個人理財

第三節 個人住房消費貸款

　　一、個人住房消費貸款種類

目前的個人住房消費貸款品種主要有個人住房公積金貸款、個人住房商業性貸款和個人住房組合貸款三大類。

住房公積金貸款是繳存住房公積金的職工以其所擁有的產權住房為抵押申請的專項貸款。貸款期限最長為30年（不得超過法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率最低的品種，貸款額度根據所購房屋不同適用不同的比例。

個人住房商業性貸款是用銀行信貸資金向購房借款人發放的住房貸款，一般為抵押貸款。

個人住房組合貸款是指向繳存公積金的購房借款人同時發放個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的一種貸款方式。

二、個人住房貸款的還款方式

（一）等額本金還款

等額本金還款就是把全部的貸款本金平均分攤到貸款期內的每一期歸還，而每一期的利息則是根據當期的貸款餘額計算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少，其計算公式是：每月還款金額=貸款本金÷貸款期數（按月計）+（貸款本金-累計已歸還本金額）×月利率。

（二）等額本息還款等額本息還款是根據貸款金額、貸款期限以及還款次數計算出的一個固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，而每期的還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。其計算公式是：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）×還款月數]÷[（1+月利率）×還款月數-1]。

兩種還款方式各有所長，客戶可根據自己的具體情況選擇，關鍵是要考慮自己的經濟狀況，使供款額與自己的收入趨勢相匹配。如果收入穩定又善於投資的家庭，若投資的回報率高於貸款利率的，可考慮選擇等額本息還款法。如果預測家庭收入仍比較寬裕，今後可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優點是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由於歸還本金多，利息支出相對就少。而“等額本息還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多於本金，以後利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，後者所支付的利息將高於前者，而提前還貸時，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。

等額本息還款與等額本金還款的比較優點特點計算公式適合人群等額本息（月等額）準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭收支在整個還款期內，每個月的還款額保持不變（遇調整利率除外）本金×萬元月均還款額資金不寬裕的購房者等額本金（月等本）適合還款初期還款能力較強，並希望在還款初期歸還較大款項來減少利息支出的借款人本金在整個還款期內平均分攤，利息按貸款本金餘額逐日計算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度保持不變本金/還款月數+（本金-已還本金）×月利率。

1.打算提前還貸者；

2.目前收入尚可的中年人。

（三）組合還款

組合還款是在等額本金還款法和等額本息還款法的基礎上，根據借款人的收入成長曲線，而為借款人量身定做的還款方式。它根據借款人未來的收支情況，首先將整個貸款本金按比例分成若幹償還階段，然後確定每個階段的還款年限，在每個階段內是按照等額本息還款方式來還款的。

一般來說，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增（減）型是指在整個貸款期內，貸款的歸還呈逐漸增加（減少）的趨勢。任意型是指在貸款期內各個階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規則變化。借款人可以根據自己未來收支情況來製訂還款計劃，通俗地講就是賺多的時候多還一點，賺少的時候少還一點。

組合還款法案例案例一：輕鬆入住型王先生今年28歲，月收入為4200元。近期購買了一套80萬元的住房，房子要一年後交付，目前王先生還得租房，每月需付房租600元。交房後王先生要進行裝修，結婚也得有大額費用支出，因此在貸款前三年王先生還款壓力很大。目前王先生最大月供承受能力為3000元，他申請貸款50萬元，期限20年。銀行為其設計了如下還款方案：第一階段（3年）2700元/月；第二階段（8年）4000元/月；第三階段（9年）2781.77元/月。

與等額本息還款法每月歸還3310.84元相比，在第一階段王先生每月少歸還600多元。與等額本金還款法（首付款月供）4183.33元相比，王先生每月少歸還近1500元。王先生還款壓力輕鬆了，並且他的利息支出也比等額本息法少。

三種還款方式利息之間的差別是：等額本息法利息總額為294601.62元；等額本金法為253050.02元；組合還款法則為281631.08元。

該還款計劃的優勢是：前期月供低於等額本息法；前期還款壓力小，可實現輕鬆入住；月供金額可自由選擇；可節省利息支出。

該種方案適用於：前期收入較少，職業前景良好，收入穩步攀升的人群。

案例二：金色晚年型張先生今年45歲，家庭月收入為6500元，預計夫妻倆10年後退休，月收入會下降至3500元左右。張先生購買了一套高層住宅，他需要貸款50萬元，期限20年。銀行為其設計了如下還款方案：第一階段（10年）4349.14元/月；第二階段（10年）1593.92元/月。

與等額本息還款法每月還款3310.84元相比，第二階段張先生每月要少還款1500多元。通過組合還款法，張先生在晚年可以輕鬆享受生活的樂趣。同時通過還款額的調整，張先生在整個貸款期少支付近4萬元的利息。

三種還款方式利息之間的差別是：等額本息法利息總額為294601.62元；等額本金法為253050.02元；組合還款法則為213166.84元。

該還款方式的優勢是：充分考慮借款人退休前後的收入變化；在職期間可增加還款金額，退休後降低還款壓力，安享晚年；可節省利息支出。

該種方案適用於：40周歲以上，有穩定職業及收入的人群和退休後可享受養老保險的人群。

案例三：輕鬆理財型陳先生今年35歲，為私營企業的經理。由於積累了較多資金，他為自己購買了一套別墅。但考慮到自己所從事的行業競爭加劇，預計未來收入會有所減少，按照目前的每月收入10000元的水平，他希望能夠在經濟狀況良好的時期集中償還貸款，節省利息。他向銀行申請按揭貸款50萬元，期限15年，銀行為他提供的組合還款方案為：第一階段（5年）5500元/月；第二階段（5年）4000元/月；第三階段（5年）1379.35元/月。

與等額本息還款法月還款3964.39元相比，在第三階段月還款節省了近2600元，張先生還款壓力低了許多，並且他的利息支出比等額本息少。

三種還款方式利息之間的差別是：等額本息法利息總額為213590.22元；等額本金法為190050.01元；組合還款法則為152761.23元。

該還款方式的優勢在於：根據自有資金的情況，前期可集中還款；一樣的還款，不一樣的利息，實現輕鬆理財；支持階段性集中還款，個性化程度高。

該種方案適用於：有一定經濟實力的事業成功人士；投資意識強，希望節省利息支出的人群；預計短期內有國債或定期存款到期的人群；希望提前歸還貸款的人群。

案例四：一生關懷型李小姐今年27歲，與未婚夫共同購置住房。她向銀行貸款50萬元，期限30年。兩人目前每月收入總共為4000元，考慮到交房後要裝修、結婚，因此前兩年還款壓力較大。小兩口計劃結婚後一年就生孩子，他們希望能在小孩念到高中及大學時能預留出一部分教育支出。李小姐預計自己55周歲退休，希望退休後無明顯還款壓力。銀行為她提供的組合還款方案為：第一階段（2年）2100元/月；第二階段（13年）3100元/月；第三階段（7年）1800元/月；第四階段（5年）3500元/月；第五階段（3年）1249.16元/月。

與等額本息還款法每月還款2696.34元相比，李小姐在退休後每月還款減少了1400多元，通過組合還款方式，李小姐30年的還款額度與自己生活安排非常吻合。

三種還款方式利息之間的差別是：等額本息法利息總額為470682.44元；等額本金法為379050.03元；組合還款法則為440169.61元。

該還款方式的優勢在於：根據人生不同階段的收入及支出，充分兼顧利息支出，在購房的同時實現輕鬆理財。