拓荒者的戀歌（天津卷）

第四節 MGM風波

　　A、MGM之夢

　　一座高210米、60層的雙塔門樓將聳立在天津開發區一塊待開發的荒灘上，遠看就像兩杆破浪前進的船桅，帶著開發區駛向國際經濟的海洋。MGM先生說：“我早就期待著跨進中國的大門，在這裏建造世界一流水準的工業區，以實現我開發建設衛星城之夢。”

　　美國MGM公司與天津開發區經過一年多的真誠協商，議定：天津開發區劃出5.4平方公裏的待開發地，MGM公司以每平方米3.25美元購置該地塊土地使用權70年，獨資開發建設世界現代水平的基礎設施，全部地下地上設施5年內建成，招引美國和歐洲150家企業來此建廠，形成一個新型工業衛星城。

　　MGM公司的名稱是取該公司董事長兼總裁默哈默德·高利·馬利克波爾先生的3個字頭而成。我們暫且稱他MGM先生。他原籍是伊朗人，早年在西德獲建築工程博士，並在西德從事房地產開發建設多年。1957年創建了自己的MGM公司，先後在伊朗開發完成了兩個衛星城。其中一個位於伊朗伊斯法汗城近郊，共開發建設7000套公寓，有4.5萬人搬進MGM建的現代衛星城。

　　MGM先生從未終止他那從平地上創建世界現代水平衛星城的夢。他把夢境帶到美國、日本，都沒有找到合適的夥伴。1987年天津開發區總經濟師鄭華安在美國參加中美合作研討會，提出了一個異想天開的設想：天津開發區能不能與美國搞一個開發土地的互換，開發區劃一片地，由美國企業家包片開發。真是無巧不成書，經美國一個朋友介紹，MGM和鄭總在美國相會了。MGM先生把他的“夢”講給鄭總聽，一拍即合。MGM先生說：“難道我的夢在中國？”

　　MGM先生趕到天津開發區，他選定一塊“腳踏萬頃荒灘，眼前水天一線”的未開墾的鹽堿灘塗。學建築的眼睛，搞工藝的巧手馬上描繪出一張規劃草圖：一座高入雲端的雙塔門，在方圓5平方公裏內，各種造形獨特、現代化的建築躍然紙上。當即寫下Malek Tower，“這就是我進入中國的大門”。

　　回國後，他開始了穿梭式的遊說。在西雅圖舉辦了一個圖片展，全是他在中國拍的照片。他出錢把在開發區拍攝的錄像在美國電視台播放，並複製150個錄像帶送給銀行界的朋友，請求支援。他用6種文字印刷了2萬份宣傳材料，以巨形Malek雙塔門樓為封麵，向1萬多家工廠業主發去征購信，鼓動他們到中國建廠。在1988年的10個月內他的足跡遍布歐洲10國和美國十幾個州。雖然MGM公司隻有300萬美元的家產，但通過他艱苦卓絕的遊說，阿姆斯特丹、鹿特丹等銀行已答應貸款擔保。

　　宣傳、廣告、錄像、規劃模型、遊說，事業之夢支撐MGM付出精力和財力，可是，這夢何日能圓呢？

　　B、MGM析

　　1989年8月8日天津經濟技術開發區土地管理局與美國MGM商業公司總裁穆哈默德·高利·馬利克波爾簽署了土地使用權有償出讓合同。天津開發區出讓5.36平方公裏的土地供MGM商業公司開發建設，建立天津——馬利克工業綜合區。合同規定，出讓期為70年，出讓費每平方米為3.25美元，5年後，按當時的土地使用費標準美方向中方每年交付土地使用費。這是中國改革開放以來，有償轉讓土地使用權最大的一個開發性外商獨資項目。它標誌著中國的改革開放邁出了突破性的一步，這是遠見卓識的新嚐試，引起了世界輿論的關注。我們就MGM項目從法律環境、合同本身及其意義等方麵作進一步的分析。

