農民經商理財法律案例精講

16、買賣無所有權的房屋 違反法律致合同無效

　　“案情回放”

　　原告雷世林訴稱，2006年10月10日，原告和被告袁清在白杜村簽訂了一份買賣契約，約定被告袁清將坐落在西塢街道白杜村一間磚瓦水泥結構二樓出賣給原告。原告一次性向被告袁清支付了房款55 000元，被告袁清也向原告交付了集體土地使用權證。其後原告發現其所購買的房屋並非被告袁清所有，原告多次要求被告袁清歸還購房款55 000元未果，遂訴請法院確認雙方合同無效，要求被告袁清歸還房屋買賣款55 000元，本案訴訟費由被告承擔。被告袁清辯稱，買賣過程屬實，土地使用權證登記在其名下，他是所有權人。買賣房屋出於雙方自願，並訂有書麵合同，對方要求返還房屋買賣款沒有理由。

　　經過雙方質證，以下事實可以認定。1997年5月20日，在某市人民法院主持下，袁清、常桂珍夫婦和某市大橋信用社達成執行和解協議，約定袁清所有的坐落在某市白杜鄉白杜村磚混二層樓房一間（即本案訟爭房屋）抵償給某市大橋信用社所有，袁清、常桂珍應當在1997年5月30日前將集體土地使用權證交給大橋信用社，1997年7月20日前騰房出屋。後袁清、常桂珍未能履行和解協議，某市人民法院裁定將本案訟爭房屋抵償給某市大橋信用社所有。此後大橋信用社一直未辦理房屋的過戶手續，被告袁清也一直保有訴爭房屋的集體土地使用權證。2006年10月10日，被告袁清又將訟爭房屋出賣給了原告雷世林，並實收房款53 000元。後原告雷世林認為被告袁清對本案訟爭房屋沒有所有權，故訴請法院確認合同無效，並返還房款。

　　“審理結果”

　　法院經審理認為，合同內容違反法律、法規禁止性規定的屬無效合同。原、被告訂立的房屋買賣合同的標的是位於西塢街道白杜村的集體土地上的房屋，房屋的買賣及於土地和地上建築物，基於房地一體的原則，房屋和土地不得單獨轉讓。根據我國有關法律規定集體所有土地不得買賣，因此原、被告之間訂立的房屋買賣合同整體歸於無效。原告要求確認合同無效，返還購房款的訴訟請求本院予以支持。綜上，根據《中華人民共和國土地管理法》第2條第（三）款、《中華人民共和國合同法》52條第1款第（五）項、第58條之規定，判決如下：

　　1.原告雷世林和被告袁清之間簽訂房屋買賣協議無效。

　　2.被告袁清在本判決生效之日起10日內返還原告雷世林購房款53 000元，原告雷世林在收到上述款項當日從訴爭房屋騰房出屋。

　　“法理評說”

　　村民購買或者出賣宅基地應遵守的規則如下：

　　（1）不得違反一戶一宅的原則。即一戶農戶家庭隻能擁有一處宅基地。在此處該戶農戶所擁有的宅基地是否是其所在的集體經濟組織並沒有做出清楚的規定。

　　（2）宅基地的麵積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。在這裏《土地管理法》授權各省級單位根據各地實際情況製定宅基地麵積的限製標準。

　　（3）不禁止農村村民出賣、出租房屋。但是在房屋出賣後需承擔不能再取得宅基地的不利後果。這是因為宅基地一般是無償取得，具有福利性的特點，所以一般不允許重複享受。

　　（4）禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

　　從上述規定分析來看，法律、法規並沒有規定，不同集體組織成員之間的宅基地買賣是否可以流轉。有論者以為，宅基地隻能在本村村民之間轉讓，理由是在相關政府規章中隻承認“宅基地可以在本村村民之間進行餘缺調劑”，並據此做出反對解釋，法律隻認可了在本村村民之間的宅基地流轉，否定了其他的宅基地流轉形式。因此不同集體組織成員之間的宅基地買賣也為法律所否定。

　　本案中法院認為，房屋買賣中基於房地一體主義，必然包含了土地的買賣，所以從集體所有土地不能買賣出發確認合同無效。土地不能買賣這一前提固然正確，但是用在此處卻不夠準確。一般來說，買賣是指轉讓所有權的有償合同。但是在我國土地公有的背景下，隻有國家和集體才是土地所有權的主體，個人不能成為土地所有權的主體，因此人們所說的土地買賣或者房屋買賣，除非有特別說明的，從合同解釋上來講其標的都是土地使用權而不是土地所有權。結合本案的情況，並沒有證據能夠證明，當事人意欲訂立一份轉讓土地所有權的合同。從這個角度來將房屋買賣合同解釋為包含了買賣土地所有權的意思表示已經超出了當事人的真實意思。從這個角度來講，以土地不能買賣來否定合同的效力似是而非。

　　在審理過程中，原告代理人甚至寧可敗訴也要求法院確認房屋買賣合同有效。正是因為原告方也明確表示知道該房屋不能過戶的有關規定，所以對於原告方來說一份確認合同有效的法院判決反而能成為其占有該房屋的合法憑證，從某種程度上甚至能替代土地使用證。所以原告才會積極追求在表麵上對其不利的判決。

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。集體土地使用權證不能表彰該土地上構建的建築物的權利，但是基於房地一體的原則，房屋所有權必然包含了土地使用權的部分。目前由於行政機關有關規範性文件的限製，不同集體組織成員之間的宅基地是不能更名過戶的。不動產的買賣又以不動產的變更登記為交付條件，由於不能實現土地使用權的變更登記也就意味著交易目的無法實現，買賣合同自始不能履行。據此合同因自始不能履行而歸於無效。

　　“法律依據”

　　中華人民共和國土地管理法（以下簡稱《土地管理法》）《土地管理法》於1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過，根據1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議《關於修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正，1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議修訂，根據2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議《關於修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正。

　　《土地管理法》第2條規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”

　　《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的麵積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”

　　《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：

　　（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　　（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；

　　（四）損害社會公共利益；

　　（五）違反法律、行政法規的強製性規定。”

　　《合同法》第53條規定，“合同中的下列免責條款無效：

　　（一）造成對方人身傷害的；

　　（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。”

　　《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

　　《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）由國務院於2004年10月21日印發

　　“禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用於非農業建設。改革和完善宅基地審批製度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。引導新辦鄉村工業向建製鎮和規劃確定的小城鎮集中。在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建製鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。”