小家庭大理財

第一節學會購買不動產

　　巴菲特的成功告訴人們，長期投資戰勝通脹和指數是可能的。而耍小聰明的人總以為自己是幸運女神的私生子，越賭越大，不知收手。而有些所謂的分析在誤導人們，讓人們在賭場裏比試自己的小聰明。

　　通脹之下囤什麽能長期保值？

　　個人認為，現階段買房的話，如果是自住，還可以出手，如果是投資，就是謹慎再謹慎了。中國的房價進入轉折點雖然不一定是明年，後年，但是已經很近很近了。當80後的購房主力軍都紛紛勒緊褲帶買房以後，我們無法想象一個完全沒有剛性需求支撐的市場還可以走多遠。更遠一點的未來，獨身子女的80後，90後（一個人）的祖父輩（有四個人）和父母輩（兩個人）逐漸離開人世，很多人會繼承一套房，兩套房，加上自己的房，那麽多房，到時肯定就是供大於求，房子的價格可能會一瀉千裏。

　　加上房子不容易變賣轉手的特點，以及房地產資產抗風險能力極差（社會政治經濟出現危機的時候，食品和生活必需品會漲價，而房子等固定資產會貶值）所以長期來看，房子已經不是比較穩妥的投資品種。

　　還有什麽東西，是可以長期保存持有而且有投資價值的？

　　因為日本進入老齡化社會，人口下降，房子自然就多，盡管近10年來日本一直大規模增發貨幣（定量寬鬆就是日本發明的），日本的地產價格始終沒有起來。

　　中國大概在10年以後進入老齡化社會，城市裏是房子多，人口減少，而農村人口又接受不了城市的高房價。

　　30歲的獨生子女一代有房子（很多是靠父母幫助的），他們60歲的父母也有房子，再過十幾年，他們雙方父母快80歲，子女長大了需要房子，難道他們還會給自己的子女買房子？

　　應該是他會和父母搬到一起去照顧父母，而且這還不夠，他們還不得不分居，因為有雙方父母。

　　他們的房子一定會給自己的子女，而且他們父母的房子未來也是他們子女的。

　　那麽10年以後，如果城市房價還這麽高？農村人口又買不起，那麽誰來買房子？

　　抵禦通貨膨脹需要多高的投資收益率？

　　“十二五”規劃已經將今後5年GDP增長率下調到7%，2012年的貨幣增發計劃已經下調到14%。預測，今後5年貨幣增發率15%適應GDP增長率的正常貨幣增發量7%=平均通貨膨脹率8%。

　　選擇安全、可靠、持久的投資方法，今後5年隻要8%左右就可能抗拒通貨膨脹了。

　　期貨的失敗率80%，高於股票

　　1.因為是10倍以上的高杠杆，10萬元可以做100萬元的買賣，一旦下跌11%，就是負資產。

　　2.媒體反複進行風險提示，人人知道自己處於龍潭虎穴，所以都在做短線。12點買入，1小時後發現勢頭不對，甘當“13點”，馬上斷臂求生，持倉不敢過夜。雖然高度警惕，虧錢率仍然高達80%。

　　炒房的實質是炒期貨，失敗率70%

　　1.因為炒房的本質是高杠杆的期貨，30萬元可以做100萬元的買賣，一旦下跌31%，就是負資產。一旦0上漲，房子每年被印鈔機偷錢8%，每年折舊2.5%（40年報廢），今後每年要交房產稅。如果5年下跌20%，就是貶值60%。

　　2.房市裏，媒體和網絡反反複複進行宣傳鼓動，街頭巷尾都在議論炒房的收益。房價上漲30幾年，其中近9年突飛猛進，使得炒房的都不知道自己在做期貨，都認為炒房永遠賺錢，都用巴菲特醃鹹菜的長期投資方法在做期貨。20年後回頭看，炒房的虧錢率大於70%。這是經過推理和計算過的。

　　巴菲特持股法

　　1.炒股的虧損率，國際上的說法是七虧一盈二保本，即虧損率70%。中國20幾年來股民的虧損率確實如此，原因在於95%的股民在炒短線，做波段。

　　2.巴菲特持股法的失敗率很低。有的人因此失敗，不是巴菲特持股法有錯誤，而是不得法，不能堅持，選股不當。

　　3.美歐國家隻許炒股，不許炒房，是經濟規律所決定的，U形連通管導致移民潮是客觀事實，不以官商的意誌為轉移，中國最終不得不隻許炒股，不許炒房。

　　4.世界上從來沒有房神成為世界首富。亞洲有房神李嘉誠成為亞洲首富，但是香港的土地永遠那麽大，一等地段永遠是一等地段，但是內地二線城市的土地，靠農轉非和拆一蓋2，擴大5倍沒有問題，一線城市靠農轉非和拆一蓋1.5，可以擴大2倍，而計劃生育導致勞動人口越來越少，所以供過於求越來越嚴重是必然的。

　　5.巴菲特平均每年盈利25%。房市多軍一直在妖魔化股市，而股市裏大多數人都在投機，所以慘不忍睹。如果堅持巴菲特長線投資法，賺錢機會是存在的。

　　巧用理財品助你跑贏通脹

　　消費者物價指數（CPI）是目前衡量通貨膨脹重要指標。在CPI居高不下的今天，怎樣讓財富保值增值？

　　巧用基金“混搭”理財

　　眼下，基金是一種各類型風險偏好投資者都能找到合適投資對象的投資品種。基金主要分為股票市場基金、債券型基金和貨幣市場基金。各類基金配置比例應該跟著風險承受能力走。根據曆史數據，股票市場基金年均收益率20%，債券基金年均收益率5%，貨幣市場基金年均收益率2%。讓我們以10萬元投資本金為例，看看如何合理搭配基金品種長期下來才能跑贏CPI。

