助理理財規劃師專業能力

第二章 消費支出規劃

　　本章基本內容框架

　　本章重點內容概述

　　一、學習目標

　　通過學習，理財規劃師應該具備以下技能：能夠分析客戶的住房消費需求；能夠選擇適當的支付方式；能夠根據因素變化調整支付方案；能夠向客戶提供相關的谘詢服務。能夠分析客戶的汽車消費需求；能夠選擇適當的支付方式和貸款機構；能夠根據因素變化調整支付方案。能夠掌握信用卡及大額耐用消費品信貸的基本知識；能夠分析客戶的消費信貸需求；能夠幫助客戶有效使用信用卡及其他消費信貸方式。

　　二、知識要求

　　（一）製訂住房消費方案

　　1.住房支出的分類

　　根據目的的不同，住房支出可分為住房消費和住房投資兩類。住房消費，它是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務而進行的消費，這種消費的實現形式可以是租房也可以是買房，按照國際慣例，住房消費價格常常是用租金價格來衡量的（對於自有住房的則用隱含租金來衡量）。住房投資，它是指將住房看成投資工具，通過住房價格上升來應對通貨膨脹、獲得投資收益以希望資產保值或增值。

　　2.購房的目標

　　理財規劃師在了解客戶的購房需求後，應幫助其確定購房目標。任何可供理財規劃的目標必須是量化的。購房的目標包括客戶家庭計劃購房的時間、希望的居住麵積、屆時房價這三大要素。

　　（1）購房麵積需求

　　理財規劃師應把握以下幾個原則：

　　①不必盲目求大。

　　②無須一次到位。

　　③量力而行。

　　（2）購房環境需求

　　理財規劃師必須綜合考慮客戶的負擔能力，以及環境需求問題，包括所居住社區的生活質量、上班的距離、子女上學、配套設施等，都是購房時必須考慮的問題。

　　3.購房的財務決策

　　購房開支除房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續費、公證費、律師費等各種費用，加總上述費用，就可以得到客戶家庭在預期的購房時間上總的資金需求，也就是購房規劃要實現的財務目標。

　　（1）購房財務規劃的基本方法

　　①以儲蓄及繳息能力估算負擔得起的房屋總價。常用的評價指標有：

　　可負擔首付款=目前淨資產在未來購房時的終值+目前到未來購房這段時間內年收入在未來購房時的終值×年收入中可負擔首付比例的上限

　　可負擔房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現值×年收入中可負擔貸款的比率上限

　　可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸

　　可負擔房屋單價=可負擔房屋總價÷需求平方米數

　　②按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用。

　　欲購買的房屋總價=房屋單價×需求麵積

　　需要支付的首期部分=欲購買房屋總價×（1-按揭貸款成數比例）

　　需要支付的貸款部分=欲購買房屋總價×按揭貸款成數比例

　　每月攤還的貸款本息費用=需要支付的貸款部分的以月為單位的準年金值

　　另外，經驗數據顯示，貸款購房房價最好控製在年收入的6倍以下，貸款期限在8～15年之間。因為在這個範圍內，月均還款額下降較快，每月還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。

　　（2）其他需要考慮的因素

　　①契稅。普通住宅按房屋成交價的1.5%繳納契稅，非普通住宅按房屋成交價的3%繳納契稅。

　　②評估費。

　　③律師費。銀行委托律師事務所或公證部門對借款個人進行資格認證，買房貸款人需支付律師費或公證費，金額各地規定不同，目前有些地方律師費已改為“誰委托，誰付費”。辦理組合貸款時，公積金部分不收，商業貸款部分則要按章收取。二手房貸款如需要辦理公證，每件200元左右。

　　④保險費。保險費是貸款費用中的額度最大的一筆費用，貸款銀行一般都要求進行抵押擔保的買房貸款人到其認可的保險公司辦理抵押物財產保險及貸款信用保險。

　　公積金貸款：按照國務院1999年4月頒布的《住房公積金管理條例》規定：“住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。”買房人選用公積金貸款，不論采用什麽擔保形式，都是可以不購買保險的。

　　商業貸款：采用財產抵押擔保的，須購買房屋綜合險，因此，這種擔保形式又被稱為財產抵押擔保加購房綜合險；采用財產抵押並加連帶責任保證擔保的，必須購買房屋險；采用財產質押擔保或連帶責任擔保的，可以不購買保險。

　　組合貸款：保險費的計算分為兩部分，房屋險按商業貸款方式繳納保費；人身險按公積金貸款方式繳納保費。

　　⑤抵押登記費。需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取按每平方米0.30元（建築麵積）計算的登記費。二手房貸款需公證的，公證費每間200元左右。

　　⑥印花稅。單位與個人與房地產開發商簽訂《商品房買賣合同》時，按照購銷金額的5？酃貼花。購房者與商業銀行簽訂《個人購房貸款合同》時，按借款額的0.5？酃貼花。

　　個人從國家有關部門領取《房屋產權證》時，每件貼花5元。

　　個人出租房屋，簽訂房屋租賃合同，按租賃金額1？酃繳納，不足1元，按1元貼花。

　　個人出售住房，簽訂產權轉讓書據，要按所載金額的5？酃貼花。

　　加總上述購房款項、相關稅費、裝修費用、購置家具和電器等費用，就可以得到客戶家庭在預期的購房時間上總的資金需求，也就是購房規劃要實現的財務資源目標。

　　（3）購房財務規劃的主要指標

　　理財規劃師應使用一些支付比率指標來估算最佳的住房貸款額度，其中最重要的兩個指標是：

　　①房屋月供款與稅前月總收入的比率。房屋月供款占借款人稅前月總收入的比率，一般不應超過25%～30%。

　　②所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。房屋月供款加上其他10個月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅前月總收入的比率，一般應控製在33%～38%之間。

　　4.住房消費信貸

　　（1）住房消費信貸的種類

　　①個人住房公積金貸款。

　　個人住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發放的定向用於購買、建造、翻建、大修自有住房的專項住房消費貸款。職工購買的自有住房包括商品住房、經濟適用房、私產住房、集資建造住房、危改還遷住房和公有現住房。

　　與個人商業貸款相比，住房公積金貸款有以下幾個特點：

　　第一，各地區住房公積金管理中心製定的貸款期限不同，一般最長不超過30年。

　　第二，住房公積金貸款利率比商業銀行住房貸款利率低。公積金貸款按個人住房公積金貸款利率執行。

　　第三，個人住房公積金貸款的借款人須提供一種擔保方式作為貸款的擔保，沒有擔保的，不予貸款。擔保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保和連帶責任保證四種。

