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正文
經濟學人》雜誌指出，本輪樓市泡沫已經超出了上世紀２０年代和９０年代的
股市泡沫——
在過去５年中，發達國家樓市總值由３０萬億美元升至超過７０萬億美元，升幅
相當於各國國內生產總值的１００％，這也是有史以來全球最大的一次資產泡沫。發
達國家房地產市場越繁榮，最終泡沫破裂的後果就越慘。
根據《經濟學人》雜誌日前發布的統計，過去５年，發達國家的樓市總值由３０
萬億美元升至超過７０萬億美元，升幅相當於各國國內生產總值的１００％。這次樓
市泡沫比上世紀９０年代後期全球股市泡沫（曆時５年、升幅是國內生產總值的８０
％）和上世紀２０年代後期的美國股市泡沫（占國內生產總值的５５％）更加膨脹，
是有史以來最大的。
該雜誌最近還公布了新一季樓價指數，數據來自借貸公司、地產公司和國際統計
，涵蓋２０個國家和地區，結果半數國家和地區的樓價繼續飆升，升幅達到１０％以
上。其中美國樓價比去年同期上升了１２．５％；在歐洲，法國和西班牙的升幅最高
，分別達到１５％和１５．５％。
飆升的房價大大推動了世界經濟的發展。一旦房價下跌，情況將如何？《經濟學
人》雜誌以美國為例指出，美國房價已升至危險的高度，最有力的證據也許就是過去
一個月來美國幾乎每一家報紙和雜誌的前頁都大量刊登了購房熱方麵的文章。
一段時間以來，人們一直在警告全球房價都在以驚人的速度增長，包括美國在內
。既然大部分人都已注意到了，那麽算賬的日子就指日可待。它不會令人愉快。目前
的住房市場繁榮以何種方式結束，它可能決定著整個世界未來數年的經濟發展方向。
縱觀曆史，金融泡沫，不論是住房、股票還是鬱金香球，所持續膨脹的時間總是
比理性的人們認為可能持續的時間要長。在很多國家，房價相對於房租和收入而言已
升至創紀錄的水平。但是，正如２０世紀９０年代末網絡股崩盤所證明的那樣，有些
價格可能還要升得更高。預測房價何時下跌是不可能的，盡管房價肯定要下跌。在澳
大利亞和英國，房價已經開始下滑。美國的住房市場可能要再過一年左右才下跌。
但此次經濟損失可能要比以往更為嚴重，因為房價更有可能是名義下跌，而不是
實際下跌。與先前的房價高峰相比，很多國家不僅住房定價過高，而且鑒於通貨膨脹
如此之低，房價至少要十年保持不變才能將實際房價壓回到長期平均價值的水平。最
重要的是，在很多國家，這種房價繁榮受投資者驅動的因素遠遠大於以往，因此如果
房價開始下跌，他們出售房產的可能性遠遠大於業主居住者。
目前整個世界經濟都處於危險之中。國際貨幣基金組織已對此發出警告：正是因
為房價上升是一種全球現象，因此任何下跌都很有可能同步發生，所以後果也將是廣
泛承受。房地產持續繁榮令人愉快，可是有史以來財富的最大增長卻多半隻是一種幻
想。
富國樓市泡沫破裂損失雙倍於股市
很多人斷言房價不那麽容易受災難的影響。他們認為，房屋與股票不同，不是紙
上財富。你可以住在裏麵。房屋不能像股票那樣說賣就賣，因此價格暴跌的可能性要
小一些。
誠然，房價不會像磚塊一樣驟跌。它往往是緩緩下降，更像是一塊係在降落傘上
的磚塊。但是，等它著陸時，它仍然會造成傷害。房價暴漲與網絡泡沫之間存在著令
人不安的相似之處：盡管租金不足以支付利息，但投資者仍然一直在買房，一味期盼
高額資本收益，就像２０世紀９０年代末投資者購買虧損公司的股票一樣，僅僅是因
為股價在上揚。
住房與股票之間的另一個巨大區別與其說令人欣慰，不如說令人擔憂：人們借錢
買房的可能性遠遠大於借錢買股票。在大多數國家，與以前的繁榮相比，最近的房價
上漲與房貸大幅上升是同步發生的。不僅新的購房者申請高額抵押貸款，而且現有的
業主也增加了抵押貸款，從而將資本收益轉變成可以開支的現金。如此一來，房地產
繁榮就很可能比股市泡沫更加危險，而且通常隨之而來的是反複出現的持續經濟疲軟。
國際貨幣基金組織進行的一項調查發現，在富裕國家，房價泡沫破裂後的平均產
出損失是股市泡沫破裂的兩倍，而且通常導致衰退。
美政策調整將陷於被動
澳大利亞、英國和荷蘭最近的經曆得出的教訓就是：與常識相反，利率大幅上調
未必能夠帶動房價下跌。這對美國來說是個壞消息。
即使美國的房價最初隻是持平，而不下跌，這也將損害消費者開支，因為依賴資
本收益而借貸的動力消失了。正是依靠鼓勵這種借貸，美國的房價上升才比其它地區
更大地促進了經濟發展。美國２００１年以來創造的全部就業機會中有２／５來自與
住房相關的部門，如建築、房地產放款和經紀。如果房價實際上出現下跌，這一促進
因素將轉變成重大阻力。
一旦房價下跌推動經濟朝著衰退的方向發展，那麽令人難堪的事實將是：美國決
策者掌握的調整餘地將比他們在股市泡沫破裂後掌握的餘地小得多。短期利率僅為３
％，降息空間縮小。２０００年，美國擁有預算盈餘。而今天它擁有的是巨額赤字，
