改變青少年一生的理財之道

通過房地產投資生財

　　很多人或許從來都沒有想過通過房地產來投資生財，然而科圖拉投資房地產後，不僅改善了家庭的生活，而且還實現了財務自由，同時也給予了他巨大的信心，到現在，他也沒有停止投資行動。

　　科圖拉就在聖克勞德郊區買下了第一處供出租的房產。然而科圖拉的姐姐有一個3歲的女兒，因此，她一直想要搬出那套擁擠不堪的房子。科圖拉住的這個小城有6萬人口，外加1.4萬名聖克勞德大學的學生，所以，科圖拉知道出租房子絕對利潤豐厚。

　　科圖拉和房地產代理人交涉了3個月，詢問他們是否有合適的、供出租的房源。然後，科圖拉找到了一個有三套公寓的地方，很適合科圖拉的姐姐和科圖拉祝對方開價9.9萬美元，科圖拉出的價錢是9.4萬美元（成交的時候他們返還了5000美元）。因為科圖拉的姐姐有資格獲得房主一次購房貸款，而且她打算住其中的一套公寓，科圖拉就獲得了全額貸款，30年期，利息是7％，總額是9.9萬美元。這一點對科圖拉來說很重要，因為科圖拉沒有多餘的錢來支付首付款。

　　科圖拉負責收房租，即使姐姐付的房租打折，科圖拉每個月還是能有300美元的收入，這筆錢科圖拉和姐姐兩個人平分了。

　　科圖拉和姐姐是2001年9月買下那處房產的，那年11月的時候，科圖拉已經開始琢磨獲得房產的其他方式了。此外，還有一個因素，科圖拉買的那三套公寓都需要花一大筆錢來維修。因為科圖拉不喜歡做自己不了解的事情，科圖拉隻好雇人來修理。

　　不過，他們後來重新辦理了貸款，期限還是30年，但是利率卻變成了4.5％，這樣，科圖拉每個月的收入就達到了650美元。不但如此，科圖拉還從中獲利2.5萬美元，並再次平分了這筆錢。即使拿出6000美元用於房屋的修繕維護，科圖拉和姐姐每個人還是賺到了大約1萬美元。科圖拉打算用這筆錢繼續投資。現在，科圖拉還繼續擁有那處房產，每個月的收入是250美元。

　　對科圖拉來說，這是一個可喜的開端。但是，科圖拉也意識到，要想實現自己的目標，也就是永遠擺脫郵局的工作，實現永久的財務自由，還有很多事情要做。於是，他開始四處尋找土地，以便在上麵蓋房子、賺錢。一天之內，科圖拉就在一個小城裏找到了一塊3英畝的土地，這塊地被指定用來蓋多戶家庭居住的房子。科圖拉決定在那裏蓋5套聯式房屋，每套可供兩戶居祝

　　他做了很多的調查，同時也列出了許多的問題，在這些問題中，他發現，絕大多數銀行都是嚴格按照傳統方式來辦理貸款的，於是，他先後找了十多家銀行，終於有一家同意貸款了，這樣，他輕鬆地獲得了84萬美元的貸款，在2002年5月開始了這項工程，同年，他辭掉了郵局的工作，不久之後，科圖拉的工程宣告竣工，房子也全部租出去了。盡管科圖拉不需要支付各種設施的使用費，但是，垃圾處理費還是由科圖拉來承擔。不過，科圖拉提高了房子的租金來支付這筆費用。此外，已經有兩三位房客向科圖拉表示，他們願意把他們租住的房子買下來。如果科圖拉打算把房子賣掉，科圖拉要為他們承擔25％的貸款，但是，盡管這樣，科圖拉還是可以從中獲利。

　　在從事這個項目的同時，科圖拉開始在聖克勞德的另外一個郊區為自己蓋房子。新房子的麵積很大（有4800平方英尺，比科圖拉現在住的這套大兩倍還多），總成本是36萬美元。科圖拉去申請了42萬美元的貸款，利息是2.9％，非常優惠。

　　辦理完貸款之後，科圖拉申請貸款的最高額度是14萬美元。科圖拉可以用這筆錢繼續蓋房子，也可以繼續購買房子來出租。

　　科圖拉打算再蓋5套供單戶家庭居住的房子。現在，科圖拉每個月從房產中能獲得600美元的收入。3年以後，加上新蓋的房子，他每個月的收入會達到2000美元。他的目標是：7年以後，他的月收入達到4500美元。到那個時候，他的被動收入將達到6萬美元，科拉圖會考慮退休。