　　抵押貸款方式是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息。在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。作為個人住房貸款的抵押物首先是抵押人所擁有的房屋或者預購房屋，其次可以用抵押人依法取得的國有土地使用權及貸款銀行認可的其他符合法律規定的財產。

　　抵押加購房綜合險也是貸款的一種常用擔保方式，即在借款人提供抵押擔保的同時，購買購房綜合險。此種方式可以不要保證人，其中抵押物的規定同上，購房綜合險是向指定保險公司購買的一種綜合險種，包括房屋保險與購房貸款保險兩部分，須按照兩部分的費率計算所須繳納的保險費。當借款人無力償還貸款時，在保險責任內可由保險公司賠付；保險責任外的，由貸款人依法處分抵押物還款。

　　質押擔保是貸款的一種擔保方式，即借款人可以用銀行存款單、債券等權利憑證作為質物交貸款銀行保管，當借款人不能還款時貸款銀行依法處分質物償還貸款本息、罰息及費用。目前對質物有較嚴格的要求，僅限於銀行存款單、國家債券、國有銀行發行的金融債券及銀行匯票、銀行本票。銀行存款單必須是此項貸款經辦銀行的存單，且銀行承諾免掛失；憑證式國債僅限於此項貸款經辦銀行代理發行並兌付的國債。

　　連帶責任保證是貸款的一種擔保方式，即由保證人為借款人貸款提供連帶責任保證。此種擔保方式下，借款人無須提供抵押物，但保證人須對借款人債務承擔連帶責任，即一旦借款人沒有按照借款合同的規定按時還款，貸款銀行可以要求保證人為借款人償還所欠的所有貸款本息、罰息及相關費用。連帶責任保證對保證人要求比一般保證嚴格，且僅限於5年期以下貸款。

　　第四，對貸款對象有特殊要求，即要求借款人是在當地購買自住住房、同時在管理中心交存住房公積金的住房公積金交存人和匯繳單位的離退休職工。但是對貸款人年齡的限製不如商業銀行個人住房貸款那麽嚴格，沒有年齡上的限製。

　　第五，公積金貸款的額度由於各地住房公積金管理中心規定的貸款最高限額不同而有差異。

　　第六，還款靈活度高。貸款償還方式根據銀行不同有儲蓄卡或儲蓄存折等方式，逾期還款按照國家有關規定計收罰息。住房公積金管理中心根據客戶的借款金額和期限，給出一個最低還款額，在每月還款數額不少於這一最低還款額的前提下，貸款人可以根據自身的經濟狀況，自由安排每月還款額。客戶提前還款，應當在預定還款日前一個月內書麵通知銀行；利息按照借款合同規定的利率和實際貸款期限計算。

　　第七，貸款應提供的資料：

　　A。合法的身份證件（居民身份證、戶口本、護照或其他有效居留證件）；

　　B。住房公積金儲蓄卡及借款人名章；

　　C。合法有效的購買、建造、翻建或大修自有住房的合同或協議及其相關資料；

　　D。購買住房首期付款證明或者建造、翻建、大修住房自籌資金證明；

　　E。使用夫妻雙方貸款額度的，須有配偶住房公積金儲蓄卡、身份證及複印件，結婚證或其他證明夫妻關係的證明；

　　F。當地住房公積金管理中心和貸款銀行要求提供的其他資料；

　　G。借款人夫妻雙方穩定的經濟收入證明；

　　H。辦理房產抵押的借款人還須提供房產證複印件。

　　②個人住房商業性貸款。

　　個人住房商業性貸款是銀行以信貸資金向購房者發放的貸款，也叫個人住房商業性貸款或者住房按揭貸款，俗稱“按揭”。具體指具有完全行為能力的自然人，購買本市城鎮自住房時，以其購買的產權住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。

　　第一，個人住房按揭貸款，也稱一手房貸款。是指銀行向借款人發放的用於購買、建造各種類型住房的貸款。貸款期限最長不超過30年。個人住房按揭貸款數額，不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%（以二者低者為準）。

　　申請條件：

　　A。具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

　　B。有穩定的職業和收入，信用良好，有按期歸還貸款本息的能力；

　　C。所購住房全部價款20%以上的自籌資金，並保證用於支付所購住房的首付款；

　　D。有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息，並承擔連帶責任的保證人；

　　E。具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值；

　　F。銀行規定的其他條件。

　　第二，個人二手房貸款。是銀行向借款人發放的用於購買售房人已取得房屋產權證、具有完全處置權利、在二級市場上合法交易的個人住房或商用房的貸款。

　　申請條件：

　　A。具有常住戶口或有效居留身份；

　　B。穩定的職業和收入；

　　C。信用良好，有按期償還貸款本息的能力。

　　第三，個人商用房貸，也稱個人商業住房貸款。是指銀行向借款人發放的購置新建自營性商業用房和自用辦公用房的貸款。銀行發放的個人商業用房貸款數額一般不超過所購房屋總價或經房地產估價機構評估的所購商業用房、辦公用房全部價款（二者以低者為準）的60%。貸款期限原則上最長不得超過10年（含10年）。貸款利率按中國人民銀行規定的同檔次期限利率執行，不按個人住房貸款利率執行。貸款期限在1年以內的，按合同利率計息，遇法定利率調整利率不變；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，於下年年初開始按相應利率檔次執行新的利率水平。

　　申請條件：

　　A。自然人須有城鎮常住戶口或有效居留證件；

　　B。信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

　　C。有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息，並承擔連帶責任的保證人；

　　D。有購買商業用房或辦公用房的合同或協議；

　　E。所購商業用房或辦公用房價格基本符合銀行或其委托的房地產估價機構評估的價格；

　　F。自籌資金不低於總購房款的40%；

　　G。銀行規定的其他條件。

　　③住房組合貸款。

　　住房組合貸款是指住房公積金中心和銀行對同一借款人所購的同一住房發放的組合貸款。借款人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分向銀行申請住房商業性貸款。申請個人住房組合貸款，隻要同時符合個人住房按揭貸款和個人住房公積金貸款的貸款條件即可。需要特別注意的是，組合貸款的貸款人（主貸人）必須是同一人。組合貸款額度是指根據客戶個人住房公積金月交額核定出住房公積金貸款的可申請額度，其剩餘款項再申請個人商業貸款。組合貸款中公積金貸款部分及住房商業性貸款部分的貸款期限必須一致。

