個人理財

第四節 個人支付能力評估

　　一、目標和需求分析

房地產規劃的第一步是確定期望的目標和需求，這要通過數據收集和分析來確定。一般而言，個人對於房地產投資的需求取決於年齡、收入水平、家庭成員數量、交通便利等因素。在確定目標和需求時，必須把握以下幾個原則：

首先，要分清影響目標和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地產投資項目是不可能的，我們會麵臨對於各種因素的權衡和取舍，因此應該分析哪些因素對於自己是最重要的，按重要性程度進行排列，以便於在這些因素發生衝突的時候做出合理的選擇。

其次，要具有前瞻性。隨著個人的成長和際遇，收入、債務以及責任都會隨之發生變化，因此在確定房地產投資目標和需求時應該將這些考慮進去，以便能靈活地對待這些變化。如一對年輕未育的夫婦購買了一套價值20萬元的住房，其中按揭14萬元。隨後妻子因為某種原因不能工作而導致收入中斷，此時丈夫的經濟責任立即增加。兩年後這對夫婦有了孩子，這時家庭的費用就極有可能影響到這對夫婦的住房貸款償還能力。

二、個人投資動機分析

投資房地產是一項投資大、周期長的投資行為，因此事前仔細的評估和計劃必不可少，而投資動機的差異將會對整個投資計劃產生關鍵性的影響。個人投資房地產的動機有以下幾個方麵：

1.用於自己居住。此時首要考慮的是居住質量，可以選擇具有成熟的居住氛圍的社區，如擁有便捷的交通、宜人的環境、配套的生活設施等。

2.用於出租獲取收益。此時首先要考慮的是方便出租，可以選擇適合流動人口的小型住宅進行投資，或者購買適宜出租給經營者的沿街店鋪。

3.用於投機獲利。如果是為了獲取差價收入，則適合投資現時房價相對便宜，但未來規劃前景看好，有升值潛力的住宅或店鋪。

4.用於減免稅收。如果國家鼓勵居民置業，會出台相應的鼓勵政策，例如規定購房支出可以用來抵扣個人所得稅等，這時進行房地產投資無疑是個一舉兩得的投資方式。

三、個人支付能力評估

投資房地產前必須正確估量個人資產，再根據需求和實際支付能力來綜合考慮具體選擇哪一種房地產投資計劃。

1.個人淨資產估算

個人支付能力的核心是審慎地計算個人的淨資產，即個人總資產減去個人總負債後的餘額。

個人總資產即個人擁有的所有財富，包括自用住宅、家具、藝術收藏品、交通工具、現金、債券、股票等。其中有些固定資產，如住房、家具，應該以能夠脫手變現的價格加以計量。這類資產的取得，是為了讓你和家人可以長期使用和享受。所以自住性的房地產屬於個人資產，不屬於長期投資。就財務規劃的觀點而言，自住以外的房屋或土地隻有在以賺取租金收入或將來的差價為購置目的時，才算是投資性房地產。

個人總負債是個人應償還的債務，包括按揭貸款、汽車消費貸款和其他短期借款等。對於普通工薪階層，實際總負債額不宜超過3個月家庭日常支出總和。

對中國的工薪階層來說，個人資產中還包含已繳存的住房公積金。

住房公積金是職工在其工作年限內，由職工本人及所在單位分別按職工工資收入的一定比例逐月繳存至職工個人住房公積金賬戶的資金。該項資金全部歸職工個人所有，由政府設立的公積金法定機構統一管理，用於以貸款形式支持職工買房。

2.個人綜合支付能力評估

確定個人投資房地產的綜合支付能力時，不僅要看個人的淨資產，還要分析個人的固定收入、臨時收入、未來收入、當前支出和預計的未來支出。

如果個人淨資產為正數，投資者首先要確定能用來投資房地產的資金數額。然後，再根據自己家庭月收入的多少及預期，最終確定用於購買房地產、償還銀行按揭貸款本息的數額。基本的原則仍然是量力而行，既滿足個人的房地產投資需求，同時又不給自己帶來沉重的債務負擔。

例如，個人淨資產中可用於購買房地產的金額為12萬元，家庭月收入8000元，月平均日常支出4000元，其他投資支出1000元，預期未來收入平穩，投資房地產的支付能力為10萬元首付款，月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大數額為8000-4000-1000=3000（元）。此時可以購買總價值為60萬元的房地產，首付20%為12萬元，其餘48萬元可以申請銀行按揭，以每月歸還3000元以內為限。但如果對未來收入感到不確定性較大，就需要降低投資房地產的總價值。

房地產投資要做好家庭理財規劃許女士在廣州市一家小型私營公司工作，每月薪酬2000元，公司為她購買了基本的社保（隻有失業部分，無醫療部分）。許女士的先生為政府公務員，每月薪酬5000元，單位為其購買了社保（失業和醫療），另有住房公積金800元/月；家庭現有房產為先生單位分配的市值15萬元的房改房，在頂層（7樓），無電梯，由於屬於單位小區管理，出租的條件要求較高；現有家庭存款20萬元；計劃明年生小孩。