　　●有法可依，水到渠成

　　出讓土地的方法，這在國際經濟交往中是很普遍的，不僅後起的工業國家如此，一些資格老的工業發達國家亦常采用。土地出讓一般分為兩種：一種是出讓土地所有權，如美國、日本將土地永久出讓；一種是出讓土地使用權，如英國出讓的使用權200年。可以說，在當今國際經濟合作中，出讓土地已成為各國大規模利用外資的慣例。然而，在我國學習和借鑒這一方式按國際慣例辦事，必須要先立法，以便有法可依。

　　1988年4月12日七屆全國人大通過了《中華人民共和國憲法修正案》，將憲法第十條第四款“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。修改為“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。同年7月17日，天津市市長李瑞環簽署了天津市人民政府令第一號《天津經濟技術開發區土地使用權有償出讓轉讓管理規定》，並授權開發區管委會製定了“實施細則”和“收費管理辦法”。1988年12月29日七屆全國人大常委會第五次會議通過了“關於修改《中華人民共和國土地管理法》的規定”。雖然天津開發區早在1987年9月，已經就土地轉讓項目與美國MGM公司進行接觸和洽談，並就合同本的擬訂先後征求了國家外貿部、國家土地局、國務院特區辦、中國法律谘詢中心及天津市計委、建委、經貿委、規劃局、土地局等部門的專家和領導的意見，然而憲法的修正和天津市一係列法規的製訂，為天津開發區實行土地使用權出讓和轉讓工作提供了充分的法律依據，“水到渠成”。

　　●突破常規，獨具一格

　　▲合同嚴謹，具有較強的法律基礎。

　　合同從主要用語的定義開始，分20章，55條，共14000字。地塊的位置、麵積、出讓費及交付辦法；施工、企業設立、土地使用權轉讓、抵押、出租、出讓期限屆滿；不可抗力，爭議解決以及有關條款；並就合同雙方可以預見到的情況都合情合理地進行了約定，對雙方各自應承擔的權力和義務都進行了界定。這個合同是在中國製定了憲法修正案，土地法修正案及天津市人民政府頒布有關土地使用權有償出讓轉讓規定後簽訂的。因此，具有較強的法律依據。

　　▲合同堅持國家主權，做了一些突破性嚐試。

　　合同明確雙方遵守中國法律和天津市及開發區有關土地使用權出讓規定。一切設置在馬利克區內企業明確規定必須遵守中國法律，由中國政府審批（按審批權限）。對爭議的解決，尤其是土地使用權屬方麵的爭議，合同明確規定由中國法院專屬管轄。這與在舊中國時帝國主義在中國設立的“國中之國”的租界地有本質不同。例如，1845年上海英國領事館與中國訂立的《上海租地章程》中的規定：他國商人在英租界內建房，賃屋居住等，應先向英國領事館申請批準。

　　針對外商擔心中國政策多變的心理，按我國涉外經濟合同法的有關條款精神，合同規定了“除國家法律本身有明確規定的以夕卜，後續立法或法律變更或政府政策變更對合同無追溯力”。同時，考慮到外商對不動產合同最重要的條款之一是對征收補償做出明確規定的認識，以及中美投資保護協定尚未簽署的現實，合同采用了中國——法國，中國——瑞典投資保護協定精神，用盡可能嚴謹的用語，規定了一旦土地征收發生後，對補償（排除任何預期未來利益）的規定。這些嚐試都有相應的法律依據。

　　▲合同體現法律強製力比較充分。

　　合同規定，馬利克區自土地使用證頒發之日起的5年內，外方應按照總體規劃完成全部基礎設施建設。屆時未完成，而且沒有充分正當理由，中方有權收回與基礎設施未完成部分的相同比例的土地使用權。並規定：在70年出讓期滿時，馬利克區的全部土地使用權及基礎設施由中方無償收回，注銷全部土地使用證書。對地麵附著物分別按四種情況做出處理：一，中方根據需要購買地麵附著物，按不動產帳麵價值和市場價值的一半計算。二，地麵附著物所有人申請土地使用權續期，並按當時的出讓價格交付出讓費。三，向第三方轉讓地麵物，第二方同中方簽訂新的土地使用權出讓合同，交付出讓費。四，以上三種均未落實情況下，地麵物由中方無償收回。

