縱橫股海

房地產股投資策略與技巧

　　一、行業背景

　　1.宏觀經濟帶動房地產市場的發展。

　　房地產業是進行房產、地產開發和經營的基礎建設行業，屬於固定資產投資範疇。宏觀經濟的高增長必然帶來高需求，就房地產來說，對土地資源的需求尤其顯著，而土地價格對房產的影響也是最直接的。因此，總體來看國民經濟的發展水平決定著房地產業的發展水平。隨著宏觀經濟的穩定增長，我國房地產市場在未來一段時期內仍將保持較快的發展速度。

　　2.我國房地產行業總體運行狀況良好。

　　（1）由於國家加大了對囤積土地等行為的打擊力度，開發企業加快了項目開發的進度。

　　（2）由於國家增加了商品住宅包括保障性住房土地的供給，市場上對房地產住宅投資增加。雖然投資有所增加，但考慮到房地產產品由開發到推向市場具有很強的周期性，因此，短期內房地產市場的供給不能有效釋放，供需矛盾仍難以解決，未來房價進一步上漲的可能性極大。

　　由於房價上漲過快以及目前供應結構的不合理等主要問題，未來針對房地產行業的宏觀調控仍將是常態，進一步出台涉及土地、規劃、信貸、稅收等方麵政策的可能性依然較大，但總體來看，保證中小戶型的普通住宅供應量的調控思路不會發生根本變化，將在一段時間內保持不變。

　　3.未來影響行業的主要因素。

　　未來影響行業的主要因素有保障性住房及中小戶型供應量的增加對市場的衝擊，進一步的宏觀政策以及人民幣升值對房地產價格的推動等。在此基礎上，行業將繼續發生變化，包括商品房結構性供求矛盾的緩解，房地產與金融更緊密結合以及行業集中度將進一步提高等。

　　4.未來地產公司的關鍵在於“幹淨的土地+有效的能力”。

　　（1）“幹淨的土地”指除了已獲得土地使用證以外，未來開發的產品還得符合當地規劃條件，不需要通過土地變性而直接可以進行二級開發建設的土地儲備。

　　（2）“有效的能力”除了指房地產公司自身項目推進的速度以外，還得考慮業績釋放的動力、對投資者的回報等。

　　二、投資策略

　　在投資策略方麵，投資者在房地產行業中的選股標準是：

　　1.關注擁有豐富土地儲備的上市公司。

　　麵對土地成本的不斷上升，擁有豐富的土地儲備不僅可以使公司享受土地增值收益，還能在未來的競爭中擁有先發優勢和成本優勢。

　　2.關注有良好融資能力的上市公司。

　　麵對銀根的緊縮，良好的融資能力不但為公司營運打下基礎，而且是公司儲備土地等資源的前提。

　　3.關注營運能力強的上市公司。

　　在政府的宏觀調控加強和市場競爭加劇的情況下，項目的開發和銷售難度將有所增加。良好的項目營運能力不僅提高資產增值能力，也可以提高公司資源整合速度，把握行業集中度提高的機會。

　　4.關注開發中高檔項目的上市公司。

　　資源的質量將決定公司的盈利能力。一線城市和中高檔項目的毛利率相對較高，同時住宅項目周轉周期相對商業地產短，因此，房地產項目多位於一線等毛利較高的城市，並且以開發中高檔住宅產品為主的公司將有較好的盈利能力。由於土地資源的稀缺，在地理位置優越的地段持有部分商業地產的公司，將享受商業地產的壟斷特性和穩定的現金流。

　　5.關注龍頭型的上市公司。

　　龍頭型的上市公司包括兩個方麵：

　　（1）以萬科A（000002）、保利地產（600048）、招商地產（000024）、金地集團（600383）等公司為代表的行業龍頭公司。

　　（2）以華發股份（600325）、棲霞建設（600533）、名流置業（000667）、億城股份（000616）等為代表的區域龍頭公司。

　　值得注意的是，不可忽視該行業的投資風險。盡管各地區房屋成交量存在差異，但2008年全國第一季度總體情況不容樂觀。深圳市2008年1～3月預售商品住宅銷售麵積比去年同期下降了70%左右，成交量萎縮非常嚴重；北京的情況比深圳略好，但2008年第一季度全市網上簽約期房麵積總量同比去年仍然下降了30%左右；上海的情況最為樂觀，雖然2008年前兩個月成交量也隨全國出現了明顯的萎縮，但3月成交量回升得比較迅速，2008年1～3月成交量基本與去年同期持平。

　　政策性因素同時從供給和需求兩方麵抑製了房價和成交量繼續大幅上行的可能性，行業業績增速放緩。

　　從供給的角度看，全國地級以上城市在2008年3月底前陸續公布的2008年和2009年住房保障建設計劃加強了保障力度，既加重了目前的觀望氣氛，也對未來商品房價格的大幅上揚起到了實質性的抑製作用。另外，從緊的貨幣政策不放鬆、資本市場再融資的受阻和去年高昂的土地成本使得2008年地產行業麵臨資金麵的吃緊，資金緊張將逼迫開發商降價或減少開發量，因此，抑製了房價和成交量大幅上漲的可能性。

　　從需求的角度看，2007年12月出台的“關於加強商業性房地產信貸管理”的政策對第二套房商業貸款提高了首付比例和貸款利率，加上2007年連續多次加息的累計效應，使得居民中長期消費性貸款增速從2007年9月之後開始逐漸回落。另外，2007年部分城市房價漲幅過大，造成居民購房能力逐漸下降，因而抑製了房價和成交量大幅上漲的可能性。對於這些因素，投資者必須保持高度重視。

　　三、重點公司

　　萬科A（000002）

　　該公司土地儲備豐富，可供未來2~3年的開發；融資能力強，中國建設銀行提供200億元的授信額度，公開和非公開發行A股等融資渠道較多；公司的營運能力在可比公司中處於領先水平。該公司的項目以住宅產品為主，品質較高，且多位於高毛利地區，公司未來的盈利能力較強。

　　保利地產（600048）

　　公司土地儲備豐富，且地價較低；即將發行公司債等多渠道融資，為公司項目運作奠定資金基礎；大股東保利集團已明確以公司為平台，發展國內業務，將為公司帶來強大的支持。公司以開發中高檔住宅為主，且項目多分布在一線等經濟核心區。這一方麵可以享受中高檔產品的高毛利，另一方麵持有少量地段優越的商業地產，為其提供穩定收益，公司未來的盈利能力值得期待。

　　華發股份（600325）

　　珠海由於具備良好的氣候、環境、地理位置等，吸引著大量的外地人在此購房。公司目前的土地成本較低，經營風險較小。公司目前具有大量的預收賬款，未來業績有一定的保障，整體經營壓力較小。同時，如果公司股權激勵方案得到通過，那麽未來管理層和股東的利益將一致。2007年年報顯示，2007年公司實現了較快的增長。

　　四、板塊個股