　　（2）還款方式和還款金額

　　①首付款。

　　申請住房消費信貸時銀行不會給予全額貸款，一般會要求借款人支付房屋總價款的20%～30%，這筆資金稱為首付款。

　　目前各類住房消費貸款的最高貸款額度一般為80%，也就是說借款人在申請貸款前首先必須有20%的房款儲蓄。例如，要購買一套60萬元的房子，借款人手頭上至少要有12萬元的自有資金。

　　貸款額度決策的關鍵在於資金的機會成本，如果資金投入其他項目帶來的回報高於增加貸款帶來的成本，就應該盡量申請最大額度的貸款。反之，貸款額度則不宜過高，雖然銀行的最高貸款額度為80%，但是申請貸款時不一定要用滿這個額度，首付越多，今後的償還本金越少，償還期限可以縮短，利息支付也可以減少。

　　②期款。

　　借款人在獲得住房貸款後，須定期向銀行歸還本息，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方式。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法每月償還。

　　等額本息還款法，是指在貸款期限內每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息的還款方法。每月等額償還貸款本息是個人住房抵押貸款中最常見的一種還款方式。等額本息還款可以直接通過財務計算器進行計算，也可通過下列公式來進行計算。其計算公式如下：

　　每月還款額=□

　　適合人群：適用於收入處於穩定狀態的家庭，如公務員、教師等，這也是目前絕大多數客戶采用的還款方式。

　　優點：借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支。

　　等額本金還款法，是指在貸款期限內按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等。

　　適合人群：適用於目前收入較高但預計將來收入會減少的人群，如麵臨退休的人，或還款初期還款能力較強，並希望在還款初期歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　特點：本金在整個還款期內平均分攤，利息則按貸款本金餘額逐日計算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。使用本方法，開始時每月還款額比等額本息還款要高，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達千元，但隨著時間推移，還款負擔會逐漸減輕。

　　等額遞增還款法，即把還款期限劃分為若幹時間段，每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。

　　適合人群：適用於目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預期會逐漸增加的人群。如畢業不久的學生。目前收入不高的年輕人可優先考慮此種還款方式。

　　等額遞減還款法，即把還款期限劃分為若幹時間段，在每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞減。

　　適合人群：適用於目前還款能力較強，但預期收入將減少，或者目前經濟很寬裕的人，如中年人或未婚的白領人士。

　　在等額遞減還款法下，客戶在不同的時期內還款雖然不同，但是有規律地減少，而在同一時期，客戶的還款額是相同的。

　　等比遞增還款法，是指在貸款期的後一時間段內每期還款額相對前一時間段內每期還款額成一固定比例遞增，同一時間段內，每期還款額相等的還款方法。

　　適合人群：適用於前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　等比遞減還款法，是指在貸款期的後一時間段內每期還款額相對前一時間段內每期還款額成一固定比例遞減，同一時間段內，每期還款額相等的還款方法。

　　適合人群：適合收入較高、還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　③提前還貸的選擇權。

　　提前還貸是指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為，可以看成是借款人貸款後的隱含期權。目前，個人住房公積金貸款以及部分銀行的個人住房商業性貸款已增加了允許借款人改變還款計劃，提前償還部分或全部貸款的業務，但是提前還款應視同借款人違約（即未按合同規定辦理），必要時銀行可收取違約金。

　　A。提前還貸發生的三種情況：

　　第一種，借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足。

　　第二種，借款人在貸款時根據成本效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入其他高利潤的項目，貸款後投資項目收益情況發生改變，借款人因調整投資組合而提前償還貸款。

　　第三種，借款人在貸款一段時間後收入增加，財務狀況改善，有能力提前還款。

　　B。提前還貸的方法：

　　第一種，全部提前還款，即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清（不用還利息，但已付的利息不退）。

　　第二種，部分提前還款，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短（節省利息較多）。

　　第三種，部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變（減小月供負擔，但節省程度低於第二種）。

　　第四種，部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短（節省利息較多）。

　　C。提前還貸需注意的問題：

　　第一，個人住房按揭貸款的提前還款，原則上必須是簽訂借款合同1年（含1年）以後，各家銀行目前一般規定在借款期內、貸款發放滿1年以後，經銀行同意，市民可書麵申請提前歸還部分或全部貸款。

　　第二，銀行對提前還貸次數和起點金額還有要求。

　　第三，提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已還清，若有拖欠本金、利息及違約金的情況，應先歸還拖欠及當期利息。

　　第四，借款人一般須提前15天持原借款合同等資料向貸款機構提出書麵申請提前還貸，其中公積金貸款向住房資金管理部門提出申請，銀行商業性住房貸款向貸款銀行提出申請，經其審核同意方可提前還款；需要提前還貸可按銀行要求在相應網點提前申請。

　　第五，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。經貸款行同意，借款人可以提前結清全部貸款，並根據原合同利率按實際使用期限結計利息，但不得提前部分還本。

　　第六，提前還貸違約金各不相同。10年來，銀行對提前還貸的規定一直在調整，所以就算在同一家銀行，不同時期申請的貸款提前還貸條件也各有不同。因此，如果客戶有提前還貸的打算，理財規劃師要向其強調首先要看一下貸款合同，查找其中的詳細規定。

　　第七，在辦理提前還款的同時，對於已經投保了房貸險的借款人，理財規劃師還應提醒其申請退還保險金。如果客戶提前一次性將剩餘貸款額還清，可以申請房貸險退保，而對於部分提前還貸的借款人，由於借款人仍然處於在保期，一般情況下不能申請辦理退保手續。對於提前還貸後退保的問題，根據各個保險公司不同的規定，退保的政策也有所不同。

　　第八，組合貸款不必先還公積金貸款。隻有公積金賬戶裏的錢才是必須先用來清償公積金貸款的。如果是其他自有資金，完全可以根據個人的喜好和需求，來決定是先用來還商業貸款還是先用於衝抵公積金貸款。

　　第九，辦理抵押注銷。貸款結清後，借款人從貸款行領取“貸款結清證明”，取回房地產權屬抵押登記證明文件及保險單正本，並持貸款行出具的“貸款結清證明”到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。貸款人辦理注銷時需要在銀行申領退還的抵押權證明書，去房屋抵押產權部門領申請注銷登記表（注意不要跨區辦理），最後附上購房合同或產權證辦理抵押注銷。

　　④延長貸款。

　　借款人應提前20個工作日向貸款行提交《個人住房借款延長期限申請書》和相關證明。

　　延長貸款條件：一是貸款期限尚未到期；二是延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金及違約金。

　　借款人申請延期隻限一次。

　　原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

　　（3）利率調整對還款總額的影響

　　①貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。

　　貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。貸款期限在1年以內（含1年）的，遇法定利率調整，不調整貸款利率，繼續執行合同利率；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，於下年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率。

