個人理財

第二節 房地產規劃

　　一、為什麽要進行房地產規劃

衣食住行是人們的基本需求，在很多人心中，有了屬於自己的房子才算是有了一個真正意義上的家。買房子是人生大事，甚至是一部分人終身的夢想，買房子需要一筆很大的資金，買房首付款的籌備與買房後貸款償還的負擔，對個人及家庭現金流量及以後生活的影響可以延續到十幾年甚至幾十年。所以，如果進行房地產投資的時候不事先進行規劃，就可能會陷入以下困境：

1.由於目標重合，目前的資金不足以購房。由於事先沒有規劃，有可能在想購房的時候卻遇到結婚或者生子等其他需要資金的情況，這時的資金難以同時完成多項目標，因此勢必會推遲甚至取消其中的部分計劃。

2.對未來的收支變化未能充分預期，沒有合理的房產規劃，導致購房計劃難以實現。例如在收入良好的時候超前購置房產，而未能預料到其後收入中斷或者意外導致支出增加的情況，致使付不起貸款而被迫拍賣房產。

3.沒有房產生涯規劃的觀念，隻想一蹴而就。買房要配合負擔能力，在一生中可隨生涯階段的改變逐漸升級換代，可以稱這種做法為“房產生涯規劃”，如果一開始就不切實際地追求高檔住房，隻會使自己陷入困境。

4.如果不事先規劃房產投資現金流量，則無法選擇最佳的貸款組合。

二、房地產規劃流程

個人房地產規劃實際上就是根據自己的需要進行購房或者租房的決策。

三、購房與租房決策

在決定居住的決策時，麵臨著購房還是租房的選擇問題，我們可以通過多種因素的比較來解決這一問題，對購房與買房的優缺點進行了比較。

住房選擇的比較

優點缺點租公寓房方便遷移、靈活不需負維修責任財務負擔較小沒有自己的產業無法重新布置房租可能提高租別墅房居住環境好財務負擔相對較小靈活不需負維修責任沒有自己的產業比公寓房使用費用高重新布置受限製購新房嶄新，以前無人住擁有自己的產業抵抗通貨膨脹，保值、增值可按自己意願進行布置財務負擔大需要維修費用遷移受限製購二手房擁有自己的產業價格比新房低選擇餘地大周圍配套環境成熟財務負擔小維修費用較高設施陳舊遷移受限製購房還是租房的選擇，與個人的財務狀況、對未來房地產市場的預測以及喜好、購買途徑等都息息相關。我們也可以采用財務計算的方法來進行比較。下麵介紹其中的一種計算方法——年成本法。

王先生看上一處60平方米的房產，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金預付3個月；若買房，總價25萬元，可獲得20萬元、利率6%的房屋貸款，購房首付款為房屋總價的20%，即5萬元。王先生租房與購房的成本分析如下（假設押金與首付款機會成本以5%，1年期存款利率以3%計算）：

租房年成本：1000×12+1000×3×5%=12150（元）購房年成本：50000×3%+200000×6%=13500（元）看起來租房比購房年成本低1350元，每月少支付112.5元，因此租房比較劃算。不過還要考慮以下因素：

（1）房租是否會每年調整。購房後成本固定，租房與購房成本隻差112.5元，隻有月租的11.25%，因此隻要房租在未來的調整幅度超過11.25%，則購房比租房劃算。

（2）房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方麵的問題，考慮了契稅和土地增值稅後購房比租房更貴。

（3）房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那麽即使目前算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租房年居住成本率為4.86%（12150÷250000×100%），購房成本率為5.4%（13500÷250000×100%），差距隻有0.54%。如果計劃住5年，隻要房價可能在5年內漲2.7%（0.54%×5）以上，購房仍然劃算。不過如果房價低落，則租房居住成本低於購房的情況也有可能會發生。因此租房與購房究竟何者劃算，決策者對未來房價會漲或會跌的主觀認定仍是決定性因素。

（4）利率的高低。利率愈低，購房的年成本愈低，購房會相對劃算。近年來，為控製房地產價格上漲，房屋貸款利率提高，因此購房的居住成本也越來越高。

買房還是租房？

“買房還是租房？”成了百姓們常掛在口中的話題。其實，“買”或是“租”無非是看二者誰對於消費者來說獲益最大，成本最低。我們不妨來聽聽理財專家的建議，看看在現如今這個階段，老百姓買房、租房到底哪個最劃算？

1.適宜租房人群——剛畢業的大學生剛走上工作崗位的年輕人渴望獨立的生活，希望擁有自己的天地，不少人甚至在畢業前就開始找房子了。年輕人沒有理財的經驗，到底應該盡早買房還是先租房過渡，常常難以定奪。其實，僅從經濟角度考慮，判斷買房、租房哪個更合算，簡單的辦法是比較資金回報率。

我們不妨以一套總價為30萬元的房子來計算一下資金回報率。

當此套房子每月租金是1000元時，則該套房子的年租金回報率是4%，即：1000×12÷300000×100%=4%當月租金是1500元，則該套房子的年租金回報率是6%，即：1500×12÷300000×100%=6%專家建議，一般來說，剛剛工作的年輕人月收入在3000元左右，扣除生活費，一般每月手頭可以掌控的資金約1500元左右。就目前京城租金價格來說，剛畢業的大學生還是租房、尤其是合租比較劃算。

2.適宜買房人群——年輕夫婦相對於剛畢業的大學生，小趙夫婦工作已經4年之久，兩人月收入在10000元左右，由於兩人均是外地來京人口，在北京一直是租房居住，每月的租金為1500元。今年3月份，小兩口計劃買房，家裏人也表示支持，願意給予10萬元作為支持，再加上自身15萬元的存款，小夫妻倆有25萬元可作為購房前期款。但由於加息影響及預期，小兩口一直猶豫不決，不知是否該購房。