　　此外，合同還規定，外方在馬利克區為中國政府管理、公安、海關等機構的設置提供方便，這就為日後政府加強對該區的管理提供了保證。

　　●遠見卓識的馬利克工業綜合區

　　▲在平息暴亂後的今天，簽署這樣一個長達70年，中國目前最大的土地使用權出讓合同，這無疑向國內外證明，中國的對外開放政策不但不會改變，而且步子將邁得更大。這一舉動對緩和中國同其他國家的關係，粉碎一些別有用心人的詆毀，都具有十分重要的現實意義。對此，歐美、日本、香港等國家和地區的新聞機構還作了專門報道，起到了較好的作用。正如李瑞環在會見馬利克波爾先生時所講的：“這件事很有意義，其意義可能超過具體項目的本身。”

　　▲天津馬利克工業綜合區的設立，將促進天津開發區利用外資工作邁開新步伐和天津港的新發展。按照馬利克工業綜合區的設想，此項目分三期完成。第一期是基礎設施，準備建一個日處理4萬噸的淨水廠，裝機15萬瓩的發電廠，日處理4萬噸的汙水處理廠，裝機10000門的程控電話站，煤氣廠及道路、各種管網等，需投資3億美元，計劃用5年完成。第二期是投資3億美元建設一座象征中國走向世界之門的高211米、52層雙塔門形的多功能服務大廈。同時建設一批公寓、商業服務設施和標準廠房等地麵建築，需4億美元，計劃用5至10年交叉完成。第三期是吸引工業投資，計劃吸引歐美等發達國家的工業性投資20億美元，要求引進的都是世界上先進的項目，提供世界先進的技術力量，建成一個不僅在中國而且在世界上都是先進的馬利克工業區，計劃用15年時間完成。共計利用外資30億美元。馬利克綜合工業區的發展，不僅可以解決一大批人（約3.5萬人）的就業，還可以得到1742萬美元的土地出讓費，每年還可收回土地使用費和土地增值費約1000萬元，政府並能得到穩定的稅收（建成後每年不低於3億元），而且可以引進相當數量的先進技術，先進設備和管理，帶動天津工業的發展。同時，馬利克區的發展也必將有力地推動天津港向工貿結合型的現代化國際港口發展。

　　▲實施土地使用權有償出讓，建立馬利克工業綜合區，是我國利用外資的新方式、新嚐試。這是符合中國人民的長期利益的。將土地使用權有償出讓給外商，由外商出資開發土地，這與舊中國的外商租界是完全不同的兩回事，租界是在腐敗的滿清政府統治時期，統治者在外國列強淫威下被迫割地求和的產物。租界的實質是外國人擁有“治外法權，單獨行使行政管轄權和司法管轄權”。今天實行對外開放打開經濟合作的大門，以多種形式吸引外資，這是我黨設計的強國之路。在這個區域裏，外國人遵守中國的法律，接受中國政府的行政管理和中國的司法管理，從事正當的經濟技術和對外貿易合作業務，獲得合法的利潤。應該說，實行土地使用權有償出讓，是一件於國、於民、於內於外都有利的事情。