所以大幅減稅已無可能
股市泡沫——
在過去５年中，發達國家樓市總值由３０萬億美元升至超過７０萬億美元，升幅
相當於各國國內生產總值的１００％，這也是有史以來全球最大的一次資產泡沫。發
達國家房地產市場越繁榮，最終泡沫破裂的後果就越慘。
根據《經濟學人》雜誌日前發布的統計，過去５年，發達國家的樓市總值由３０
萬億美元升至超過７０萬億美元，升幅相當於各國國內生產總值的１００％。這次樓
市泡沫比上世紀９０年代後期全球股市泡沫（曆時５年、升幅是國內生產總值的８０
％）和上世紀２０年代後期的美國股市泡沫（占國內生產總值的５５％）更加膨脹，
是有史以來最大的。
該雜誌最近還公布了新一季樓價指數，數據來自借貸公司、地產公司和國際統計
，涵蓋２０個國家和地區，結果半數國家和地區的樓價繼續飆升，升幅達到１０％以
上。其中美國樓價比去年同期上升了１２．５％；在歐洲，法國和西班牙的升幅最高
，分別達到１５％和１５．５％。
飆升的房價大大推動了世界經濟的發展。一旦房價下跌，情況將如何？《經濟學
人》雜誌以美國為例指出，美國房價已升至危險的高度，最有力的證據也許就是過去
一個月來美國幾乎每一家報紙和雜誌的前頁都大量刊登了購房熱方麵的文章。
一段時間以來，人們一直在警告全球房價都在以驚人的速度增長，包括美國在內
。既然大部分人都已注意到了，那麽算賬的日子就指日可待。它不會令人愉快。目前
的住房市場繁榮以何種方式結束，它可能決定著整個世界未來數年的經濟發展方向。
縱觀曆史，金融泡沫，不論是住房、股票還是鬱金香球，所持續膨脹的時間總是
比理性的人們認為可能持續的時間要長。在很多國家，房價相對於房租和收入而言已
升至創紀錄的水平。但是，正如２０世紀９０年代末網絡股崩盤所證明的那樣，有些
價格可能還要升得更高。預測房價何時下跌是不可能的，盡管房價肯定要下跌。在澳
大利亞和英國，房價已經開始下滑。美國的住房市場可能要再過一年左右才下跌。
但此次經濟損失可能要比以往更為嚴重，因為房價更有可能是名義下跌，而不是
實際下跌。與先前的房價高峰相比，很多國家不僅住房定價過高，而且鑒於通貨膨脹
如此之低，房價至少要十年保持不變才能將實際房價壓回到長期平均價值的水平。最
重要的是，在很多國家，這種房價繁榮受投資者驅動的因素遠遠大於以往，因此如果
房價開始下跌，他們出售房產的可能性遠遠大於業主居住者。
目前整個世界經濟都處於危險之中。國際貨幣基金組織已對此發出警告：正是因
為房價上升是一種全球現象，因此任何下跌都很有可能同步發生，所以後果也將是廣
泛承受。房地產持續繁榮令人愉快，可是有史以來財富的最大增長卻多半隻是一種幻
想。
富國樓市泡沫破裂損失雙倍於股市
很多人斷言房價不那麽容易受災難的影響。他們認為，房屋與股票不同，不是紙
上財富。你可以住在裏麵。房屋不能像股票那樣說賣就賣，因此價格暴跌的可能性要
小一些。
誠然，房價不會像磚塊一樣驟跌。它往往是緩緩下降，更像是一塊係在降落傘上
的磚塊。但是，等它著陸時，它仍然會造成傷害。房價暴漲與網絡泡沫之間存在著令
人不安的相似之處：盡管租金不足以支付利息，但投資者仍然一直在買房，一味期盼
高額資本收益，就像２０世紀９０年代末投資者購買虧損公司的股票一樣，僅僅是因
為股價在上揚。
住房與股票之間的另一個巨大區別與其說令人欣慰，不如說令人擔憂：人們借錢
買房的可能性遠遠大於借錢買股票。在大多數國家，與以前的繁榮相比，最近的房價
上漲與房貸大幅上升是同步發生的。不僅新的購房者申請高額抵押貸款，而且現有的
業主也增加了抵押貸款，從而將資本收益轉變成可以開支的現金。如此一來，房地產
繁榮就很可能比股市泡沫更加危險，而且通常隨之而來的是反複出現的持續經濟疲軟。
國際貨幣基金組織進行的一項調查發現，在富裕國家，房價泡沫破裂後的平均產
出損失是股市泡沫破裂的兩倍，而且通常導致衰退。
美政策調整將陷於被動
澳大利亞、英國和荷蘭最近的經曆得出的教訓就是：與常識相反，利率大幅上調
未必能夠帶動房價下跌。這對美國來說是個壞消息。
即使美國的房價最初隻是持平，而不下跌，這也將損害消費者開支，因為依賴資
本收益而借貸的動力消失了。正是依靠鼓勵這種借貸，美國的房價上升才比其它地區
更大地促進了經濟發展。美國２００１年以來創造的全部就業機會中有２／５來自與
住房相關的部門，如建築、房地產放款和經紀。如果房價實際上出現下跌，這一促進
因素將轉變成重大阻力。
一旦房價下跌推動經濟朝著衰退的方向發展，那麽令人難堪的事實將是：美國決
策者掌握的調整餘地將比他們在股市泡沫破裂後掌握的餘地小得多。短期利率僅為３
％，降息空間縮小。２０００年，美國擁有預算盈餘。而今天它擁有的是巨額赤字，
所以大幅減稅已無可能
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