　　對於積極型投資者來說，具有較高基金收益預期，同時可以承擔相應的高風險，可采取8萬元股票基金或混合基金+2萬元貨幣市場基金的投資組合。測算年均收益率：20%×80%+2%×20%=16.4%。

　　穩健型投資者，風險承受能力及預期收益水平適中，可采取5萬元股票市場基金+4萬元債券基金+1萬元貨幣市場基金的投資組合。測算年均收益率：20%×50%+5%×40%+2%×10%=12.2%。

　　保守型投資者，風險承受能力較弱，預期收益水平相對較低，可采取2萬元股票基金+5.5萬元債券基金+2.5萬元貨幣市場基金的投資組合。測算年均收益率：20%×20%+5%×55%+2%×25%=7.25%。

　　偏股型基金的業績取決於市場，目前來看股市中短期比較弱，但下跌空間不會太大。從長期來看，A股還將反彈。至於債券基金，加息預期對債市構成一定利空，債券市場的投資機會值得看好。

　　加息預期下保險收益水漲船高

　　今年以來，央行已進行了3次加息，5年期定期存款利率已上升至5.50%。而將5年期定期存款利率作為參照的萬能險，近期結算利率也呈現走高趨勢。最新數據顯示，中國人壽、平安人壽等多家保險公司的萬能險產品年化結算利率均在4%或以上。雖然仍略低於5%，但是這一收益率還是高於一年期定存利率，加之保險特有的保障功能，還是值得家庭資產去配置。

　　除萬能險以外，分紅險也越來越受到投資者的青睞。分紅險具有保障和投資兩種功能，保障功能是其首要功能，即投入資金作為保費可獲得很高的保額保障。同時分紅險進入投資渠道之後，投保人可獲得收益分紅。也就是說分紅險可以保本，還可以獲利。麵對加息，保險公司紛紛升級旗下分紅險產品，將產品與銀行利率實時掛鉤，從而實現收益“息漲隨漲”。因此，在加息周期中，購買繳費期限比較短的分紅險對投保人來說是一個不錯的選擇。

　　投資與CPI掛鉤

　　隨著加息和CPI的持續高企，一個時期以來銀行理財產品收益率上漲明顯，尋找一款收益率超過CPI漲幅的理財產品成為不少人投資理財的主要方向。

　　那麽，銀行理財產品跑贏CPI究竟靠不靠譜？針對投資者跑贏通脹的迫切心理，一些銀行推出與CPI掛鉤的理財產品，這些產品預期年化收益率與產品成立最近一期的CPI掛鉤，預期最高年化收益率達到5%以上。從近期到期的多款理財產品來看，跑贏的銀行理財產品不在少數。普益財富最新監測數據顯示，8月初共有278款銀行理財產品到期，其中有213款公布到期收益率且實現最高預期收益率，多款理財產品到期收益率超過5%。在跑贏CPI的理財產品中，以集合信托產品為主。

　　不過，這些高收益率理財產品的投資門檻通常較高，購買金額要達到幾十萬元至數百萬元不等。據初步統計，年化收益率在3.5%以下的理財產品，通常5萬元就可以買入；而年化收益率超過5%的理財產品，起始認購金額大多需要10萬元。

　　應對通脹理財的十大守則

　　守則1：少儲蓄多投資

　　對於目前的財富人群來說，應對通脹的擔心已經成為最大的危機。

　　從曆史看，每個經濟周期中，通脹來臨前的一個典型特征，就是部分資產價格開始大幅上漲，而且這種上漲往往先於日用消費品價格的上漲，上半年的房價和股價就是一個佐證。因此，為防範通脹，最有效的一種方式就是在通脹到來之前，將貨幣變成具備升值潛力的人民幣資產，換句話說，給手上的貨幣也賦予“漲價”的權利。

　　說到貨幣資產，它的分類非常廣泛，人們熟知的短期國債、公司債、企業債、貨幣市場基金、債券型基金、股票型基金、A股和H股股票、銀行理財產品、不動產以及期貨產品、信托產品、私募產品、古董藝術品都屬於人民幣資產的範疇。

　　如果能有效利用資產升值的空間進行投資，那麽我們手中的貨幣不僅能躲過通貨膨脹的陰影，還能賺得超額的利潤。

　　守則2：買股票首選三大類

　　通脹預期在近期的股票牛市行情中也成了炒作題材。不少投資人跟風進場，進一步推高了資產價格。不過，很少有投資者注意到板塊與通脹之間的內在關聯，而這一點對資產配置的作用卻是舉足輕重的。

　　不同類型的上市企業，在通脹中受到的損益也是截然不同的。舉例來說，食品生產企業由於受到上遊農產品價格上漲的影響，削減了利潤空間，間接影響了股價，所以，通脹對這類企業是不利因素。以此反推，資源類、金融類和地產類企業卻是最先受益於通脹的板塊。

　　資源類企業包括石油、煤炭、有色、金屬、黃金等，由於處於產業鏈頂端，這一行業也將是通脹環境下受益最大的群體。因此，無論是看好經濟的樂觀派，還是看淡經濟的悲觀派，都會不約而同地增加對資源類資產的配置性需求。

