個人理財

第一節 房地產規劃的基本知識

　　一、房地產的基本含義

（一）房地產的概念

房地產是房產和地產的合稱。地產是指購買土地使用權的開發投資；房產是指物業建成後的置業投資。對個人投資者來說，所說的房地產一般是指房產。家庭購買房產的目的一般有兩個：其一是自己居住；其二是獲得預期收益。前者是消費行為，後者是投資行為。在現實中，自住和投資並不是區分得很嚴格的，有時自住房產也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產也可自住（如在出售前）。

（二）房地產的類型

1.按照性質分類

商品房，是指由房產開發企業開發建設並出售、出租的房屋。

安居房，是指直接以成本價向城鎮居民中低收入家庭出售的住房，優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。

解困房，是指各級地方政府為解決本地城鎮居民中的特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。

經濟適用房，是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

房改房，即已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房製度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有；按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年後歸職工個人所有。

2.按照取得的時間分類

期房，即預售商品房，是指從開發商取得“商品房預售許可證”可以公開發售開始，直至取得之前的商品房。期房一般沒有整體竣工，購房者在購買期房時簽訂的是“商品房預售合同”購買後一般需要等待一段時間後才能入住。

現房，是指開發商已辦妥所售項目的“房地產權證”的商品房。

現房必須是整體竣工並通過驗收，購房者在購買現房時簽訂“商品房買賣合同”購買後即可入住。

二、房地產投資的概念

房地產投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產開發、經營、中介服務和房地產金融資產的經營活動。同時，房地產投資還涉及到房地產與金融資產的組合安排。因此，房地產投資一方麵表現為實物資產的投資活動，另一方麵又表現為金融資產的投資活動。

三、房地產投資的方式

下麵介紹個人投資者可采用的幾種房地產投資方式。

（一）直接購房投資者用現款或分期付款的方式直接購置房屋，可自住，也可出租或可售，以獲得利潤。這種方式適合資金實力較強的家庭。

（二）以租代購投資者簽訂購租合同，租戶可在一定期限內購買此房，並以租金抵銷部分房款。這種方式適合開始資金不夠、以後收入增加有能力購買的家庭。

（三）以租養貸投資者先付首期房款（一般是全部房款的2、3成），其餘部分通過銀行貸款解決。然後出租此房屋，用租金來償還貸款，貸款還清後將完全擁有此套房屋。此種方式與“以租代購”相反，適合當前已有相當大數量資金、但以後收入可能不穩定的家庭。

（四）買賣樓花購買預建的樓盤（可能兩三年後才能建成），隻需房價的10%左右，如果房價上升，可賣出獲利。相當於期貨功能，風險較大。適合風險承受力較強、激進性的投資者。

（五）房地產投資券購買房地產投資券到期可得本息。這種方式實際上不通過房屋的租售來獲得，相當於股票，流動性較好，收益穩定。

（六）房地產證券通過發行證券，將小資金匯集後購買房地產或產權單位。所購房地產可統一通過管理機構出租，從租金收入中分得利潤。這種方式把房地產的所有權與使用權分離，可提高經營效率。這種方式適合小額投資者。

四、房地產投資的優點

房地產投資，由於其商品的特殊性，存在著不同於其他投資類型的優點，認識和掌握這些優點，是從事房地產投資的關鍵所在。房地產投資的優點主要有：

（一）房地產是一種耐用消費品房地產是人們生活的必需消費品，但不同於一般的消費品。一般情況下，房子的壽命都在上百年以上，少也可達幾十年（產權期限是70年）。所以這種長期耐用性，為投資盈利提供了較多的時間機會。

（二）房地產的價值相對比較穩定房地產相對其他消費品，具有相對穩定的價值。科技進步、社會發展等對其影響相對比較小。不像一般消費品，如汽車、電腦、家用電器等，隨著科技水平的發展，價值隻會不斷下降。所以房地產具有較好的保值、增值的功能。

（三）房地產具有不斷升值的潛力由於土地資源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整個社會對房地產的需求長期處於上升趨勢。具體來說，人總是要住房子的，而且在不斷地換房，小換大、低換高。這種變換機會為房地產投資帶來可預期的收益。

五、房地產投資的缺點

（一）流動性相對較差房地產作為不動產，最大缺點是流動性較差。它不像其他金融產品，可隨時變現或較容易變現。一般出售或出租都需有一定的時間，不可知、不可控。有時，為了快速變現，可能要損失收益甚至虧損才行。

所以，房地產作為固定資產投資，一般是長期投資項目，家庭必須沒有現金壓力才行。為了減少這種風險，一般考慮將房地產投資作為投資組合的一部分，而非全部；另外就是在急需資金時，可把房地產抵押進行貸款。

（二）投資金額比較大房地產投資額的起點都比較大，一般動輒數十萬，甚至上百萬。對有些家庭來說，一輩子的結餘就是為了購一套房。但是，隨著房地產市場的發展，各種房地產投資手段的推出，也為普通家庭的房地產投資提供了選擇餘地，具體可參考前麵介紹的幾種房地產投資方式。

（三）政策風險房地產投資是一項政策性很強的經濟活動，如土地政策、城市規劃、房地產稅收、租金管製等的變化都可能給房地產投資帶來一定的風險。隨著國家體製轉型、政策完善、法製健全，以上風險可相應減少。

（四）道德風險國內房地產市場的不成熟，也給少數開發商提供了違規、欺騙的機會，如房屋的質量、合同的不公正、產權的不完善等，都可能給房地產投資帶來損失。這些道德風險在現階段特別明顯，各種房地產糾紛、官司層出不窮就是明證。所以投資者須比較全麵地掌握各種信息。

六、房地產價格及影響因素

（一）房地產價格的基本構成要素

1.土地成本，包括征地費或拆遷補償費或土地轉讓費及相關稅費，如土地出讓金、耕地占用費、菜田基金、防洪費、征地服務管理費、拆遷管理費、拆遷服務費、不動產評估費、出讓業務費以及基礎設施建設費等。

2.勘察設計和前期工程費用，包括正式開工前發生的規劃設計、水文、地質勘探和測繪，“數通一平”等費用。

3.建安工程費及相關稅費，包括房屋建安工程費，即由開發商向施工單位支付的土建工程、設備安裝工程及粗裝修費用；相關稅費，如公共配套設施費、綠化費、管理費、水電增容費、投資方向調節稅等。

4.開發商支付的交易稅費，包括房地產轉讓（包括商品房銷售）時支付的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值費（在轉讓房地產獲取增值時支付）、印花稅（按買賣合同金額的一定比例支付）、房屋買賣綜合服務費、房屋銷售費用（包括代理費、廣告宣傳費、管理費、銷售人員提成獎勵費用等）。

5.代政府部門收取的規費。

6.利息，包括利用金融機構貸款進行前期投資所必須支付的利息，或按上述標準計算的應當向資金所有者支付的利息。

7.利潤，指土地開發、房屋建設及銷售各環節應獲取的合法利潤，一般以當時的行業平均年投資利潤或項目利潤計算。

中國房價大致構成表（每平方米）名目金額（元）比例去向支付人售價2200-3100100%前期費用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費200-3009%建築及拆遷安置費700-80026%-32%利潤340-60015%-20%政府管理部門開發銷售商等買房者。

（二）影響房地產價格的因素

1.一般因素，包括社會因素、經濟因素和行政因素。

2.地域因素，指房地產所在地區、城市、區位、地段的因素。

3.個別因素，可分為宗地條件和建築物類別的影響。