本文投稿“北美地產學堂” ，所以與前麵某篇博文有重複性內容

零售業(Retail)是通過經銷商買賣商品或者服務的行業，那麽首先能跳入我們腦海裏的有哪些種類呢，也許你首先就能想起傳統的大型連鎖零售店，比如梅西百貨 （Macy’s）, J.C.Penny， Nordstrom, Sears, Neiman Marcus或者一些在大型商場（Mall）裏經常看見的連鎖零售品牌比如J.Crew, Zara, Victoria Secret等等。之所以能先想起它們，正因為在我們已經幾乎不逛這樣的商店的同時，它們還能頻繁地以一種近乎悲壯的方式出現在各種報道之中:

2019年將有9,300家門店關閉，零售業的末日景像
(Business Insider 12/23/2019) More than 9,300 stores are closing in 2019 as the retail apocalypse drags on — here’s the full list/
2019年是關店狂潮年
(Quartz, 12/19/2019) 2019 saw a dramatic spike in US retailers closing stores

可見早在疫情開始之前，電商行業的日益發展以及個性化的消費時代就已經慢慢削弱傳統實體零售業相當多的利潤空間，而到了2020年新冠疫情這隻巨大黑天鵝的影響下：封城禁足，人際交往減少，線上零售額大增，亞馬遜這類電商的股票節節攀升的同時，美國實體零售業也迎來了史上最慘時期，於是破產潮接踵而至：

5/9/2020, J. Crew正式宣布破產。
5/19/2020, 有著118年曆史的J.C.Penny正式宣布破產。
9/7/2020 運營了近200年的Lord & Taylor正式宣布破產。
而正遊走於關店狂潮或者破產保護前夕的還有Zara, Victoria’s Secret, Macy’s, Pier 1 Imports, Gap這些我們耳熟能詳的名字。

於是在驚悚的標題下，正代表著零售業的下一場經濟危機。
(Politico, 10/18/2020) The next economic crisis: Empty retail space

除開我們能想到的這些在疫情中煎熬的大中型門店，受疫情衝擊更重的零售業還包括影院和健身房這兩類。影院曾經是大家看大片的首選，約上三朋五友，抱個大罐可樂大桶爆米化，為2019年美國本土影院貢獻了114億美金的電影門票收入。而疫情之下，根據最新季度的財報，幾大影院的營業收入下降了95%甚至達到將近100%，而幾大影院的股票至今比起年初高點，還下降了約50%左右。相當於整個電影行業的股價被抹掉了約27億美金。而電影院的正常運營需要的電影和觀影者似乎都沒有蹤影：已經拍完的大片不願意上映，因為有意願走進電影院的人數不夠多；但是沒有大片排片，又隻會導致更少的人群願意走進電影院；沒有拍完或者還沒有開拍的大片也因為疫情不斷推遲拍攝進度，所以疫情之後肯定會有一段電影的空窗期。健身房的狀況也不是很樂觀。在疫情發生之前，整個健身房的事業蓬勃發展，因為十年的經濟大牛市，讓人們的收入顯著增長，然後也會刺激健身的需求，但是疫情襲來，健身房被迫關門歇業，即使現在某些州已經可以放開限製，也要求健身房必須控製人流，加大空間，增加防疫工作，但是普通民眾去健身房的熱情並不高漲，因為室內健身，戴口罩幾乎不可能，就算健身房從業者給每個鍛煉者製造出安全的空間，你還願意在這樣一個沒有社交的泡泡裏鍛煉嗎？

從上麵可以看出，似乎一個線下實體店日益蕭條，在線業務蓬勃發展的時代在疫情的推動下極速前來，亞馬遜ebay購物成為了生活中的一部分, 連傳統老店沃爾瑪也加入了競爭，成為美國第二大電子商務零售商；奈飛（Netflix）一年增加了將近兩千萬用戶，還有迪斯尼也在搶占在線點播的需求和業務；健身也是可以在家裏完成的，zoom為代表的會議軟件或者youtube的在線播放讓你可以接觸到全世界的健身教練，按照自己的時間來鍛煉；甚至連任天堂公司去年10月發行的健身遊戲“健身環大冒險”在疫情期間數度賣到斷貨。

如果大家就這樣以為實體零售業已死，實體零售商業地產一蹶不振，現實也似乎並不是完成按照這樣的劇本發展的。除開大型商場和大型連鎖零售店的蕭條，相當部分的零售品種和服務在疫情中還表現得不僅抗壓，甚至比起疫情前還有增加。比如倉儲大賣場 （warehouse clubs），以Costco為典型代表, 在疫情期間迎來了更多的會員和銷量，因為疫情限製了出門次數，所以顧客在大量搶購各種生活必需品; 比如大型建材店，比如Lowes和Home Depot， 因為疫情限製了出門，所以美國人熱情洋溢地在家裏做些平時沒有時間完成的修修補補工作，或者開辟院子，養花養菜，疫情期間幾個月，美國大型的花菜種子公司都賣斷了貨；再比如寵物服務業，疫情期間本地的美國人排隊四個小時等著寵物收容站開門領養寵物，大家都在家工作同時享受小寵物的同時也讓寵物服務業忙得團團轉，預約服務很容易就隻能約到一個月以後；最為火爆的市場就是槍店了，疫情的高失業現狀和社會動蕩，讓更多的美國人決定購買槍枝來進行自衛，從而推動槍支和彈藥價格上漲了一倍有餘。