　　現在，他在房地產投資方麵收益不少，每個月的收入是以前的兩倍還多，改變了他以前天天過拮據日子的狀況。房地產顧名思義包括“房”和“地”兩部分，“房”是指建築物本身：既包括人們用來居住的房屋，又包括與之相配套的輔助麵積、公共設施、商業用房、服務用房、文化事業用房。“地”則是指建築物所占用的土地。因而房地產從廣義上講是指“土地及其附著在其上的建築物”。通常人們所說的房地產則主要指大廈、商嚐住宅等等。房地產投資就是通過購買房地產的方式使資產達到保值增值的目的。

　　房產與地產不可分割，其中地產是核心，因為房屋總是建在土地上麵，與土地連在一起。但是，房產和地產並不等同，這是因為：土地可以單獨買賣，而房產則不能脫離土地單獨存在；土地是永存的，它不會損耗，所以沒有折舊，而房產卻恰恰相反，過一段時間就會磨損、破舊甚至廢棄；地產的價格直接由地租規律支配，而房產價值則由商品價格規律所支配，這就是說雖然買的是房產，但裏麵包含著地價，而且，地產在房產價格中占有相當大的比重。

　　與房地產緊密聯係的是房地產市場的概念。一般而言，房地產市場就是指房地產買賣、租賃、抵押等交易的場所。隨著科技的發展，“場所”的概念在逐漸淡化。房地產市場可劃分為房產市場和地產市場，房產交易離不開地產交易，地產交易可以脫離房產交易而獨立存在。

　　1.選擇房產投資的最佳時機

　　一般人認為，目前房地產行業賺錢的空間較大，投資房地產的時機非常好，具體說來有以下幾點：

　　第一，目前，我國經濟景氣，發展速度快。經濟增長率高且持續發展，必然會刺激房地產業的快速發展，使房地產的建設和成交量十分活躍，特別是國家把房地產作為經濟增長點和國民經濟的支柱產業後，必然會在政策上予以支持，新樓盤不斷湧現，有效供給不斷增加，使商品房大量上市，給購房者及投資者以充分的選擇餘地，可以用相對較低的投入達到投資目的。

　　第二，從房地產上市公司提供的數據表明，房地產開發企業的平均利率由1994年的32.4%，降低到1997年的12.45%，即使平均利潤為10％，也是泡沫多多。

　　隨著房市愈加成熟和規範，未來房地產市場的投機機會越來越少，投資收益越來越接近國際平均的利潤率（即6％~8％之間）。

　　第三，在購房時，大都離不開銀行的支持，多利用銀行貸款購房，從目前的情況看，銀行幾次降息，住房貸款無論是公積金還是按揭都是比較低的，主要的目的是刺激消費，現在投資者購房在利率上無疑是最合算的。

　　第四，一般來講，不管是現房還是期房，如果銷售量不到30％，那麽開發商的成本還沒有收回，在銷售業績不佳的時候，開發商還有可能降低房價。

　　若銷售量有50％，表明供銷平衡，房價在一定時間內不會變化；若銷量有70％，表明需求旺盛，有可能漲價；當銷量達90％以後，由於開發商想盡快發展其他項目，房價可能會降低，看銷售量也是把握購房時機的方法之一。

　　第五，當某一樓盤空置90％時，價格應是比較低的時候，但也要付出一定的代價，例如裝修不隔音、服務不到位、環境雜亂無章、交通不便等；當空置率為50％時，此區域已經有了一定的發展，購房既能得到較好的價格，又能得到發展商、物業公司提供的服務，是最佳的購入時機。

　　2.判斷房地產投資價值

　　普通居民在自主購房時，考慮最多的往往是價格合不合適，居住是否舒適等問題，而有錢人在投資購房時，就會像投資股票一樣，考慮最多的應該是房產的升值問題，其中包括房屋價格和租金的上升。隨著房地產市場的不斷健全，在樓海茫茫中怎樣才能從眾多的樓盤中找到精品呢？有錢人認為可以通過以下要素判斷房產的投資價值。