　　金融類企業作為早周期行業，一旦通脹來臨，央行必然要通過加息抑製通脹，屆時銀行的利息收入就會相應增加，所以以銀行為首的金融股也將成為通脹的受益群體，適當配置銀行股具備一定的防通脹作用。

　　地產類企業方麵，上半年房地產市場的火爆趨勢不言而喻，而且由於通脹預期、寬鬆的信貸環境和低利率借貸成本等多項因素，將釋放出更多的投資性需求，從而對衝剛性需求的下降，共同維持地產板塊的強勢表現，因此該板塊中長期對抗通脹的優勢毋庸置疑，尤其地產儲備量大的個股品種將是其中的優選。

　　守則3：踏準央行調息節拍

　　每一輪通脹發生時，為抑製物價上漲，央行往往會利用加息手段進行調控，此時，市場利率就會上行。因此，防通脹的一個重要觀點，就是抓住調息的節拍。

　　在收益可隨利率浮動的產品中，首屈一指的就是貨幣市場基金，這類基金的配置重點可以是央票、同業存款利率等資產，及時把握利率變化及通脹趨勢，獲取穩定收益，因此具備防範通脹的作用。

　　相反，債券類產品就不具備利率同步浮動的功能。在通脹來臨時，央行加息使市場利率上升，同時也會導致債券價格下跌，因而債券類產品包括純債券型基金、掛鉤債券的理財產品都無法享受到加息帶來的收益。

　　還有一些理財產品，雖然不與利率同步，但它的收益也與通脹看齊。例如，掛鉤農產品的銀行理財產品，當通脹來臨時，農產品價格的上升就能直接表現為產品收益的增加。值得注意的是，一般來說，這類產品是由銀行從投行手中購買某個看漲或看跌期權，也就是說，銀行募集資金大部分用以保本，而以投資期權的部分用來博取浮動的高收益，因此配置這類產品相對更穩健。

　　即使投資收益不能跟隨市場利率浮動，隻要收益本身能夠覆蓋可能到來的通脹率，那麽這類投資也具備防通脹作用。信托產品就是其中的一類，這類產品購入門檻較高，一般在100萬元以上，雖然在市場利率上升時不能跟隨浮動，但該類產品操作靈活，一般為12年期的產品，部分產品還可以通過轉讓形式變現。從曆史數據來看，信托產品作為中長期投資的價值尤為明顯，平均五年的複合收益率可以達到40%，基本覆蓋了未來利率調升的空間。

　　守則4：買房要買稀缺型

　　在一些投資火爆的領域，現有數據常常傳遞給投資者這樣一個信號：雖然處在相同的通脹預期之下，也屬於相同的投資品種，但每個單獨的投資個體的收益率和抗跌性卻迥然不同。就拿上海樓市來說，隨著資本的不斷湧入，樓市價格已經被推升到了前所未有的高位，甚至已經出現了泡沫，這個時候，個人投資者更要避免在泡沫破裂時成為最後一個接棒者。對於這一種觀點，經濟學家也找到了新的應對法則，這就是以“資源稀缺型投資”為重點的防通脹策略。

　　同樣以地產為例，以市中心頂級樓盤、豪宅別墅為主的高端物業就是兼具防通脹和抗跌特性的投資品。不管是短期通脹、中期通脹、長期通脹，大家認為擁有高端物業，特別是占資源比較大的物業還是保值增值的重要手段。

　　守則5：持有商品屬性外幣

　　通貨膨脹不僅發生在中國。由於美國、歐洲、日本等地紛紛實行量化寬鬆的貨幣政策，貨幣稀釋直接導致了全球性的通脹預期。如果投資者不慎持有一種不合適的貨幣，很可能因此造成較大的損失。

　　在全球通脹的預期下，持有外幣的投資者應該如何配置幣種以規避通脹風險呢？

　　首先，避免持有美國、英國等實行量化寬鬆政策的貨幣，這幾乎是不言自明的。不過，應該轉換成哪一種貨幣卻是投資者需要審慎考慮的問題，其中有兩項判斷標準值得投資者關注。

　　其一是選擇相對高息的貨幣。因為在全球資本逐利的過程中，貨幣利差會使得高息貨幣受到資本市場的追捧，該種貨幣的需求量隨即上升，進而推高匯率，就能獲得匯差收益。在這一輪全球經濟危機爆發之前，澳元就曾有過長達8年的持續升值，原因就在於國際炒家從日本以零息借貸資本再到澳大利亞儲蓄，套取高額利差。

　　從目前全球各國的基準利率來看，澳元3%和新西蘭元2.5%的利率相對更高，而歐元1%、英鎊0.5%、加元0.25%、美元00.25%、日元0.1%的利率顯然不具備足夠吸引力。

　　其二是選擇率先進入加息周期的貨幣，而從經濟規律來看，這種貨幣往往是商品貨幣。所謂商品貨幣，其主要特征是貨幣發行國家以出口某種重要的初級產品為支柱產業，例如盛產礦石、黃金、農產品的澳大利亞、新西蘭和加拿大，這三國的貨幣--澳元、新西蘭元和加元就是商品貨幣。這類貨幣之所以會率先加息，是因為在經濟複蘇的背景下，全球對石油、煤炭、黃金、鐵礦石、銅、鋁等商品的需求會增加，這不但有利於產地國的經濟增長，也有利於其貨幣匯率的上揚，而經濟回暖之後，這些國家的央行也會率先加息，使得投資於該幣種的收益進一步增長。

