濟的情況下，經濟增長率很容易下降到２．５％或更低
的水平，這取決於未來能源價格和房價的走勢。屆時，支撐全球需求增長的擔子將落
在亞洲和歐洲身上，而這兩個地區因受到高油價和本幣對美元疲軟的負麵影響很難擔
此重任。

　　因此，部分分析家認為，“世界經濟在油價達到每桶６５美元仍能持續增長”這
一說法在相當大程度上取決於美國房地產市場的持續繁榮，尤其是在最近幾周高能源
價格對經濟的阻礙作用已經加大的情況下。鑒於美國經濟對房地產市場的依賴，同時
，美聯儲的穩步加息將減緩或扭轉房價的急劇上升，就像英格蘭銀行在連續５次加息
、房市陷入疲軟之後，英國的消費和經濟增長隨即經曆了大幅下降一樣。為避免重蹈
英國的覆轍，美聯儲需要製定一個恰如其分的緊縮政策計劃。

　　如果美國房價走低，情況會有多糟？多數經濟學家表示，那些關於房地產市場將
很快走低的預測已經被反複證明是錯誤的，過去房價的下降隻局限於那些失業率升高
的地方，比如受到上世紀９０年代初以來航空業迅速收縮打擊的洛杉磯市。在那些就
業市場強勁的城市，房價仍趨於上漲，雖然當市場降溫時上漲速度有所減慢。

　　即使如此，曆史經驗證明，房價下跌並不罕見。美國ＮａｔｉｏｎａｌＣｉｔｙ
公司的首席經濟學家德卡澤最近研究了過去２０年２９９個大城市的房價，發現有６
３個城市至少在兩年當中的某一時期，曾經出現過房價下跌１０％或更多的現象，平
均降幅為１７％。但是，德卡澤認為，房地產繁榮的結束不大可能引起經濟衰退。他
預計，某些過熱的市場房價將逐步下跌，但是，由於房地產市場極大地依賴於當地條
件，在某些地方價格下跌的同時，另一些地方的價格則很可能繼續上升，這將衝淡對
美國經濟的影響。

　　另一些分析家認為，除非利率以快於預期的速度迅速上升，人們就沒有理由預計
美國將出現全國性的房地產崩潰和經濟蕭條。不過，加利福尼亞大學經濟學教授愛德
華·裏湄則表示，房地產市場低迷將“把經濟踢入緩慢增長和可能完全衰退”的境地
。事實是否真的如此，人們將拭目以待

 

來源：金融時報