　　②借款合同約定。

　　簽訂借款合同後與銀行發放貸款期間，如遇法定貸款利率調整時，貸款賬戶開立時執行最新貸款利率。

　　5.租房的選擇

　　（1）適宜租房的人群

　　剛剛踏入社會的年輕人。

　　工作地點與生活範圍不固定者。

　　儲蓄不多的家庭。

　　不急需買房且辨不清房價走勢者。

　　（2）租房與購房的比較分析

　　理財規劃師可以通過年成本法和淨現值法為客戶進行計算，以幫助客戶在購房和租房之間做出正確的選擇。

　　①年成本法。

　　購房者的使用成本是首付款占用造成的機會成本，以及房屋貸款利息，而租房者的使用成本是房租。那麽可以考慮這些因素來計算成本：房租是否會每年調整；房價漲升潛力；利率的高低。

　　②淨現值法。

　　淨現值法是考慮一個固定的居住期間內，將租房及購房的現金流量還原至現值（資金的時間價值運用），比較兩者的現值，較低者對客戶而言較經濟實惠。

　　（二）製訂汽車消費方案

　　1.汽車消費概述

　　2.自籌經費購車與貸款購車的決策

　　銀行大都規定，貸款買車人必須購買指定經銷商的汽車，並提供銀行認可的財產抵押、質押或第三方保證。個人汽車消費貸款的年限是3～5年，汽車消費貸款的首期付款不得低於所購車輛價格的20%。

　　3.汽車消費信貸

　　個人汽車消費貸款是銀行向申請購買汽車的借款人發放的人民幣擔保貸款。個人汽車消費貸款實行“部分自籌、有效擔保、專款專用、按期償還”的原則。該貸款目前隻能用於購買由貸款人確認的經銷商銷售的指定品牌國產汽車。貸款人、借款人、汽車經銷商、保險人和擔保人應在同一城市，貸款不得異地發放。

　　（1）貸款對象和條件

　　申請貸款的個人必須具有有效身份證明且具有完全民事行為能力；具有正當的職業和穩定合法的收入來源或足夠償還貸款本息的個人合法資產；個人信用良好；在貸款行開立個人賬戶，能夠支付規定的首期付款；能提供貸款行認可的有效擔保。

　　（2）貸款期限、利率和金額

　　貸款期限：一般為3年，最長不超過5年（含5年）。

　　貸款利率：汽車消費貸款利率按照中國人民銀行規定的同期貸款利率執行。在貸款期間如遇利率調整時，貸款期限在1年（含1年）以下的，按合同利率計算；貸款期間在1年以上的，實行分段計算，於下一年年初開始，按相應利率檔次執行新的利率。

　　貸款金額：各家銀行對於貸款金額要求略有差異。

　　（3）貸款擔保

　　中國工商銀行規定，貸款擔保可采用權利質押擔保、抵押擔保或第三方保證。中國銀行規定，客戶申請個人汽車消費貸款，應在簽訂借款合同之前提供中國銀行認可的財產抵押、質押或第三方不可撤銷的連帶責任保證，擔保當事人必須簽訂書麵擔保合同。招商銀行規定由保險公司提供信用保證保險或擔保公司提供擔保。

　　（4）貸款保險

　　各銀行規定略有不同。

　　（5）還款方式

　　“等額本息”和“等額本金”：主要側重於本金和利息的組合。等額本息法每期還款額相等，但固定的還款額中本金逐期遞增而利息則逐期遞減；等額本金法本金每期平均分攤，利息則隨本金的減少而遞減，每期還款額也逐漸遞減。

　　“按月還款”和“按季還款”：側重點在於還款期間隔的長短。按月法是以月為單位分割還款期；按季法則是以每個季度為一個還款期。由這兩“大件”可分別組合成：按月等額本息、按月等額本金、按季等額本息和按季等額本金共4種最基本的還款方式組合。在這4種“基本件”中，目前最常用的是“按月等額本息”還款方式，其次為“按月等額本金”還款法。

　　“遞增法”和“遞減法”：其指向的是每個還款年度的還款趨勢。

　　“智慧型”還款：智慧型汽車信貸消費產品，無須找人擔保，無須當地戶籍就可直接貸款購車。每期的支出小於傳統還款方式，而且最後一期的支付有多重選擇與靈活便捷性，比如可以降低平時月供款，在較高年度分紅或發獎金時再還最後一期；另外，也適合車改、擁有員工購車福利計劃的集團客戶，以及先購買過渡性車輛，計劃待將來收入提高後再買更好車輛的客戶。

　　（三）製訂消費信貸方案

　　1.個人綜合消費貸款

　　個人綜合消費貸款是銀行向借款人發放的用於指定消費用途的人民幣擔保貸款。用途主要有個人住房、汽車、一般助學貸款等消費性個人貸款。具有消費用途廣泛、貸款額度較高、貸款期限較長等特點。

　　貸款額度由銀行根據借款人資信狀況及所提供的擔保情況確定具體貸款額度。以個人住房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價值的70%；以個人商用房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價值的60%。貸款期限最長不超過5年，對貸款用途為醫療和留學的，期限最長可為8年（含8年），不展期。貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次期限利率執行。貸款期限在1年（含1年）以內的，可采用按月還息，按月、按季、按半年或一次還本的還款方式；期限超過1年的，采用按月還本付息方式。銀行以轉賬方式向借款人指定個人結算賬戶發放貸款。其他操作同個人汽車消費貸款。

　　2.個人耐用消費品貸款

　　個人耐用消費品貸款是銀行對個人客戶發放的用於購買大件耐用消費品的人民幣貸款。耐用消費品指單價在2000元以上，正常使用壽命在兩年以上的家庭耐用商品（住房、汽車除外）。

　　三、工作要求

　　（一）製訂住房消費方案

　　工作程序：

　　第一步：跟客戶進行交流，確定客戶希望購房。

　　第二步：收集客戶的信息。包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等。

　　第三步：分析客戶的信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和收入支出表。

　　第四步：幫助客戶製定購房目標，包括購房的時間，希望的居住麵積和屆時的房價，得到諸如“我希望在兩年以後購買150平方米左右，價格為8000元/平方米的房屋”這樣的購房目標的描述。