　　綜合以上兩項標準，澳元、新西蘭元和加元在通脹預期下被認為更具投資價值。對此，渣打銀行首席投資總監梁大偉也給出了相同的觀點，他表示，“加元和澳元將成為三季度外匯理財配置的重點，作為商品貨幣，一旦能源和礦產需求量有回升的勢頭，該種貨幣就會先於其他幣種而表現出強勢。”

　　守則6：全球化資源配置

　　為了防範通脹，不少投資者已經學會了將投資重點放在價值被低估的資產上，不過放眼全球，我們不難發現，中國在資產價格回升的道路上早已走在了西方發達國家之前。

　　對國內投資者來說，通過設有亞太服務的美國網絡券商投資美股，抄底海外市場進行全球配置，顯然可以有效平抑投資成本，獲得更高收益空間，從而實現防範通脹的目的。

　　股神巴菲特在接受CNBC采訪時建議投資者，可以放心在道指9000點左右入市。他說：“就算經濟未見起色，商業活動平淡，我也不認為道指9000點有什麽值得猶豫。”他還提醒投資者，股票長線必定跑贏國債。

　　不過，全球資產配置的意義不僅止於降低投資成本，從風險評估的角度，通過不同地域、不同投資品種的分散投資，可以有效降低係統風險，鎖定收益區間，也就真正起到了防範通脹的作用。

　　以投資波羅的海指數基金為例，這一輪金融危機以來，波羅的海指數最低到達600多點，相對11700點的高峰，航運相關的企業已經有了絕對的投資價值。從經濟活動的角度而言，2500點左右是安全的投資點位，而如今波羅的海指數已經到了4000點上下，如果超過7000點的話，收益空間雖然還有50%，但下行風險也同樣很大。

　　因此，為防範通脹而博取高收益的同時，風險因素也不可小視。一般而言，對衝基金的做法是配置若幹反周期的資產，或漲跌周期錯開的投資品種，以降低風險。

　　守則7：買黃金還看美元趨勢

　　觀察曆史不難發現，在出現嚴重通貨膨脹或政治經濟出現某種不確定性時，為了避險，我們很容易想到買黃金。但金價已到了目前的高位，是否還有買來保值的必要？對此有一些爭論。

　　從這一輪經濟危機來看，當用於工業和珠寶業的黃金數量因經濟衰退而大幅下降時，投資者的強勁需求卻依然推高了金價。當通脹預期重新抬頭的時候，金價升至900多美元/盎司，而後則進一步達到了983美元一盎司。這一變化趨勢顯然是與全球資金避險需求相對應的，換句話說，買金防通脹是可行的。

　　但另一組曆史數據卻令人得出相反的結論，有些專家認為，黃金在動蕩的時期表現最好，但在其他時期則不那麽好，表現為風險大、收益小。過去40年裏，黃金比標準普爾500股票指數的動蕩幅度要高三分之一，但其投資回報卻要更低，其年回報率是8.4%，而標準普爾指數的回報率卻是9.1%。

　　而且，黃金在相當長的一段時間內表現得過於平庸，當金價在1980年1月達到850美元/盎司之後的2個月，卻大幅下挫了44%，而直到2008年1月才又回升到了850美元/盎司。換句話說，在累計通脹高達175%的28年光陰裏，黃金價格卻保持不變。

　　到底哪一種觀點更具說服力呢？其實，判別金價是否能繼續攀升從而表現出抵禦通脹的作用，最重要的因素在於黃金的供求關係，即投資需求、避險需求、工業與珠寶業需求的總和與產量之間的關係。

　　事實上，隨著中國、印度等亞洲新興國家的崛起，黃金消費的市場格局與40年前、20年前的情況已是天壤之別。尤其是2000年以來，中國居民黃金投資與消費的需求快速攀升，而金礦開采量卻每年下滑，與此相對應的是金價從2002年起至今已經猛漲了3倍。因此，用過去的曆史數據判斷未來的金價走勢是否具備防通脹作用，顯然有失公允。

　　由於黃金是以美元計價的，中長期美元兌人民幣貶值的預期下，美元跌勢將部分抵消黃金漲勢。因此，投資者要更謹慎看待美元計價，避免匯率損失風險。

　　守則8：適當負債變“受益人”

　　雖然許多人認為負債是個危險的經濟信號，但在通脹時期，若合理運用債務這個杠杆放大投資，適當轉嫁些風險，或將獲得更大收益。

　　在通常情況下，借貸的債務契約都是根據簽約時的通貨膨脹率來確定名義利息率。所以，當發生了未預期的通貨膨脹之後，債務契約無法更改，從而就使實際利息率下降，債務人受益，而債權人受損。債務人轉身就變成了“受益人”。

　　簡單地說，通脹讓貨幣貶值，背負的債務也將變“少”。若原有10萬元的債務，通脹率為20%，則欠債人實際隻背負了8萬元債務；而債權人收到的是購買力隻有8萬元的“10萬元”。適當擴大負債，利用銀行信貸進行投資，回報率會比存入銀行高得多。

　　假設石先生貸款30萬元買房，如果3年內通脹率15%，保守地假設房產也隨之漲了20%，那麽石先生手中的資產也就是價值36萬元的房產減去30萬元的債務：6萬元。而在通脹前，石先生的資產則為30萬元的房產減去30萬元貸款--等於0.算上利息等因素，以每年5%來算，扣除4.5萬元的利息後還有1.5萬元，再按照通脹前的物價水平，1.5萬元除以1.15，石先生相當於平白無故多了1.3萬元的購買力。