　　（一）選擇住房的地點應考慮的方麵：

　　①自然條件。

　　主要包括日照、溫度、風向等氣象狀態，房屋景觀、小區綠化、是否沿水、臨街等人文和天然環境狀態。

　　②社會條件。

　　主要指小區或單體房屋所處區域的城市功能規劃性質、小區周圍建築物景觀、小區物業管理水平等方麵。其次還包括交通條件，主要指城市及居住小區交通網絡的建立，通路等級，道路通過能力，交通設施是否齊全等方麵。

　　③配套條件。

　　主要指小區內的水、電、氣、熱、電視、電話等管線網絡，學校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂休閑等設備及設施配套情況。

　　（二）選擇房屋結構應考慮的因素：

　　①建築平麵

　　建築平麵的範圍包括平麵麵積、平麵係數、間隔布局。確定購房麵積時，要參考自己的工作特點、人口多少與年齡性別構成。房屋的使用麵積與建築麵積之比為平麵係數，平麵係數越大越好。

　　②間隔布局應該合理方便

　　起居室、客廳等公共空間與臥室等私人空間的布局設計應該科學，以既能保持良好聯係，又互不幹擾為宜。

　　③建築層高

　　除房屋的麵積合理外，適當的層高也很重要。房間的層高過大，易給人以空蕩的感覺，層高過小，則會讓人感到壓抑。另外，在考慮層高時，應把裝修的因素預先考慮進去。

　　④建築外觀

　　選擇外觀時應遵循以下原則：（1）統一性原則。房屋的外觀要有統一性，如色彩統一、造型統一、尺度統一、主從統一等。（2）對比性原則。任何美的事物，都是既統一，又變化的。虛實、明暗、高低、色彩等的對比，使整個建築物給人以一種富於變化的感覺。

　　⑤房屋朝向

　　中國人一向以坐北朝南為貴，這裏麵既有社會因素，又有中國所處的地理位置因素。南北朝向采風、通光條件好，所以估價時，南北為貴，東西朝向較便宜。如果考慮到眾多朝向組合，依貴賤論的順序為：南北、東南、南、東北、西南、東、西、北、西北。

　　⑥建築層數

　　房屋的層數不同，其售價也不同。不同用途的房屋，樓層對價格、使用有很大的影響，如黃金口岸的商業樓其底層與四、五層的營業樓的售價差別很大。對於住宅，老百姓口中有“金三銀四”的說法，但我們也不需非三、四層不買。購房者應根據自己的消費需求、支付能力、購房目的等具體情況綜合考慮，選擇最適於自己的樓層。

　　⑦從外牆到屋內建材價格差異極大，木質、鋁質門窗的價格差了許多，花崗石地板也不是一般的瓷磚所能相比的，另外，外國進口的廚房設備、衛浴設備也比國內產品貴了好幾倍。如果建築材料品質低劣或耐用程度低，會使房屋的售價大打折扣。

　　⑧施工質量

　　施工質量是房屋質量的一個非常重要的方麵。購房者應注意地麵是否平整、鋪設的地板磚是否平整牢固、防漏性能如何、隔音效果怎樣、門窗是否開啟自如、關閉是否嚴實、鎖是否靈活、玻璃是否牢固、設備是否完好等。

　　（三）售價及其付款的方式

　　一般來說，分期付款購房最適宜。在美國等發達國家，分期付款早已盛行，並不以為負債是一種包袱。在國內，分期付款的消費方式已經開始向老百姓滲透，在沿海地區已經被人們所廣為接受。國內的銀行也在設計和逐步完善住房貸款操作方法。

　　分期付款的可貴之處在於它通過延長付款時間，將大包袱化小，實現提前消費。這對於那些準備成家立業而又缺乏資金的青年來說不失為一種理想的選擇。即便有錢，也可以通過分期付款的方式以騰出資金用做其他投資，爭取更大回報。

　　（四）物業管理

　　物業管理是由專門機構及人員對物業的使用維護和對其環境衛生、公共秩序等依法和按合同進行管理，使之保持正常狀態的監督與有償服務的行為。它有兩種類型：委托服務型和自主經營型。物業管理也可以說為物業管理公司受物業產權人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規定，對被委托的物業行使管理權，以經濟手段管理物業，井運用現代化管理科學、先進的維修養護技術和先進的服務手段，為物業所有人或使用者提供綜合的、優質的有償服務，以滿足使用者不同層次的需求，使物業管理發揮最大的使用效益。