　　第五步：幫助客戶進行貸款規劃，如選擇何種貸款方式、還款方式及還款期限等，並運用相關稅收及法律知識，為客戶提供必要的支持。

　　第六步：購房計劃的實施。

　　由於個人可以申請住房公積金貸款、住房商業性貸款，也可以這兩者組合進行貸款。

　　第七步：根據客戶未來情況的變動，對計劃做出及時的調整。

　　主要調整的措施有：提前還貸和延期還貸。

　　在給客戶製定提前還貸決策時，首先應重點考慮客戶現金流的情況，其次才是支付利息的多少，在同等條件下，當然是利息越少越好。

　　（二）製訂汽車消費方案

　　工作程序：

　　第一步：跟客戶進行交流，確定客戶的購車需求。

　　第二步：收集客戶信息。包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有資產等。

　　第三步：分析客戶的信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和收入支出表。

　　第四步：確定貸款方式、還款方式及還款期限。

　　第五步：購車計劃的實施。

　　第六步：根據客戶情況的改變及時調整方案。

　　（三）製訂消費信貸方案

　　工作程序：

　　第一步：跟客戶交流，了解初步的信息，確定客戶有消費信貸或者信用卡消費的需求。

　　第二步：收集客戶的信息。包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等。

　　第三步：分析客戶信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。

　　第四步：幫助客戶進行貸款規劃，如選擇何種貸款方式、還款方式及還款期限等，並運用相關稅收及法律知識，為客戶提供必要的支持。

　　第五步：計劃的實施。

　　第六步：根據客戶未來情況的變動，對計劃做出及時的調整。

　　同步強化練習

　　一、單項選擇題

　　1.在圖a、b、c三種消費模式圖中，L代表工薪類收入線；C代表支出線；I代表投資類收入；T代表總收入，是投資收入與工薪類收入的總和。下列各項中說法不正確的是（）。

　　A。圖a屬於收大於支的消費模式

　　B。圖b屬於收支相抵的消費模式

　　C。圖c屬於收支相抵的消費模式

　　D。圖c屬於支大於收的消費模式

　　2.住房消費，它是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務而進行的消費，按照國際慣例，住房消費價格常常是用（）來衡量的。

　　A。公允價值

　　B。市場價格

　　C。租金價格

　　D。個別價格

　　3.以下選項中，（）屬於理財規劃師在了解客戶的購房需求後，幫助客戶確定的明確的購房目標。

　　A。我希望過幾年換套大點的房子，讓家人住得舒服些

　　B。我希望在兩年以後購買150平方米左右，價格為8000元/平方米的房屋

　　C。我明年買房

　　D。我希望購買一套價值為30萬元的二室一廳的房子

　　4.以下各項中，（）不屬於理財規劃師在為客戶製訂住房消費方案時應把握的原則。

　　A。無須一次到位

　　B。不必盲目求大

　　C。量力而行

　　D。買大麵積的房子

　　5.房價是理財規劃師為客戶製訂住房消費方案時須考慮的重要因素。房價主要取決於兩個因素：（）。

　　A。區位和麵積

　　B。廠商的偏好和客戶的偏好

　　C。買方的需求彈性和賣方的供給彈性

　　D。利率和通貨膨脹率

　　（一）根據材料回答6～10題

　　秦先生目前有存款5萬元，打算5年後買房。秦先生預計今年年底年收入為10萬元，以後每年有望增加5%，每年的儲蓄比率為50%。假設秦先生的投資報酬率為10%，秦先生買房時準備貸款20年，計劃采用等額本息還款方式，假設房貸利率為6%。