　　當一個投資者打算買套40萬元的房產時，如果選擇一次性付清，三年後，按照上述的通脹率15%，房產上漲20%，那麽就相當於實際資產增加了5%。而如果選擇擴大貸款，如首付20萬元，貸款20萬元，剩餘的錢用於再投資，保守計算，實際資產的收益將超過5%。通脹嚴重時，往往實際利率是負數。

　　現在經濟已有複蘇跡象，原先暴跌的資產將麵臨價值重估。如果機遇良好，應該將手頭閑錢進行適當投資，而非因貸款利息而提前還款。

　　在通脹大規模到來前就借貸、賭一把“負債投資”的贏麵不高。因為獲得收益有兩個前提條件，一個是確保自己收入的提高，二要確保利率不會大幅上漲。但這兩個條件不太可能同時具備，因為如果自己收入提高，多借貸、多消費引起流動性增加，勢必帶動CPI的上升，一旦CPI上升，央行又要采取新一輪加息政策。

　　何況在未來一段時間，即使有了經濟複蘇跡象，企業加薪可能性也微乎其微，所以趨勢未明朗之前，“負債”投資可能賭博性質更高。當然還需要說明的是，負債不是越多越好，負債率適當控製在家庭總資產的30%～50%間為宜。

　　守則9：巧算匯率出國留學

　　除了保持負債這個另類守則外，出國留學也是一種選擇。

　　如今不少外幣的匯率都下跌，而此時選擇出國留學鍍層金，既學到東西又合理利用資產，不啻為一種躲避通脹的好辦法。

　　目前而言，留學成本比以往降低了很多，尤其是英國和澳大利亞。在金融危機衝擊下，國際金融市場震蕩劇烈，英鎊與人民幣的匯率從高峰時的1：15跌到了目前的1：11，澳元與人民幣的匯率從最高的1：6.8跌到了目前的1：4.3左右。

　　在澳大利亞悉尼大學讀碩士的王同學介紹說，如果換匯時機恰當，一年大概能省下2萬澳元。“以我所在的悉尼地區為例，每月生活費至少1200澳元，加上2萬澳元左右的學費，1年開銷就是3.44萬澳元上下。”王同學說道，“雖然貶值能帶來好處，但學費每年還是上漲，一個課程漲幾百澳元。”

　　在英國讀教育的張同學說：“匯率最低1：9的時候我沒有大量換匯，但就目前而言，英鎊貶值，開銷還是便宜了些，雖然英國經濟不好，物價有漲幅，但勢頭不猛，加上匯率的下跌，總的來說，1年下來還是能省兩三萬元人民幣，還是利大於弊。”

　　通脹來臨，這對於那些原本想去“高價”留學國家的人來說無疑是個利好消息。有不少家庭認為，金融危機已經過去，與其仍是幹一份普通的工作，不如出去讀書鍍金。畢業時很可能正好迎來經濟複蘇；而且用比以往少的人民幣就能換得相同的外匯，相對投資股市、樓市等風險與效益並存的市場來說，投資教育，既避免了貨幣貶值的可能性，又能終身受益，絕對是一筆低風險高回報的策略。

　　當然，在籌劃出國留學之時，理財專家也建議在出國留學前要做好理財規劃，麵對龐大的出國開銷，要有時間和金額上的合理分配。

　　守則10：買保險變相升級儲蓄

　　並不是所有人在投資領域都能如魚得水的。對於許多人來說，如果沒有合適的投資渠道，或是風險偏好實在很低，儲蓄還是最主流的理財方式。

　　但通脹一來，現金儲蓄就成了最脆弱的資產，“躺”在銀行裏的存款過兩年再取出來時，已經和通脹率等比例縮水了。

　　其實，儲蓄並不隻存款這一種形式，買一份合適的保險其實就是在變相儲蓄，而這份儲蓄既有銀行存款所不具備的保障功能，還有可能幫助個人合法避稅。

　　更重要的是，有些具備投資理財功能的保險產品，其未來的分紅和投資收益可對抗通脹--在一些產品中，即使現金分紅為數不多，但可以采取保額分紅，即以將當期紅利增加到保單的現有保額之上的方式對抗通脹。

　　在物價正常時期，或是對通脹程度預期並不高的時候，人們一般可以購買壽險儲蓄型產品為未來各種財務需求做準備：既有養老保險，也有產品可用於子女教育、婚嫁、創業等。

　　一方麵每年支出的資金壓力很小，另一方麵，退保可能麵臨的損失強化了計劃推進的約束機製，使家庭的避險計劃成為“強迫儲蓄”。

　　由於此產品的預定利率始終與銀行利率同沉浮，在通貨膨脹期，雖然名義收益較高，但也很難高於物價的漲幅，所以此類產品難以抵禦嚴重通脹。

　　事實上，投資者還有第二條路可以選擇。比如投資型壽險產品中的分紅險，其優勢在於保險期滿可還本付息，且由於資金將主要投向基金、債券和包括協議存款在內的銀行存款，投資者將分享保險公司在這個險種上的經營成果，既具有一定的保障性，又具有風險投資的特質，還可進行合理避稅。但作為一項長期規劃，前期獲利不高。

　　除此之外，較為激進的投連險，以及介乎穩健與激進之間的萬能險，都是可根據不同人群需求購買的防通脹利器。前者效用如同買股票、買基金等投資，而後者有2.5%的保底利率，且每月保險公司都會根據市場和經營狀況調整結算利率，長期的投資收益也可有效抵禦通脹。總而言之，如果始終對通脹保持警惕之心，希望防患於未然的話，不妨把理財型保險也放進資產配置的籃子當中。

