農民經商理財法律案例精講

15、兩份合同引發糾紛 後者效力優於前者

　　“案情回放”

　　劉磊係某村農民，1996年到北京務工。由於踏實勤奮，很快就得到公司領導的器重，收入也比較豐厚。1999年劉磊從公司辭職，拿出積蓄個人開辦個人企業，從事服裝的批發。由於經營得道，發展很快。

　　2004年4月，為擴大經營，劉磊與另外兩人合夥，決定開辦有限責任公司。在公司辦理營業執照之前，劉磊先與和順公司簽訂房屋租賃合同，約定和順公司將坐落於某縣新華北街134號辦公樓一層門麵房三間（南側房）出租給劉磊，使用麵積60平方米，出租期限原則上定為3年。房租租金為每年68 000元，付款方式為半年一付。劉磊須於2004年5月1日前首付4萬元，包含半年租金及6 000元房租押金。其餘34 000元租金應於2004年11月1日前交清。劉磊超出期限或者不能如數交付租金，本合同自行失效，和順公司可自行安排他用。該合同還約定，和順應確保出租房南側門安裝階梯的必要經營條件下，本協議方可生效。同時，在劉磊辦理營業執照時，出租人應提供與租房相關的資料。後和順公司在劉磊所持合同文本上加蓋公章。劉磊、和順公司還簽訂了另外一份房屋租賃合同，約定和順公司將坐落於某縣新華北街134號辦公樓一層門麵房兩間（西側房）出租給劉磊，建築麵積40平方米，出租期限原則上定為3年。房租為每年45 000元，付款方式為年付。劉磊須於2004年5月1日前首付45 000元，包含2004年5月10日至2005年4月9日共11個月的租金41 250元及3 750元的房租押金。其餘3 750元租金，劉磊須於2005年4月1日前付清。和順公司同意劉磊在本樓南側指定的部分區域做其公司的燈箱，但原告須自行向城管等部門報批後方可施工。劉磊同意其在南門麵上方所做的臨時燈箱，在該門麵退租後立即拆除。該合同雙方所持合同文本上均蓋有雙方公章。

　　上述兩份合同落款日期均為2004年5月1日，但劉磊、和順公司均稱，該日期並非合同真正簽訂的日期。2004年4月13日，原告給付某公司租房押金1 000元。同年4月26日，劉磊給付和順公司租金34 000元及房屋押金6 000元。同年4月31日，劉磊給付和順公司租金4 000元。2004年8月21日，南側房前已經存在階梯。同日，原告向和順公司發出履行合同通知，以南側房已經安裝了合同規定的階梯，合同已經生效為由，要求和順公司履行南側房租賃合同。劉磊認為，和順公司未履行前述南側房租賃合同，故訴至法院，請求判令和順公司立即履行該房屋租賃合同。被告辯稱，我方與原告簽訂南側房租賃合同屬實，但是該合同已經被後來簽訂的某縣新華北街134號的辦公樓一層西側40平方米的門麵房兩間（西側房租賃合同）的租賃合同所廢止，故原告的訴訟請求無法律依據，請求依法駁回原告的訴訟請求。

　　“審理結果”

　　法院在審理中認為，雖然兩個合同均寫明2004年5月1日簽訂，但是雙方均承認，該日期並非合同的真正簽訂日期，故不應以此作為合同的簽訂日期，從合同簽訂的內容及庭審查明的事實來看，可以推定，西側房租賃合同簽訂日期應在南側房合同簽訂日期之前，西側房租賃合同的內容已經事實上終止了南側房租賃合同，故應依法駁回原告的訴訟請求。

　　法院經審理認為，南側房租賃合同已經被西側房租賃合同所廢止，原告要求被告履行南側房租賃合同的訴訟請求，無事實依據，故判決駁回原告的訴訟請求。

　　“法理評說”

　　本案是房屋租賃合同糾紛。房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，並於合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。房屋租賃合同內容主要包括房屋地址、居室間數、使用麵積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權利義務、租約等。

　　承租人的權利在承租期內占有、使用房屋。租期屆滿後，原承租人優先繼租。承租人應正當使用承租的房屋，按合同規定交付租金，在租期屆滿時將原房完好返還出租人。

　　出租人的權利是監督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期屆滿後收回出租的房屋。其義務是將出租的房屋按合同規定交付承租人使用，並定期對房屋及設施進行檢查、維修，保證承租人使用。

　　本案雙方爭議的焦點是南側房租賃合同與西側房租賃合同簽訂順序問題。根據現有證據，無法直接證明被告所主張的南側房租賃合同已經被西側房租賃合同所廢止的說法。但是，根據查明的事實所推定出的事實，足以推定南側房租賃合同在西側房租賃合同之前簽訂，並已經被後者所廢止，進而作出判決。

　　本案涉及到兩個事實的推定：

　　一是關於兩份合同簽訂時間順序的事實。兩份合同書上所寫簽訂日期同為2004年5月1日，但雙方均稱合同書上所寫簽訂日期與真實的合同簽訂日期不一致，故應以當事人的真實意思為準，以實際簽訂日期為合同簽訂日。現雙方對兩份合同實際簽訂順序發生爭議，該爭議是原告之訴訟請求是否應予支持的關鍵。南側房租賃合同約定，在劉磊辦理營業執照時，被告應提供與租房相關的資料。據此可以推定，該合同簽訂時，原告尚未成立。西側房租賃合同雙方所持合同文本均有雙方公章，公章係合同簽訂之時所蓋，可見簽訂之時原告已經成立。故南側房租賃合同係在西側房租賃合同之前簽訂。

　　另一個是合同簽訂之時訴爭房屋法律狀態的事實。西側房租賃合同約定，被告同意原告在本樓南側指定的部分區域做其公司的燈箱，但原告須自行向城管等部門報批後方可施工。原告同意其在南門麵上方所做的臨時燈箱，在該門麵退租後立即拆除。據此可以推定，西側房租賃合同簽訂之時，南側房處於未出租狀態。

　　根據上述兩個推理可知，簽訂在後的西側房租賃合同中雙方認可南側房處於未出租狀態，顯然，簽訂在先的南側房租賃合同已經廢止。故原告要求被告履行南側房租賃合同的訴訟請求，無事實依據，故應予以駁回。

　　“法律依據”

　　《合同法》第77條規定：“當事人協商一致，可以變更合同。”

　　《合同法》第212條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

　　《合同法》第213條規定：“租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。”

　　《合同法》第215條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書麵形式。當事人未采用書麵形式的，視為不定期租賃。”

　　《合同法》第216條規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”

　　《合同法》第223條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢複原狀或者賠償損失。”