按照目前貸款購房的一個基本原則，月還款額占月收入的30%-40%是比較合理的，一般不應該超過40%。為此，根據小趙夫婦的實際狀況，其貸款購房的額度在45萬到50萬是比較合適的。具體操作如下：以貸款利率5.51%，貸款期限15年，貸款金額45萬元計算，小趙夫婦每月需還款3679.26元，月還款額占月收入比為36.79%，屬於合理區間；以貸款利率5.51%，貸款期限20年，貸款金額50萬元計算，小趙夫婦每月需還款3442.26元，月還款額占月收入比為34.42%，也屬於合理區間。

由於小趙夫婦目前已經擁有15萬元的儲蓄，家人還會支持10萬元，同時自身的經濟收入狀況也比較可觀和穩定，短時間也沒有購車計劃。為此，綜合考慮小趙夫婦的購房能力，其購房總價可以在60萬～70萬元左右。有人建議小趙夫婦放棄租房，而轉入買房。

小趙夫婦一年的租房成本為18000元（1500×12），15年的租房成本為27萬元（18000×15），同時這種成本的支出是屬於消費性支出，隨著消費的終結不會產生任何價值。如果購買一套65萬元的房產，首付20萬元，貸款45萬元，年限15年，則15年的還款利息支出為212267.51元，相比15年的租房成本少支出57732.49元，並且這種利息成本的支出是源於價值積累而產生的，也就是在成本付出後的一定時間內，房產仍然存在於你投資的價值。

專家建議，此類人群可以選擇城區的次新房，而這種區域的選擇可以在北部的亞奧、北太、學院路等區域和西北部的萬柳、紫竹橋等區域，麵積在100平方米左右；如果南區可以考慮購買新樓盤，比如馬家堡、草橋等區域，麵積可以在120平方米左右；東部區域可以選擇在朝陽北路、西大望路的新樓房，麵積在80-90平方米之間，同時也可以選擇望京區域的新樓盤和二手房。總體來說，小趙夫婦的購房選擇餘地還是比較大的。

四、購房規劃

如果決定購房，則應該考慮的首要問題是衡量自己的負擔能力，然後還要考慮購房所要支付的相關稅費。

（一）衡量自己的負擔能力

就理財的範疇而言，購房規劃最重要的就是按照自己的經濟能力確定購房目標和製訂切實可行的付款計劃。衡量自己的經濟負擔能力的方式包括以下兩種：

1.按每月的負擔能力估算負擔得起的房屋總價可負擔首付款=目前年收入×負擔比率上限×年金終值+目前淨資產×複利終值年金終值=年金金額×（1+r）n-1r（n=離買房年數，r=投資報酬率）複利終值=本金（現值）×（1+r）n（n=離買房年數，r=投資報酬率）可負擔房屋貸款=目前年收入×複利終值×負擔比率上限×年金現值可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房屋貸款可負擔房屋單價=可負擔房屋總價÷需求麵積例如，李先生年收入為10萬元，預估收入成長率3%，目前淨資產2萬元，儲蓄首付款與負擔房屋貸款的上限為40%，打算5年後買房，投資報酬率為10%，貸款年限為20年，利率以6%計，可以負擔買房貸款的目前房價為：首付款部分：10×40%×6.11+2×1.611=27.7（萬元）貸款部分：10×1.159×40%×11.47=53.2（萬元）可負擔房價：首付款（27.7）+貸款（53.2）=80.9（萬元）購買多大麵積的房子，取決於家庭人口數及對空間舒適度的需求。

如果5年以後才要買房子，應以屆時的家庭人口數計算所需麵積。在剛成家之時，由於儲蓄積累有限，且家庭人口比較少，一般都是夫婦兩人，這時並不需要大麵積的住宅，一般兩室一廳即可滿足需求。如果為了小孩考慮，且想一次性購買較大的房屋，所需麵積可能在100平方米左右。假設小張準備買100平方米的住房，則可負擔的房屋單價為：80.9÷100=0.8090（萬元/平方米）2.按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用欲購買房屋總價=房屋單價×需求麵積需要支付的首付款部分=欲購買房屋總價×（1-按揭貸款成數比率）需要支付的貸款部分=欲購買房屋總價×按揭貸款比率每月攤還的貸款本息費用=需要支付的貸款部分÷年金現值年金現值=年金×1-（1+r）nr（n=離買房年數，r=投資報酬率）如果想購買100平方米的房屋，目前市麵上的一般價格是3000-6000元/平方米，則購買100平方米房屋所需要的費用為30-60萬元。

假設按7成按揭，30萬元的房屋需要支付首付款9萬元，60萬元的房屋需要支付首付款18萬元。30萬元的房屋需要貸款21萬元，每月需要攤還的本息費用為1526元（21÷11.47÷12）；如果是60萬元，則需要貸款42萬元，每月需要攤還的本息費用為3052元（42÷11.47÷12）。因此，如果每月除了應付日常生活外還能節餘3000多元時可以買6000元/平方米的房子；而當每月收入節餘隻有1526元左右時，就隻能負擔3000元/平方米的房子了。

（二）購房的各種稅費

購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費用，以上的例子為了方便計算，並未考慮到裝修費用以及各種相關稅費。在我國，涉及購房交易的稅費主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業稅、房屋所有權登記費、房屋買賣手續費、公證費、律師費、中介費等，具體均視房屋買賣的具體情況並根據合同的約定或有關的法律規定來確定。