　　什麽是不動產？

　　不動產是指不可移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益。如建築物及土地上生長的植物。

　　不動產依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依托於物質實體上的權益。

　　房地產估價規範：房地產，土地、建築物及其他地上定著物，包括物質實體和依托於物質實體上的權益。

　　買房前要考慮的8個財務問題

　　1.有多少錢可以買房

　　簡而言之，量入為出，有多少錢買多大房子。按照業內經驗總結，如果是自住房屋，總價款應該控製在家庭年均收入6倍以內比較安全，每月按揭貸款額度不超過家庭收入的50%。而這個經驗值隻不過是個適中方案，比如公司人的預期收入，售樓小姐就會把你的預期收入算得很高，而保險專家會把預期收入算得比較悲觀，傾向於用投資賺取更多收益的人士，他們總是天真地認為投資的收益會戰勝通貨膨脹。

　　測算現金：要測算家庭可變現用於購買房產的現金，這種測算不能滿打滿算，在已經購買大病和意外保險的情況下，最少要預留出家庭6個月的生活費，以防不測。

　　預期年收入：這個測算比較複雜，因為這和個人的境遇有很大關係，很像在預測一隻股票的升值幅度。如果你非要預測，可以把你工作以來每年的收入增長幅度減去每年的通貨膨脹率，得出你的平均年收入增長曲線，然後再預計以後6年的通貨膨脹率，一般來說這是個猜測的數據，假設你月入6000，你猜測今後6年平均通脹率為4%，而你此前5年的實際工資增長率為10%，那麽你未來工資增長率為“10%×70%+4%”，也即11%，據此你可推斷未來6年的工資水平。這種工資水平說的是實實在在可以保證拿到的那部分，有的公司人從事周期性極強的行業，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果計算比較保守的話，應該按淡季工資收入占比較大的權重來預期未來收入水平。

　　2.你應該買多少錢的房子

　　假設某公司人月收入5000元，貸款20年，首付30%的話，那麽這個公司人適宜購買房價在100萬元左右，而首付款需要在30萬左右。

　　3.房價之外還有哪些費用

　　如果購房的公司人隻盯住房子的總價來計算自己要付出的現金那就會有問題，因為除了房屋價款以外，還有亂七八糟一大堆其他稅費等著你支付。

　　契稅：90平米以下普通住宅契稅為1%，90140平米的住宅契稅為1.5%，非普通住宅的契稅稅率為3%。這是2008年底進行過調動的稅率，稅率會隨著金融當局的政策而變化。

　　印花稅：暫免。

　　公共維修基金：從去年2月1日起按照商品房建築和安裝成本每建築平米造價的8%繳存首期公共維修基金。

　　按揭費用：公積金貸款的交易費用主要有按貸款額千分之五收取的擔保費和按揭貸款額千分之三收取的評估費。擔保費不低於300元；評估費用不低於300元，不高於1500元。

　　首期物業費：收房時須交一年的物業管理費用。

　　首期取暖費：收房時須交一年的取暖費用（北方地區，自供暖除外）。

　　裝修費用：每平米平均1000元左右。

　　車位費用：大概一個月100～400元

　　如果有公司人要購買一套90平米的多層住宅新房，總價80萬，首付20%以公積金貸款的普通住房其所需要繳納的費用則有：

　　在二手房交易中還需要繳納中介費用；成交價格的2.5%以內的信息費用；居間中保及權證代辦費用3000元；貸款服務費用1000～2000元。

　　在二手房交易中賣方還需繳納營業稅、土地增值稅和個人所得稅。但一般賣方會把這些稅務費用加在買方身上，如果購買二手房的公司人也應該對這些稅有所了解。

　　4.提前還貸是不是好主意

　　很多公司人認為在購買房屋時貸款是迫不得已的行為，如果有足量的現金，最好提前還清房屋貸款，這樣可以無債一身輕，不過也許事實並非如此。

　　我們可以拿國債收益和房屋貸款做以下對比。2008年1萬元新發行的3年期首期國債的到期收益為1098元，5年期的首期國債到期收益為2040元。以此為基準計算15年後兩種國債收益分別為5490元和6120元，那相對於10萬元的兩種國債收益分別就是5.49萬元和6.12萬元。而同期放貸，10萬元15年個人住房商業貸款，等額本息還款方式五年以上利息貸款利率打完七折為4.16%，15年還款利息總額為34591.67元，兩者相差1萬多塊的利差。

　　還款利率會隨著宏觀經濟的變化而起伏，但是由於在這個經濟發展階段，金融當局對個人購買住房的鼓勵，長期投資收益還是能戰勝長期個人房屋貸款利息的。如果公司人購房者是更激進的投資人，選擇將可以用來還清房屋貸款的現金用於更加高收益的投資，比如更有魅力的公司債或者普通股投資，從長期來說應該可以獲得更加出色的收益。據統計美國股票長期平均收益在8%左右，而中國資本市場的年頭比較短而且波動極大還不具統計學意義，但總的來說不會比這個收益率差。也就是說，公司人如果提前還貸，在這個經濟階段，會付出很大的機會成本，而且也可能由於大部分存款的消耗，在一段時期失去存款保障，對生活中的緊急情況缺乏應付能力。當然，上邊所說的不包括“消費狂”型公司人，他們更喜歡把大量現金用在消費上，如果是這樣也就不存在收益差的問題，把錢用來還房貸則是一個好主意。