　　C、MGM公關風雲

　　MGM猶如一塊巨石，投入開發區內，掀起的風浪將是多大呢？

　　為了準確而生動的講明這個問題，那得從其深邃的背景記起。

　　1984年11月，天津開發區管委會的決策者向國務院領導同誌提出土地製度的改革建議。

　　1986年8月，他們再次向國務院領導詳細匯報了關於建立土地使用權有償轉讓製度的問題。

　　1987年，國務院特區辦專門考察了這個問題，並向國務院、國家土地局提出了在上海、深圳、廣州開發區和天津開發區首先試行土地使用權有償轉讓製度的建議。

　　1988年，這項建議被國家采納。為此，七屆人大二次會議專門修改了憲法，作為一項重大改革，在全國實行。

　　一個具有國際水平的公關策劃就在這時期醞釀成熟了。

　　1987年11月12日。

　　天津開發區管委會與穆哈默德·高利·馬利克波爾先生的MGM公司，就這家公司在天津開發區劃片開發問題達成了協議。

　　這個協議的內容是：長期定居美國的伊朗房地產投資者馬利克波爾在美國的MGM公司，在一至兩年內對天津開發區內尚未開發的5.36平方公裏土地進行總體規劃設計和吸引外商投資建廠的準備工作，待中方批準其規劃後，雙方簽訂土地使用權有償轉讓合同。

　　不久，有關土地使用權有償轉讓的“洋浦事件”曝光，受到了社會各界的批評，鬧得沸沸揚揚，天翻地覆。

　　如果天津開發區與MGM公司的交易此時公諸於世，無疑是一顆“重磅炸彈”，招致群起而攻。

　　天津開發區公共關係部諳熟大眾傳播媒介的作用，老練而巧妙地“封鎖”了MGM項目，回避了“洋浦混戰”。

　　然而，一波未平，一波又起。

　　就在MGM項目談判成熟，準備正式簽訂合同的時候，始料未及的“六四”政治風波衝擊了預定的計劃。

　　MGM項目麵臨流產的危險。

　　李瑞環同在津外商對話。

　　天津開發區在緊張地行動；

　　葉迪生與開發區的外國工作人員座談；

　　他對外國朋友說：如果你們人身財產的安全受到威脅，隻要撥一個電話，3分鍾之內保證保安人員趕到。

　　開發區90%的外國人留下來了；

　　開發區運轉正常，沒有發生任何意外事件。

　　這時，天津開發區將鄧小平重申中國對外開放政策不變的信息傳到美國，傳給馬利克波爾。

　　馬利克波爾終於動身來到天津。

　　“六四”之後，中國政治、經濟、外交麵臨著嚴峻的形勢。

　　MGM項目會不會成為一個轉機呢？

　　馬利克波爾許諾邀請美國大使參加簽字儀式。

　　中方在籌備新任政治局常委李瑞環同馬利克波爾的會見。

　　1989年8月8日。

　　“8.8”，“發，發”，象征吉祥的日子。

　　天津開發區與MGM公司在天津凱悅飯店正式簽約。

　　美國駐華大使李潔明、天津市市長聶璧初出席簽約儀式。近百名中外記者雲集津門。

　　頓時，天津成為輿論中心。

　　沉悶的氣氛被這一爆炸性新聞打破了。

　　當時的西德《商報》將MGM項目簽約與中國外長在巴黎舉行的柬埔寨和會上同11國外長會晤、英國政府宣布被中斷的中英關於香港未來的中英聯絡小組談判將繼續進行、尼克鬆和基辛格將訪華等並稱為“北京成功地避免了孤立”。

　　法新社以《出租土地使伊朗投資者對中國的前途深信不移》為題，報道MGM項目簽約。

　　8月9日，香港亞洲渣打銀行發出傳真，邀請馬利克波爾繞道香港，商談貸款和投資事宜。歐洲一些銀行也表示希望與他合作。

　　8月10日，李瑞環在北京會見馬利克波爾，美國駐華大使李潔明在座。至此，這一大手筆的公關策劃進入高潮。

　　李瑞環對客人說：“走改革開放的強國之路，不是哪個人的願望，而是曆史的必然，是任何人也改變不了的。”

　　馬利克波爾表示：“我有決心按合同辦好，大使先生一直對我很支持。”

　　李潔明隨即表示：“我完全同意馬利克波爾的講話。”

　　一次成功的公關策劃，被記入了改革開放的史冊；

　　一次成功的公關策劃，使天津開發區的形象在全世界樹立起來了！