疫情不是導火索，疫情更像催化劑。那些在疫情之前就不思改良經營策略以適應個性化，簡約化和精神化的當代消費時代的零售業者，疫情隻是壓垮駱駝上的最後一根稻草而已。而那些早早就看到了趨勢，引導了消費的行業老店新店，不僅扛過了疫情，還會在疫情後的時代做得更加出色，比如T.J.Maxx 這家打折神店，在美國有近四千店線下門店，疫情是對業績有一些影響，但是對公司的現金流和運營方向並沒有太多壓力，因為他們知道購物不僅僅是購物，一成不變的產品擺放模式隻會讓人很快厭煩，所以購物變成了尋寶，去神店定期逛一逛是很多美國人的日常；Apple這樣的高科技門店，有著商業地產單位麵積最高的銷售額，因為你發現這裏有著絕佳的購物體驗，一對一式的服務，產品展示，測玩，購買，一站式完成；Target公司也早早在電子商務上布局，線上線下結合，所以疫情期間整體銷量不降反升。而且隨著疫情的好轉，疫苗的逼近，受勞動力和物流限製的在線零售業務也會導致消費者容忍度的下降，實體店的業績恢複隻是時間問題。

我們還可以換另外一個角度來看美國零售業的發展和受新冠疫情的影響，比如零售商業地產的擁有者：兩款代表性房地產信托基金，即REIT，這樣的大型基金靠發行股票向大眾融資，然後購買各種商業房地產項目，側重於零售業的這兩個基金，其中一個叫做National Retail Properties, 另外一個叫做Realty Income，前者管理著價值60億的資產，後者則是207億，那麽觀看他們的季度財報可以從某個角度來還原零售業的現狀。

首先正如我前麵所說，零售業分成很多不同的各類，那麽基金擁有的地產項目也是分散的，在14個小類裏麵，包括我們提到的受疫情重創的影院，健身房和大賣場；也有很安全很抗壓的便利店 ，藥店，汽車服務，家居或者倉儲式賣場。根據財報，疫情最深重的三到五月，最受打擊的大型購物中心的收租率確實降低了驚人的40-50%，但是在解封之後的七八九月，即使是大型購物中心的收租率也已經上升到80-90%的合理範圍內，所以今年二季度停發的分紅也已經在第三階段又開始發放了。另外雖然受投資者信心的影響，REIT的股價還在年初的最高點的7折附近，但是這些大型基金的資產負債表非常健康，流動資金非常充足，安全抗壓的資產也可以幫助受到打擊的資擊頂過疫情這個難關。

那麽即使是那些已經破產或者還在苦苦掙紮的大中小型零售店，重新改良它們的用途 （adaptive reuse）也就是麵對新形勢的一個痛苦而艱難的轉型。痛苦而艱難，是因為一般這樣的門店要重新改變用途都是非常不容易的，要重新設計裝修招租，但是轉型也是非常必要的，比如大賣場改成亞馬遜這樣蓬勃發展的電商兼雲計算公司的倉儲中心或者數據中心，或者許多廠房改成大型公寓，配合現在低利率的市場環境，和聯邦州以及所在城市的多重稅務優惠刺激下，大型商業地產的投資者正在利用這次危機也是契機非常積極地向未來布局。

參考報道：
https://www.businessinsider.com/stores-closing-in-2019-list-2019-3
https://qz.com/1771909/2019-saw-a-dramatic-spike-in-us-retailers-closing-stores/
https://www.cnbc.com/2020/08/08/dire-outlook-for-cinemas-as-coronavirus-resurges-in-us.html
https://www.cnbc.com/2020/09/29/coronavirus-movie-industry-studios-move-blockbusters-audiences-stay-home.html
https://www.politico.com/news/2020/10/18/next-economic-crisis-empty-retail-space-429994
https://newsvibesofindia.com/global-fitness-industry-hit-hard-by-covid-19-pandemic-34105/
https://seekingalpha.com/article/4378423-this-is-no-2008minus-2009-for-reits
https://www.fool.com/millionacres/real-estate-investing/articles/retail-reit-rental-collection-rates-continue-improving/
https://commercialobserver.com/2020/10/adaptive-reuse-is-the-future-of-commercial-real-estate/
https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2020/10/19/reusing-retail-real-estate-that-has-been-impacted-by-the-pandemic/#4e3686682e37