　　6.秦先生可負擔的首付款為（）萬元。

　　A。11

　　B。21

　　C。31

　　D。41

　　7.秦先生可負擔的房貸為（）萬元。

　　A。66.7

　　B。76.7

　　C。46.7

　　D。56.7

　　8.秦先生可負擔的房屋總價（）萬元。

　　A。117.7

　　B。101.7

　　C。87.7

　　D。97.7

　　9.秦先生所購房屋的房屋貸款額占房屋總價的比率為（）。

　　A。56.92%

　　B。75.41%

　　C。66.78%

　　D。65.17%

　　10.若秦先生計劃購買100平方米的房子，則可負擔的房屋單價為（）元/平方米。

　　A。11770

　　B。10770

　　C。9770

　　D。8770

　　（二）根據材料回答11～17題

　　李女士在北京購買了一套價值50萬元的普通住宅。

　　11.購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅，李女士購房需繳納契稅（）元。

　　A。7500

　　B。5000

　　C。2500

　　D。500

　　12.李女士購房時辦理的是公積金貸款，則需要支付律師費（）元。

　　A。200

　　B。500

　　C。0

　　D。300

　　13.若李女士購房時辦理的是商業貸款，則下列說法中錯誤的是（）。

　　A。買房人選用商業貸款，不論采用什麽擔保形式，都是可以不購買保險的

　　B。采用財產抵押擔保的，須購買房屋綜合險

　　C。采用財產抵押並加連帶責任保證擔保的，必須購買房屋險

　　D。采用財產質押擔保或連帶責任擔保的，可以不購買保險

　　14.李女士與房地產開發商簽訂《商品房買賣合同》時，需要繳納的印花稅為（）元。

　　A。200

　　B。250

　　C。500

　　D。750

　　15.若李女士是通過向商業銀行貸款買房的，則她與商業銀行簽訂《個人購房貸款合同》時，所繳納的印花稅為（）元。

　　A。20

　　B。25

　　C。50

　　D。75

　　16.李女士從有關部門領取《房屋產權證》時，須繳納印花稅（）元。

　　A。5

　　B。15

　　C。25

　　D。50

　　17.若李女士購房兩年後，房屋價格上漲，李女士決定出售該房，在與買方簽訂的合同中該房屋金額為55萬元，則簽訂產權轉讓收據時，李女士應該繳納的印花稅為（）元。

　　A。150

　　B。165

　　C。250

　　D。275

　　18.房屋月供款占借款人稅前月總收入的比率，一般不應超過（）。

　　A。15%～20%

　　B。25%～30%

　　C。35%～40%

　　D。45%～50%

　　19.各地區住房公積金管理中心製定的貸款期限不同，住房公積金貸款一般最長不超過（）年。

　　A。15

　　B。20

　　C。25

　　D。30

　　20.（）是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息。

　　A。抵押貸款方式

　　B。抵押加購房綜合險

　　C。質押擔保

　　D。連帶責任保證

　　21.個人以抵押貸款方式向銀行貸款購買房屋時，作為個人住房貸款的抵押物首先是（）。

　　A。抵押人依法取得的國有土地使用權

　　B。抵押人所擁有的房屋

　　C。抵押人所租賃的房屋

　　D。貸款銀行認可的其他符合法律規定的財產

　　22.個人以抵押加購房綜合險為擔保方式向銀行貸款購買房屋時，當借款人無力償還貸款時，在保險責任內可由保險公司賠付，保險責任外的，由（）依法處分抵押物還款。

　　A。借款人

　　B。貸款人

　　C。保險公司

　　D。保險公司和貸款人

　　23.個人以質押擔保方式向銀行貸款購買房屋時，銀行對質物有較嚴格的要求，下列各項中（）不可以作為質押品。

　　A。銀行存款單

　　B。國家債券

　　C。股票

　　D。銀行匯票

　　24.連帶責任保證是貸款的一種擔保方式，連帶責任保證對保證人要求比一般保證嚴格，且僅限於（）年期以下貸款。

　　A。3

　　B。5

　　C。10

　　D。15

　　（三）根據材料回答25～34題

　　蔡先生準備購買一套100平方米的普通住宅，價格是10000元/平方米。他參加了住房公積金製度，並且每月按時繳納住房公積金。蔡先生擬在工商銀行申請個人住房公積金貸款，且目前名下的住房公積金本息餘額為10000元，上個月公積金匯儲額為2000元（包括單位及個人）。他本人目前離法定退休年齡還剩30年。同時蔡先生購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續費、公證費、律師費等各種費用。

　　25.蔡先生購房需要繳納的契稅為（）萬元。

　　A。1.5

　　B。0.75

　　C。0.5

　　D。1

　　26.若蔡先生選用公積金貸款，則應該由（）來承擔住房公積金貸款的風險。

　　A。蔡先生

　　B。政府

　　C。住房公積金管理中心

　　D。三方共同

　　27.若蔡先生辦理抵押貸款，則他須承擔的抵押登記費為（）元。

　　A。200

　　B。100

　　C。30

　　D。10

　　28.蔡先生與房地產開發商簽訂《商品房買賣合同》時，應繳納印花稅（）元。

　　A。500

　　B。300

　　C。50

　　D。30

　　29.蔡先生與商業銀行簽訂《個人購房貸款合同》時，應繳納印花稅（）元。

　　A。500

　　B。300

　　C。50

　　D。30

　　30.蔡先生在退休年齡內預計可繳存住戶公積金總額為（）萬元。

　　A。1

　　B。72

　　C。73

　　D。30

　　31.還有其他2名家庭成員，其他2名家庭成員在退休年齡內預計可繳存住房公積金總額為20萬元，則該客戶及其家庭成員在退休年齡內可繳存住房公積金總額為（）萬元。

　　A。21

　　B。92

　　C。50

　　D。93

　　32.蔡先生申請住房公積金的最長年限為（）年。

　　A。40

　　B。30

　　C。25

　　D。15

　　33.蔡先生申請住房公積金貸款應提供的資料中不包括：（）。

　　A。借款人夫妻雙方身份證及戶口簿複印件

　　B。合法的購房合同、首付款收據

　　C。借款人夫妻雙方穩定的經濟收入證明

　　D。辦理房產抵押的，房產證原件

　　34.蔡先生一般須提前（）月持原借款合同等資料向貸款機構提出書麵申請提前還貸。

　　A。一個

　　B。兩個

　　C。三個

　　D。半個

　　35.（）是銀行以信貸資金向購房者發放的貸款，俗稱“按揭”。

　　A。個人住房貸款

　　B。個人住房商業性貸款

　　C。個人住房公積金貸款

　　D。個人住房轉按揭貸款

　　（四）根據材料回答36～39題

　　趙先生要購買一棟價值50萬元的普通住宅房屋，因此打算向某銀行申請個人住房按揭貸款。

　　36.趙先生所申請貸款的貸款期限最長不超過（）年。

　　A。20

　　B。25

　　C。30

　　D。35

　　37.趙先生所申請貸款的數額最高為（）萬元。若趙先生的實際購房費用為52萬元。

　　A。20

　　B。40

　　C。30

　　D。50

　　38.若趙先生向銀行申請貸款所購買的房屋為自用辦公用房，該貸款期限原則上最長不得超過（）年。

　　A。20

　　B。10

　　C。30

　　D。25

　　39.接上題，若趙先生所購買房屋總價款為60萬元，則他購房時的自籌金額應不低於（）萬元。

　　A。12

　　B。18

　　C。24

　　D。30

　　40.（）是指銀行向借款人發放的購置新建自營性商業用房和自用辦公用房的貸款。

　　A。個人二手房貸款

　　B。個人商用房貸

　　C。個人住房公積金貸款

　　D。個人住房轉按揭貸款

　　41.（）是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由於所購房屋出售、贈與、繼承等原因，房屋產權和按揭借款需同時轉讓給他人，並由銀行為其做貸款轉移手續的業務。

　　A。個人二手房貸款

　　B。個人商用房貸

　　C。個人住房公積金貸款

　　D。個人住房轉按揭貸款

　　42.申請住房消費信貸時銀行不會給予全額貸款，一般會要求借款人支付房屋總價款的（），這筆資金稱為首付款。

　　A。10%～15%

　　B。10%～20%

　　C。20%～35%

　　D。20%～30%

　　43.借款人在獲得住房貸款後，須定期向銀行歸還本息，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行（）的還款方式。