　　5.固定利率好不好

　　房屋固定利率貸款就是把房屋貸款在一定時間內固定下來，不隨著現行利率變動。利率固定在期限檔次上主要分為3年期、5年期和10年期三個檔。不同銀行的產品其差別主要體現在相同期限檔次上固定利率的基準利率設定有所不同。固定利率房貸的申請過程與個人住房貸款沒有太大差別，不同的是公司人需要事先對市場有所判斷，利率是不是要上升？在簽訂貸款合同時與銀行約定一個固定利率。

　　固定利率基本上是公司人購房者和商業銀行的一個對賭，如果在貸款期間利率處於上升周期，那麽購房人就贏了，如果利率處於下降周期，那麽購房人就輸了。固定利率貸款的利率要高於同期浮動貸款利率，這種利率上的歧視使得想采取固定利率的公司人購房者已經先輸了一成，因為從曆史經驗來看，從現在看下三年或者五年的平均利率水平是很難的，所以對於以後利率的水平猜測，銀行和公司人都處於“兩眼一抹黑”的狀態。所以，如果是公平的完全對賭，那麽固定利率應該定在現有的利率水平才合適，如果定在高於現在房屋貸款利率水平，那就等於是你和銀行跑一個為期至少3年的馬拉鬆，而銀行已經先跑出幾千米了。而且銀行相對公司人購房者來說，占有絕對的信息優勢和解釋權，所以，在這個博弈中，公司人勝利的可能性是非常小的。在升息頻繁的經濟周期中，銀行推出固定利率信貸產品在一定程度上契合了購房者的恐慌心理，而銀行賺到了實際利益。

　　6.選擇個好的貸款方式

　　貸款買房的公司人根據自己的情況采用最恰當的貸款方式可能是釋放財務困境的一種有效方法。一般來說，它有以下幾種方式。

　　等額本息還款：還款本金逐月增加，而利息逐月減少，還款總金額不變。這種還款方式適用於現在收入少，而對未來收入預期較高的公司人，其還款方式計算簡單，方便公司人進行財務規劃。

　　等額本金還款：還款本金不變，而利息逐月減少，還款總金額逐月減少。適用於收入處於峰值的公司人，在同樣本金，同樣貸款年限的情況下等額本金所付利息要少於等額本息還款所付利息。

　　等額遞增和等額遞減：這兩種還款方式是等額本息的變種，隻不過把一個貸款期分為多個貸款期，在多個貸款期中進行等額本息還款，多個貸款期之間進行額度遞增或者額度遞減，它適用人群類似於等額本息還款和等額本金還款的情況。

　　雙周供：雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小於按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。對於工作和收入穩定的人，選擇雙周供還是很合適的。

　　移動組合還款：根據貸款人情況進行靈活的還款計劃。通過計劃有效率地運用資金還款，它適應於收入不穩定公司人群。

　　接力貸：由比較年長的父母和年齡較小的子女組合貸款，按揭時間可按年齡較小還款人計算。這解決了年齡較小，比如剛參加工作公司人購房需求。適宜於和睦並且財務簡單的家庭。

　　入住還款：與銀行約定在一定時限內隻還少量貸款利息，在一定時限後等額本息還款或等額本金還款。適用當前收入較少的公司人群。

　　循環貸：將房產在銀行作抵押獲得貸款，然後在貸款期內分次提取，適宜於改善型房屋置業。

　　7.關心銀行貸款的新產品

　　由於商業銀行的競爭逐漸激烈，為了能拉到更多的存款，他們也推出了各種和房屋貸款相聯係，實際上帶有攬存性質的金融產品。如果公司人購房者多關注這些金融產品，也會帶來一定的額外收益。

　　比如一些商業銀行推出的“存低貸”和“存貸通”就有這種作用。

　　需要貸款買房者如果在活期賬戶上存有一定數額的現金，這些金融產品把客戶的活期存款與住房貸款結合起來管理，隻要活期存款超過一定數額比如5萬元，銀行就會把超出部分按一定比例將其視作提前還貸，節省的貸款利息作為理財收益返還到客戶賬上。但客戶存折上的資金並沒有真正動用，需要周轉時可隨時支取。

　　例如一公司人，最近在一商業銀行辦理了60萬30年的個人住房貸款，某日的增值賬戶存款餘額為10萬元，則2.5萬元視作提前歸還貸款，剩餘7.5萬元則按活期存款計算。但他可提取的金額不受影響，取現時仍可提取10萬元現金，這樣，他在當天可節省貸款利息支出3.82元（25000×5.508%/360），相信這些小錢通過日積月累會成為一筆可觀的財富。

　　不過，銀行審批這種客戶時比較嚴格，而且較一般按揭貸款利率偏高。

　　8.盤活公積金

　　住房公積金是個好東西。很多年輕人在選擇就業公司的標準上，往往容易看重得到的稅後現金，而輕視公司繳納住房公積金的比例，這其實是個“朝三暮四”式的錯誤。

　　公積金賬戶上的錢不能作為購房的首付款，它的最大功能是“衝還貸”，抵減房貸的還款額。

　　因此，如何用每個月的公積金來衝抵自己的房貸便是一門學問，一般而言，公積金“衝還貸”的常見方式有兩種：月衝和年衝。到底哪種方式能達到最佳“減負”效果，並不能一概而論，關鍵要看房貸者本身現金流等情況。

　　月衝：又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來，用於支付住房貸款的本息。對於多數購房者而言，其所能夠申請到的最大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進賬額一般也小於月總還款額，因此，公積金加商業貸款的組合貸款模式以及公積金“月衝”方式是多數人的常見選擇。