　　我們應選擇具有以下這些特點的物業管理：

　　①產權明晰，管理集中。實行公司的統一管理，變多個產權單位、多個管理部門的多家管理為物業公司一家管理。這種特點可以克服各自為政、扯皮推諉的弊端。

　　②服務多層次。不但負責房屋維修，而且對管理範圍內建築物、附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安等專業化管理和養護及對使用人的全方位多層次的服務，發揮住宅小區和各類房屋的整體功能和綜合治理效益，有利於開展好社區服務。

　　③公司化管理，企業化經營。這樣既減輕了政府的壓力和負擔，又使管理費用有了穩定的來源。

　　④管理單位合同聘用製，建立物業管理的競爭機製。在這種機製下可以提高服務質量、提高服務水平。

　　⑤業主自製與專業管理相結合。按市場原則理順產權人、承租人、物業公司間的法律關係和經濟關係。在新的體製下，小區的居民，自己的事情由自己來辦，大家的事情大家商量，從被動地遵守小區管理規則走向主動地共同地維護集體的利益。

　　經過以上四個方麵的考慮，在進行房屋投資時就一定能取得豐厚的回報。

　　3.如何選擇房貸成數

　　在進行銀行按揭買房時，房貸的成數是投資房地產者必須考慮的問題，辦理房屋貸款時，貸款成數高比較劃算，還是成數低比較劃算呢？以下是常用的幾種選擇房貸款的方法：

　　（一）分析貸款成數的影響

　　一般而言，貸款成數高的好處是所需自備款較少，但將來每個月的負擔較重。相反的，成數低則自備款較高，但每個月的繳付額較低（假定年期、利率都一樣）。所以衡量貸款成數的主要因素是購房時能拿得出多少自備款，將來能負擔多少房貸支出。

　　如果都負擔得起的話，那就要看當時的銀行利率水準與把剩餘的資金用來投資的獲利水準何者較高。

　　楊某看中了一棟80萬元的房子，若貸款七成，須自備款24萬元，貸款六成則須準備32萬元；假定貸款為15年期，利率為10％，以“本息定額償還法”的方式，前者每月負擔約5992元，後者約為5136元，每月相差856元。

　　在這個例子裏，貸款七成自備款節省8萬元，如果用這筆錢來投資，以年平均獲利率10％來計算，15年後（以每月複利的方式計算）會增為356313元，如果以貸款六成的方法，每月可省下856元，用這筆錢來投資，年平均獲利率也是10％，則15年後，可有354786元的儲蓄。兩者相差1527元，貸款成數多一成稍微劃算。

　　如果投資獲利率更高呢？以15％來計算，則8萬元15年後會變成748506元，每月投資856元，15年後會變成572241元，相差176265元。如果獲利率隻有80呢？8萬元增值為264553元，每月投資856元，則可積存為296208元，比前者多出31655元。

　　歸納出來的原則是，當投資報酬率高於或等於貸款利率時，以貸款成數較高所省下的錢作為投資比較劃算；反之，若投資報酬率低於貸款利率，則辦理低成數貸款較劃算。

　　（二）權衡貸款與投資的決策

　　有必要了解的是，將貸款成數較高所省下的錢進行投資時，獲利率是以複利方式在利滾利，本金會越滾越多，貸款的利息則是以本利計算，每月攤還部分本金，所以貸款本金會越來越少，使利息負擔也逐漸減少，了解這個概念就不難明白，即使投資獲利率等於貸款利率時，還是以辦理較高成數貸款劃算。

　　判斷投資獲利率是不是高於貸款利率，則涉及投資工具和投資時機的選擇，各種投資工具都有不同的獲利率和風險性，在不同的時機介入，也會有不同的獲利程度。

　　4.投資商鋪和二手寫字樓

　　普通投資者在投資商鋪時，常問及這樣的問題：這個商鋪值多少錢？其實這個問題的答案不存在任何專家或發展商那裏，投資者應當自己去作一些思考，答案就在自己的手中。

　　商鋪屬於生財工具，把自己的商鋪出租，一定要保證承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠，因為沒有人願意賠本租場地的，所以必須研究各種行業的成本模型。

　　假設，投資者在一個適於經營服裝業的地段考察一個鋪位，首先應當去了解周邊服裝鋪的經營狀況，比如衣物的檔次（平均單件價格）、每周的出貨量、顧客的種類等等。

　　一般而言，場地成本占其總成本的1／5至1／4.對於一個10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那麽每日的營業額為430元，考慮每年4個月的淡季營業額對折，所對應的單位營業額為每天36元／平方米。按照1／5的場地成本、8年的物業投資回報期計算，淨售價應當為21024元／平方米，這裏還沒有考慮稅收、空租、傭金等問題。所以，投資者隻要知道該地區每平方米的平均營業額，就不難算出合理的商鋪投資價格。