　　A。到期本息一次性清償

　　B。等額本息還款法

　　C。等額遞增還款法

　　D。等額遞減還款法

　　（五）根據材料回答44～50題

　　宋先生在政府機關工作，2006年他向銀行申請了30年期30萬元貸款，利率為6%。

　　44.若宋先生采用等額本息還款法來還貸，則他的每月還款額為（）元。

　　A。1799

　　B。1967

　　C。1477

　　D。1351

　　45.若宋先生采用等額本金還款法來還貸，則他第一個月還款額為（）元。

　　A。2667

　　B。1333

　　C。1667

　　D。2333

　　46.若宋先生在貸款期的後一時間段內每期還款額相對前一時間段內每期還款額成一固定比例遞增，同一時間段內，每期還款額相等，則他采用的還款方式是（）。

　　A。等額遞減還款法

　　B。等額遞增還款法

　　C。等比遞增還款法

　　D。等比遞減還款法

　　47.理財規劃師應建議宋先生選擇的還款方式是（）。

　　A。等額本金還款法

　　B。等額本息還款法

　　C。等額遞減還款法

　　D。等額遞增還款法

　　48.若宋先生與銀行所簽的借款合同還款期限是1年以內，則還款方法是（）。

　　A。到期本息一次性清償

　　B。按月償還利息，到期償還本金

　　C。按月等額償還利息和本金

　　D。以上三種方法都可以

　　49.若宋先生打算向銀行提出延長貸款申請，則他可以申請延期（）次。

　　A。不限

　　B。3

　　C。2

　　D。1

　　50.宋先生原借款期限與延長期限之和最長不超過（）年。

　　A。35

　　B。45

　　C。30

　　D。65

　　51.（）是指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為，可以看成是借款人貸款後的隱含期權。

　　A。看漲期權

　　B。提前還款

　　C。看跌期權

　　D。延期還款

　　52.下列不屬於理財規劃師建議購買小戶型住宅的客戶群的是（）。

　　A。單身客戶

　　B。夫婦兩人

　　C。子女分開居住的老年人夫婦

　　D。三代同堂

　　53.（）適用於前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　A。等額遞減還款法

　　B。等額遞增還款法

　　C。等比遞減還款法

　　D。等比遞增還款法

　　54.（）適合收入較高、還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　A。等額本金還款法

　　B。等額本息還款法

　　C。等比遞減還款法

　　D。等比遞增還款法

　　55.（）適用於目前還款能力較強，但預期收入將減少，或者目前經濟很寬裕的人，如中年人或未婚的白領人士。

　　A。等額本金還款法

　　B。等額本息還款法

　　C。等額遞減還款法

　　D。等額遞增還款法

　　56.個人住房按揭貸款的提前還款，原則上必須是簽訂借款合同（）年以後。

　　A。1

　　B。2

　　C。3

　　D。4

　　57.借款人如果需要提前還貸，須提前15天持原借款合同等資料向貸款機構提出書麵申請提前還貸，其中公積金貸款向（）提出申請。

　　A。貸款銀行

　　B。住房資金管理部門

　　C。保險公司

　　D。三者皆可

　　58.下列不屬於延長貸款條件的是（）。

　　A。貸款期限尚未到期

　　B。延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金

　　C。延長期限前借款人必須先清償其應付的違約金

　　D。貸款期限已到期

　　59.（）是指個人住房貸款放款日當期實際天數加計下個結息期。

　　A。貸款首期

　　B。記賬期

　　C。還款期

　　D。結賬期

　　（六）根據材料回答60～65題

　　曹女士計劃購買一輛價值15萬元的汽車。

　　60.若曹女士向銀行申請個人汽車消費貸款，則她可使用貸款的年限最高為（）年。

　　A。3

　　B。4

　　C。5

　　D。6

　　61.曹女士購車時申請的汽車消費貸款的首期付款不得低於（）萬元。

　　A。1.5

　　B。3

　　C。5

　　D。7.5

　　62.若曹女士通過汽車金融公司申請貸款，則（）。

　　A。申請汽車貸款資格的要求較嚴

　　B。在貸款比例的要求上顯得較為寬鬆

　　C。利率通常要比銀行現行利率低一些

　　D。雖然利率較低，但是有雜費

　　63.曹女士計劃以個人住房為抵押申請個人綜合消費貸款來購買汽車，該房屋價值30萬元，則曹女士的貸款金額不超過（）萬元。

　　A。12

　　B。15

　　C。18

　　D。21

　　64.曹女士以個人商用住房為抵押申請個人綜合消費貸款來購買汽車，該房屋價值30萬元，則曹女士的貸款金額不超過（）萬元。

　　A。12

　　B。15

　　C。18

　　D。21

　　65.曹女士申請個人綜合消費貸款以購買汽車，貸款期限最長不超過（）年。

　　A。3

　　B。4

　　C。5

　　D。6

　　66.若為醫療和留學而申請個人綜合消費貸款，期限最長可為（）年。

　　A。5

　　B。6

　　C。7

　　D。8

　　67.個人耐用消費品貸款是銀行對個人客戶發放的用於購買大件耐用消費品的人民幣貸款。耐用消費品指單價在（）元以上，正常使用壽命在兩年以上的家庭耐用商品（住房、汽車除外）。