　　年衝：又稱為一次性還款法。和“月衝”的本息還貸不同，“年衝”是直接用公積金賬戶上的全部餘額來衝抵貸款本金。而根據公積金中心的規定，“年衝”須優先歸還公積金貸款本金，也就是說，償還完全部公積金貸款本金後，才可以衝減商業貸款的本金部分。“年衝”方式其實是一種提前還款，節省的多為公積金貸款的利息，同時，這種方式更適用於公積金賬戶餘額較多，且貸款初期現金支出壓力不大的購房者。

　　買房的10個建議

　　1.首付可找父母，但鼓勵自己貸款，畢竟他們賺養老錢不容易。父母的支持是80後最堅實的後盾。

　　2.每月的還款千萬別超過個人月收入的50%，否則你會發現好像商場所有你喜歡的衣服的價簽都和你過不去。如果為了月供，就要勒緊褲腰帶，跟旅行K歌美食遊戲新衣服說拜拜，和泡麵幹糧做戰友，生活質量直線下降，那麽就該審視審視自己的購房觀了，買套小點便宜點的房子，給自己留出一點生活空間，做個快樂的“房奴”。

　　3.千萬不要買郊區房。對於愛睡懶覺的80後來說，每天6點起床乘公車倒地鐵上班，在上下班路上花上2小時的生活顯然是不可取的。而且環外交通仍然是問題，需要自己考察，別聽開發商的，你可能有車，你老婆一般就沒有。

　　4.房子的周圍一定要有餐館和醫院。房子周圍最好有合適的餐館或者方便的超市可以解決吃飯問題，因為80後肯定不會天天做飯，下班回來在樓下順便把肚子問題給解決了可是件很幸福的事情。住在醫院旁邊的好處就更不用說了，現在80後工作繁忙生活不規律難免不生病，如果能夠走路去醫院，太方便了。

　　5.跟朋友做鄰居。80後購房時大部分在意自己鄰居是誰，與其忐忑不安地猜測隔壁住的是恐龍還是怪大媽，不如自帶個鄰居，和好朋友一起買房。80後的獨生子女居多，無法感受到和兄弟姐妹一起住的樂趣。

　　6.買房要考慮到升值空間。“等咱有了錢，遲早是要住大房子的，光陽台上種小麥就可以開個包子店。”住大房子是好多人的理想。80後第一次置業大多選擇小戶型，幾年後，隨著條件的改善不少人會換大房子。所以，第一次買房除了自住環境價格等等，投資價值也要考慮清楚才得行，因為遲早我們要去住大房子的。

　　7.孩子，還是孩子。買房了，結婚了，生孩子了，人生大事一件件按部就班地說來就來。80後的孩子們眼看著就成了新爸新媽，所以買房時得把孩子納入家庭大計考慮。等到孩子該上學了，再驚覺沒好學校選擇就晚了。80後的新爸新媽該未雨綢繆一下，不要讓自己的糊塗牽連孩子輸在起跑線。

　　8.買房也要會省錢。雖說買房是件很費錢的事，但是我們聰明的80後還是有很多辦法省錢的。如果你是買二手房，一定要學會跟房東砍價，即便你很喜歡這套房，也切記不要在房東麵前表現出來，能砍一點是一點。

　　9.盡量別買精裝修房，價格高不說，萬一買了不喜歡還要敲掉重新裝修，真是巨大浪費。要是怕麻煩，那就買二手房好了，不僅選擇餘地大，周邊配套成熟，而且可以實現拎包入住。對於財力還不雄厚的80後們，買套二手房，想偷懶節約可以直接住進去，既節約又實用。

　　10、想要安心住，物管要選好。水管爆裂、電線跳閘、電梯的燈像鬼火一樣閃，遇到這種問題，怎麽辦？我們買房子是想要安心地居住，安靜地生活，這些亂七八糟的事情丟給物管來操心就OK。不習慣閱讀各種電器說明書的80後們自然也不習慣應對這些繁瑣的事情。所以在買房子之前，一定要細心考察物管公司。

　　買二手房兩招省錢

　　一、省中介費

　　中介一般收取房屋成交價的2%～3%；而如果不通過中介則可以免去這樣的費用。例如，王先生花80萬買了房子，交給中介2萬元，後經討價還價，給1.8萬作為中介費。王先生說，如果饒過中介就可以省下這1.8萬了。

　　1.上網查詢售樓信息，包括各大商品房的網站，直接與賣家聯係上。

　　2.如果看中了某小區，可以利用小區論壇，發布自己的買房信息，也可以查詢和登記自己的購房意向。

　　3.利用MSN、QQ發布買房信息，讓親戚、朋友也加如“淘房”行列。

　　4.目前，有部分銀行開通了個人房源渠道，登陸銀行的網站查詢個人源，可以節省中介費。

　　二、其他稅費

　　如果沒有辦法不借助中介的力量“淘”房，看在交易的過程中，也可以盡量在各種稅費中“摳”出錢來，包括評估費、個人所得稅等等。

　　1.評估費：可能有中介告訴你0.6%，但實際上公證處隻收取0.3%的公證費，自己辦的話，就能省下0.3%的費用了。

　　2.營業稅、個人所得稅：這是國家規定，未滿五年的房產交易將承擔的責任，但現在處於賣方市場，所以這筆費用就被轉嫁到購房者身上，這個費用省不了。營業稅為成交價的1.5%。

　　3.查檔費、公證費、印花稅、契稅等，全程辦完花費過萬，如果自己親力親為的話，可以節省幾千塊。