　　在評估商鋪價格的同時，也要選擇好的商業旺鋪，那麽該如何選擇呢？有錢人認為選擇優秀的商業旺鋪應考慮以下幾個特征：

　　首先，人流量大。一般意義上，一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業街帶來天然的人流量，甲級商鋪的大量人流代表巨大的消費力量。但是，一些含金量高的商鋪物業往往被發展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。

　　投資者應當認識到，能夠在市場以出售形式換現的商鋪，往往已經屬於第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。

　　同時，要區分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高於交通人流，前者如商業中心、娛樂中心，後者如地鐵通道等；另外，人氣也是一個重要指標，要看看周邊商業是否已經或者預期成勢，周邊是否有重要的商鋪顧客來源等。值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多；商鋪平麵結構也很重要，一方麵要有較寬的門麵，另一方麵也希求方正的格局便於店堂布置。

　　其次，避免商廈內部分割鋪位。目前，較多出售位於商廈內部的分割鋪位，這是商鋪投資中風險最大的一種。因為位於商廈內部，商鋪經營者多半會受到商廈管理者經營思想和經營水平的製約，還會受到商廈內其他經營者的影響。

　　因此，無論怎樣，投資者首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內部和外部左右逢源之勢。而一旦有空租，總是位置不佳的首當其衝。

　　學會了投資商業旺鋪，接下來談談如何投資二手寫字樓。要想投資二手寫字樓，首先要學會計算投資回報，在確知回報率的基礎上，做好二手寫字樓的投資。

　　目前一般計算房產年回報率的公式是：年回報率＝月回報率×12.其中，月回報率＝每平方米的租金÷每平方米的售價。一般來說，如果某個二手寫字樓單位年回報率達到8％～10％，則可投資購買。超過10％的年回報率，則屬上乘產品，不要錯過。

　　首先，物業地點要選好。投資二手寫字樓，要會選地段。二手寫字樓的租售與其所在位置有很大關係。那麽哪些地段的二手寫字樓投資升值空間最大呢？

　　通常每個城市的中心商務區及周邊的寫字樓較有潛力，其物業的地點比較好。

　　公共交通要便利。寫字樓所處的交通位置非常重要。如某個二手寫字樓地處偏遠，交通不便，或交通擁擠，就不適合投資；如二手寫字樓處於地鐵旁，價格又合適，就可以投資。

　　寫字樓所擁有的停車位的多少，也很重要，必須列入考察範圍。

　　硬件配置很重要。寫字樓的硬件通常決定了寫字樓的租金水平。比如地王大廈，高達69層，在裏麵辦公，感覺心情舒暢。而電梯數量的多少，決定了上下班時的便利度，電梯容量則決定載運貨物時是否便利，以及載人的多少等。

　　至於周邊配套設施，就更重要了。選擇投資某個二手寫字樓時，一定要周密考察周邊配套設施，像銀行、商店、餐飲、公寓等，功能是否齊全很重要。

　　如廣州一些新建的寫字樓，雖然整體而積、地理位置比不上一些老牌寫字樓，但它的租金卻是可以與之媲美的。原因就是其本身具備了老寫字樓所沒有的更現代化的硬件。

　　周邊自然景觀也是一個重要的參考因素。人工作到一定時候，勢必疲憊。寫字樓樓層裏設置的公共小花園及小花園裏的植被綠化，可以達到放鬆身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠眺，使人心曠神怡，以利於休息養神。如果某個寫字樓周邊全是高層建築物，其視線必然被擋，就談不上什麽自然景觀了。

　　最後，帶租約的寫字樓馬上有收益。一般來說，帶租約的二手寫字樓升值潛力大。據統計，租約長達3~5年的二手寫字樓，哪怕售價與附近寫字樓相比高出2000～3000元／平方米，也劃算。

　　因為大城市高檔寫字樓普遍管理費高，管理費加中央空調費已高出租金的一半以上，如有幾個月空置，管理費的損失對寫字樓整體租金收入影響很大。

　　因此，投資者在投資二手寫字樓時，對上述的幾個影響因素必須綜合衡量，才能選中理想的投資對象。