　　A。2000

　　B。3000

　　C。4000

　　D。5000

　　二、多項選擇題

　　68.根據目的不同，住房支出可分為（）兩類。

　　A。住房消費

　　B。買房

　　C。住房投資

　　D。租房

　　69.住房投資是指將住房看成投資工具，這種投資可以（）。

　　A。應對通貨膨脹

　　B。避稅

　　C。實現資產保值

　　D。實現資產增值

　　70.購房的目標包括（）三大要素。

　　A。客戶家庭計劃購房的時間

　　B。居住時間長短

　　C。希望的居住麵積

　　D。屆時房價

　　71.理財規劃師應使用一些支付比率指標來估算最佳的住房貸款額度，其中最重要的兩個指標是（）。

　　A。貸款月利息與稅前月總收入的比率

　　B。房屋月供款與稅前月總收入的比率

　　C。所有貸款月供款與稅前月總收入的比率

　　D。貸款月利息與稅前月總收入的比率

　　72.下列關於個人住房公積金貸款的說法中，正確的是（）。

　　A。以住房公積金為資金來源

　　B。住房公積金貸款利率比商業銀行住房貸款利率高

　　C。個人住房公積金貸款的借款人須提供一種擔保方式作為貸款的擔保，沒有擔保的，不予貸款

　　D。住房公積金貸款利率比商業銀行住房貸款利率低

　　73.個人住房公積金貸款的借款人須提供一種擔保方式作為貸款的擔保，沒有擔保的，不予貸款，其中可行的擔保方式有（）。

　　A。抵押加一般保證

　　B。抵押加購房綜合險

　　C。質押擔保

　　D。連帶責任保證

　　74.關於抵押加購房綜合險，下列說法中正確的是（）。

　　A。在借款人提供抵押擔保的同時，購買購房綜合險

　　B。需要提供保證人

　　C。購房綜合險是向指定保險公司購買的一種房屋保險

　　D。當借款人無力償還貸款時，在保險責任內可由保險公司賠付

　　75.抵押加購房綜合險是個人住房貸款的一種常用擔保方式，此種方式中的購房綜合險主要包括（）。

　　A。房屋保險

　　B。購房貸款保險

　　C。財產保險

　　D。人身保險

　　76.質押擔保是個人抵押貸款的一種擔保方式，即借款人可以用（）作為質物交貸款銀行保管，當借款人不能還款時貸款銀行依法處分質物償還貸款本息、罰息及費用。

　　A。不動產

　　B。銀行存款單

　　C。債券等權利憑證

　　D。房屋

　　77.住房公積金貸款對貸款對象有特殊要求，下列說法中正確的是（）。

　　A。要求借款人是在當地購買自住住房

　　B。要求借款人是在管理中心交存住房公積金的住房公積金交存人和匯繳單位的離退休職工

　　C。要求借款人是在當地購買自住住房，同時在管理中心交存住房公積金的住房公積金交存人和匯繳單位的離退休職工

　　D。沒有年齡上的限製

　　78.下列關於個人住房按揭貸款申請條件的說法中，正確的是（）。

　　A。所購住房全部價款20%以上的自籌資金，並保證用於支付所購住房的首付款

　　B。具有城鎮常住戶口或有效居留身份

　　C。具有購房合同或協議

　　D。不需要抵押或質押

　　79.若王女士要購買一套房齡3年的二手房，則她在申請個人二手房貸款時，必須提供的資料有（）。

　　A。有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書麵承諾

　　B。有保證人的，必須提供保證人有關資料

　　C。貸款人認可的房地產評估機構出具的房屋價值評估報告

　　D。與售房人簽訂的《房屋買賣合同》

　　80.關於個人住房組合貸款，下列說法中正確的是（）。

　　A。要同時符合個人住房按揭貸款和個人住房公積金貸款的貸款條件

　　B。借款人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分向銀行申請住房商業性貸款

　　C。組合貸款的貸款人（主貸人）可以不是同一人

　　D。組合貸款中公積金貸款部分及住房商業性貸款部分的貸款期限不需要一致

　　81.借款人在獲得住房貸款後，貸款期限在1年以上的，可采用（）每月償還。

　　A。到期本息一次性清償

　　B。等額本息還款法

　　C。等額遞增還款法

　　D。等額遞減還款法

　　82.下列說法中正確的是（）。

　　A。等額本息還款法適用於收入處於穩定狀態的家庭

　　B。等額本金還款法適用於目前收入較高但預計將來收入會減少的人群

　　C。等額遞減還款法適用於中年人或未婚的白領人士

　　D。等比遞增還款法適用於中年人或未婚的白領人士

　　83.關於提前還貸的幾種方法，下列說法中正確的是（）。

　　A。全部提前還款不用還利息，但已付的利息不退

　　B。部分提前還款，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，可減小月供負擔

　　C。部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，可減小月供負擔

　　D。部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，節省利息較多

　　84.關於提前還貸，下列說法中正確的是（）。

　　A。個人住房按揭貸款的提前還款，原則上必須是簽訂借款合同2年（含2年）以後

　　B。提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已還清

　　C。借款人一般須提前15天持原借款合同等資料向貸款機構提出書麵申請提前還貸

　　D。公積金貸款向貸款銀行提出申請

　　85.下列各項中，（）是理財規劃師應當注意的事項。

　　A。組合貸款必須先還公積金貸款

　　B。在辦理提前還款的同時，對於已經投保了房貸險的借款人，理財規劃師還應提醒其申請退還保險金

　　C。組合貸款不必先還公積金貸款

　　D。持貸款行出具的“貸款結清證明”到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續

　　86.下列各項中，（）屬於延長貸款條件。

　　A。貸款期限尚未到期

　　B。貸款期限已經到期

　　C。延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金及違約金

　　D。延長期限前借款人必須先清償其應付的違約金

　　87.關於個人汽車消費貸款，下列說法中正確的是（）。

　　A。個人汽車消費貸款的年限是3～5年

　　B。首付金額高

　　C。貸款期限短

　　D。不需要提供抵押物或擔保，可以是信用貸款

　　88.個人汽車消費貸款實行（）的原則。

　　A。部分自籌

　　B。有效擔保

　　C。專款專用

　　D。按期償還

　　89.關於個人汽車消費貸款，下列說法中正確的是（）。

　　A。對貸款人所購車的品牌不作要求

　　B。貸款可以異地發放

　　C。貸款人、借款人、汽車經銷商、保險人和擔保人應在同一城市

　　D。汽車消費貸款利率按照中國人民銀行規定的同期貸款利率執行

　　90.個人綜合消費貸款的用途包括（）。

　　A。個人住房

　　B。汽車

　　C。一般助學貸款

　　D。商業用房

　　91.個人綜合消費貸款有以下特點：（）。

　　A。消費用途廣泛

　　B。貸款額度較高

　　C。貸款期限較短

　　D。貸款期限較長

　　92.關於個人綜合消費貸款，下列說法中正確的是（）。

　　A。以個人住房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價值的50%

　　B。以個人商用房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價值的60%

　　C。對貸款用途為醫療和留學的，期限最長可為8年（含8年）

　　D。貸款到期之前可申請展期

　　93.關於個人耐用消費品貸款，下列說法中正確的是（）。

　　A。銀行對個人客戶發放的用於購買大件耐用消費品的人民幣貸款

　　B。耐用消費品指單價在2000元以上且正常使用壽命在兩年以上的家庭耐用商品

　　C。耐用消費品指單價在5000元以上且正常使用壽命在五年以上的家庭耐用商品

　　D。包括住房、汽車等

　　94.下列各項中，（）可以作為個人住房公積金貸款的質押擔保的質押物。

　　A。中國銀行的存款單

　　B。工商銀行發行的金融債券

　　C。銀行本票

　　D。銀行匯票

　　95.個人住房公積金貸款的借款人須提供一種擔保方式作為貸款的擔保，沒有擔保的，不予貸款。擔保方式有（）等。

　　A。抵押加一般保證

　　B。抵押加購房綜合險

　　C。質押擔保

　　D。連帶責任保證

　　96.下列說法中正確的是（）。

　　A。“等額本息還款法”所要支付的利息高於“等額本金還款法”

　　B。在提前還貸時，等額本息法就相對少支付了利息

　　C。有提前還貸打算的綜合考慮已還本息和與未償還本金數加總後的數額，采用等額本金還款法較為有利

　　D。對於高薪者或收入多元化的客戶，不妨采用“等額本金還款法”

　　97.在個人住房公積金貸款的擔保方式中，（）不需要提供抵押物。

　　A。抵押加一般保證

　　B。抵押加購房綜合險

　　C。質押擔保

　　D。連帶責任保證

　　98.在以下哪種情況發生時，借款人會提前還貸？（）

　　A。借款人臨時改變還款計劃

　　B。借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足

　　C。借款人在貸款時根據成本—效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入其他高利潤的項目，貸款後投資項目收益情況發生改變，借款人因調整投資組合而提前償還貸款

　　D。借款人在貸款一段時間後收入增加，財務狀況改善，有能力提前還款

　　99.關於個人住房商業性貸款，下列說法中不正確的是（）。

　　A。貸款期限最長不超過30年

　　B。個人住房按揭貸款數額，不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%（以二者低者為準）

　　C。申請人可以是自然人也可以是法人機構

　　D。需要以其購買的產權住房為抵