財經觀察之381 --- 美房貸機構為何大放風險貸款？

來源：金融時報

美國的房地產泡沫正在膨脹，現在人們關注的焦點已經從某些地區房價的飆升速
度轉移到房地產市場投機程度、房地產貸款類型和借貸者的信譽上。鑒於越來越多沒
有資格獲得傳統抵押貸款的購房者選擇了像隻付息抵押貸款和選擇型浮動利率貸款這
樣的產品，在泡沫破滅、房價隨時可能下降和利率不斷攀升的情況下，美國貸款機構
所麵臨的風險日益增大。

　　與固定利率貸款相比，選擇上述兩種類型貸款的購房者，在初期階段隻需負擔較
低月供即可購買價格較高的房產。雖然這些工具本身可能並沒有風險，但是，它們也
許並不適合那些沒有資格獲得分期支付抵押貸款並最大限度借貸的人。隨著短期利率
不斷升高，申請選擇型浮動利率貸款的貸款人不能繼續享受剛開始時獲得的低利率，
每月的還款額隨之增加。那些申請隻付息貸款的人遭遇的打擊更大，隨著隻付利息期
的結束，他們接下來要麵對的是更沉重的本金償還任務。由於在過去５年中，房地產
價格已大幅上升，如果房價掉頭向下，那些首付較少的人可能會發現他們的房屋淨值
所剩無幾，有時甚至還是負值。這時，貸款機構也將遭受打擊。

　　那麽，拋開這些危險的貸款人不談，是誰製造了這些可疑的風險貸款，為什麽放
款機構願意借錢給這些違約風險很高的人呢？

　　分析家認為，一個答案是這些放款機構並沒有獨自承擔風險，相反，風險被分散
、淡化了。放款機構出售貸款，或這些貸款被證券化，由投資者來承擔風險。正如美
聯儲主席格林斯潘反複指出的那樣，美國高效的資本市場使風險多樣化，將風險從那
些不想承擔的人那裏轉移給了願意承擔的人，有些人為那些隻能承擔較小風險的人承
擔了大量的風險。“盡管對發放１０年期隻付息抵押貸款毫無經驗，過去（貸款機構
）大量仍增加了向那些缺乏信用管理記錄、履行還款義務記錄不足的人的放貸”，抵
押貸款銀行家協會首席經濟學家道格·鄧肯表示，造成這一現象的一個主要原因就是
交易中的所有人員都各自承擔了風險。

　　但是，銀行和放款機構仍然持有部分貸款，特別是浮動利率貸款。那麽，如果房
地產泡沫破滅、房屋價值下降，貸款人違約、貸款機構不能衝銷貸款人所欠債務時，
貸款機構不會陷入困境嗎？

　　鄧肯說，對貸款機構來說，當房屋價格下跌時有兩個關鍵的問題需要回答，一是
引起房價下跌的導火索是什麽？二是下跌是否範圍廣泛？實際上，與人們一般感覺的
相反，利率並非房價下跌的典型催化劑，就業和人口遷移才是導火索。

　　鄧肯指出，２０世紀８０年代油價崩潰導致了大量失業和石油行業的緊縮，有大
量移民從得克薩斯、路易斯安娜、俄克拉荷馬、科羅拉多遷走，導致這些地方的房價
“大跳水”。上世紀９０年代美國削弱馬薩諸塞、加利福尼亞和華盛頓特區的國防，
也導致當地房價大跌。最近，因失業增加，美國中西部一些地區的違法和喪失抵押品
贖回權的案例正在增多。當發生全國性房價下跌時，隻有少數地方能夠幸免。

　　數據顯示，在眾多的購房者中麵臨利率風險的其實並不多。根據美國抵押貸款銀
行家協會的數據，美國３５％的人沒有申請抵押貸款，５１％的人利用了固定利率抵
押貸款，隻有１４％的房屋抵押貸款是對利率敏感的。不過，有一點值得注意，即過
去１年半有三分之一的新增抵押貸款都是浮動利率貸款，利率提升使借貸者麵臨的還
款壓力增大。

　　因此，在貸款機構的風險被交易各方分擔、美國房價沒有出現自大蕭條以來的持
續下跌，且利率風險不大之時，人們應該不難理解過去幾年美國放貸機構為爭取客戶
競相放寬貸款條件、不斷創造新的貸款類型的做法。不過，隨著房價越漲越高，下跌
的風險隨之加大，美國儲貸機構的活動開始冷卻。

　　美國的銀行在價格過高的資產上過分擴張信用一向具有悠久的曆史。隻是每當最
後價格崩潰時，都給銀行帶來了大量的不良貸款和壞賬。２０世紀７０年代和８０年
代，在原油價格不會跌落的預期下，銀行大量放貸給石油天然氣行業。結果是１９８
６年原油價格崩潰，銀行的貸款也打了水漂。在同一時期，銀行將風險分散到拉美的
主權貸款，結果陷入債務危機。銀行豁免了這些貸款，也忘記了教訓，在上世紀９０
年代又一頭紮進了亞洲新興市場，結果是損失慘重。銀行也不是沒吃過房地產業的虧
，上世紀８０年代晚期美國儲蓄和貸款機構（Ｓ＆Ｌ）的破產倒閉就是一個明顯的例
子。

　　因此，除非美國的金融市場和抵押借貸發展到一個風險更小或更加多樣化的階段
，最後的結果也許才會有所不同。而在現行環境和條件下，如何在保證資金安全的情
況下獲取最大利潤，是各貸款機構都應該認真思索的問題