現在想再用先生的公積金貸款買房出租，可是不知買新的還是買二手的好，以及什麽位置好。家庭目前的情況也不知應該如何理財。

財務狀況分析：

家庭財產主要有固定資產（市值15萬元，約占總資產的40%）、銀行存款（20萬元，約占總資產的60%），沒有其他投資途徑；夫妻雙方工薪收入合計7000元/月，小孩出生之後家庭基本生活支出假定為3000元/月，則收支比例為43%。說明其目前家庭經濟基礎、收入水平和資金積澱能力一般，在投資方麵屬於穩健型理財結構。根據家庭成員結構和年齡階段，其家庭理財目標可定位於：適當拓寬投資渠道，合理調整投資結構，積累小孩培養和教育資金，完善家庭成員經濟保障體係。

家庭理財規劃：

1.注重充實基本保障。由於現有保險結構尚不完善，尤其是處於生育期的女性及其相對不足的企業福利，建議增加針對婦幼特點的保險品種；從長遠來看隨著投資環境的規範和改善，也可為小孩購買帶有投資增值功能的險種。根據其收入水平和穩定程度，當前的商業保費支出以5000-7000元/年為宜。

2.適當調整資金結構。在收入來源穩定的情況下，該家庭投資結構仍有較大的調整空間，建議在至少保留10萬元銀行存款作為家庭基本儲備的基礎上，將10萬元用於增加投資（如房地產、證券市場和債券市場等），逐漸將其偏於保守型的結構向穩健進取型轉變，以避免通貨膨脹的壓力，增加投資收益。

3.理性進行房地產投資。根據房地產的發展規律，目前廣州市的房地產行業仍處於調整時期，房價經曆了長期穩中有降的階段之後進入逐步回升的時期，但由於該行業受到的影響因素非常多，尤其受銀行信貸政策的影響最明顯。因此，作為大額長期投資，家庭資金投資房地產要采取謹慎態度，主要把握三個方麵：一是風險度，房屋出租作為穩健型投資渠道，其風險較低，操作簡便，但成本較高，回收期較長，不可預測因素較多；二是目標選擇，購買新樓還是二手樓本身並非主要標準，關鍵是地段、成本和租價等因素，建議親自做個簡單的調查，首先劃分大致的範圍（如屬於本市哪個區，是白領階層集中地區還是商品批發市場附近地段等），再到遍布各街的地產中介去了解一下放盤情況、租金價格等信息，最後作出相對準確的判斷；三是成本收益預算，按照目前的家庭經濟狀況和出租便利性，建議以總價25萬元左右、麵積50～70平方米、20年按揭（采取公積金貸款與商業貸款的組合方式）、月供款額不超過1500元為宜，基本上可以實現以租養樓。

點評：

與許小姐一家的情況相似，很多市民都感覺到目前的樓市有點看不透的困惑：既擔心有泡沫而讓投資在瞬間貶值，又不甘於錯過大好的投資時機而喪失增值機會。按照房地產的發展規律，目前仍處於調整時期，房價經曆了長期穩中有降的階段之後進入逐步回升的時期，但由於該行業受到的影響因素非常多，尤其受銀行信貸政策的影響最明顯。而房產作為大額的、長期的投資項目，工薪家庭在注入資金之前要非常謹慎，尤其要把握案例中所涉及的三個方麵，即風險度和風險因素、目標及地段選擇、價格和成本收益預算等，並根據購房的目的進行綜合權衡。另外，僅僅依靠房產作為唯一的投資手段也會產生風險過於集中的問題，尤其是資金的流動性會受到非常明顯的製約，因此還要逐步采取更多的理財手段，才能對衝各種風險，包括通貨膨脹風險、操作風險、市場風險、政策風險等等，此即所謂的“不要把全部雞蛋都放在同一個籃子裏”的道理。

本章小結

1.房地產是房產和地產的合稱。地產是指購買土地使用權的開發投資；房產是指物業建成後的置業投資。對個人投資者來說，所說的房地產一般是指房產。

2.房地產投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產開發、經營、中介服務和房地產金融資產的經營活動。

3.房地產投資的優點主要包括房地產是一種耐用消費品，價值相對比較穩定以及具有不斷升值的潛力。

4.買房子需要一筆很大的資金，買房首付款的籌備與買房後償還貸款的負擔，對個人及家庭現金流量及其以後生活的影響可以延續到十幾年甚至幾十年。所以，如果進行房地產投資的時候沒有事先進行規劃，就可能會陷入困境。

5.個人房地產規劃實際上就是根據自己的需要進行購房或者租房的決策。

6.購房規劃應該考慮的首要問題是衡量自己的負擔能力，然後還要考慮購房所要支付的相關稅費。

7.合理地使用住房貸款會幫助我們實施房地產投資計劃，其還款方式包括等額本金還款、等額本息還款和組合還款。

8.房地產規劃的第一步是確定期望的目標和需求，而投資動機的差異將會對整個投資計劃產生關鍵性的影響，同時投資房地產前必須正確估量個人資產，再根據需求和實際支付能力來綜合考慮具體選擇哪一種房地產投資計劃。

複習思考題

1.為什麽要做房地產規劃？

2.如何做一個合理的房地產規劃？

3.對於住房和購房的選擇，你有什麽看法？

4.對於計劃購買自己的第一套房子的人，應如何進行規劃？

5.你對住房貸款了解多少？你會選擇哪種還款方式？

6.你投資房地產的動機是什麽？你的投資目標和需求受什麽因素影響？

7.應如何評估個人購房支付能力？

　　§§第八章 保險規劃