五部委的樓市“退燒藥”:開發商拿地首付不低於五成

繼取消交易營業稅優惠政策之後，有關部門再次為樓市降溫開出退燒藥，正式對土地市場動刀。12月17日，財政部、國土部等五部委發布《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》稱，今後在土地出讓中，首付款繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。

　　昨日，財政部、國土部等五部委出台《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以後拿地時，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　囤地、炒地一直被指稱為高房價的推手之一，五部委加強土地出讓收支管理是在14日召開的國務院常務會議後，推出的第一個具體調控措施。14日召開的國務院常務會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏製部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　據悉，對於土地出讓首付款的繳納比例，此前並沒有明確規定，執行中多遵循20%的標準；對於土地出讓價款的繳納期限，同樣沒有具體規定，多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。今年初，為刺激房地產開發投資，一些地方延長了土地出讓價款的繳納期限，比如廣東規定，延長時間原則上不超過2年。

　　對於五部委打出的樓市降溫重拳，業內人士普遍表示歡迎，認為新規將對遏製“囤地”和“炒地”現象起到有效作用。此舉類似於提高買房的首付比例，會加大購買方的資金壓力，反映了中央政府試圖對當前偏熱的房地產市場進行調控。

　　據媒體援引中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲的分析稱，目前全國各個城市對於分期繳納土地出讓價款及首付比例並無統一規定，出讓土地會分別簽訂合同，約定首付比例和分期繳納時間，大部分在20%-30%之間，遠低於此次五部委通知的規定。他認為，該通知的實質就是“全國統一並普遍提高了開發商拿地的首付款，由此會對其資金鏈形成壓力，遏製部分炒地、囤地行為”。

　　另外，《通知》還指出，在土地出讓收入管理中，有的地區存在拖欠土地出讓收入的問題，未能做到應收盡收；有的地區越權減免緩繳或變相減免土地出讓收入，造成土地出讓收入流失，今後將嚴格規範土地出讓收入。

　　此外，對於支出管理，《通知》規定，要嚴格按照規定將土地出讓淨收益的10%用於補充城市廉租住房保障資金。同時，“確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農民社會保障支出。”《通知》還規定，土地出讓價款支出重點向新農村建設傾斜，逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。而此前，在 2006年國務院辦公廳發布的《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》中，規定了土地出讓收入的5個使用範圍：征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出和其他支出。

　　《通知》還提出，地方在編製土地出讓收支預算時，要統籌考慮經濟社會發展和資金保障能力等因素，合理確定年度用地規模和土地供應規模。

　　盡管新規受到業內人士的一致認可，但是也有專家提出質疑，認為提高開發商的拿地門檻，有可能同時也可能帶來新的壟斷，即資金雄厚的大開發商和國企將更容易拿地。在新規之下，大型的房地產開發企業拿地的壟斷優勢更加明顯，不利於中小開發企業。

　　這在今年已經有先例。今年5月，北京“朝陽區廣渠門外10號地”以10.22億的價格被富力地產拍得，按照雙方的合同約定，富力首先支付土地出讓金的 20%，剩餘部分在180日內付清；而在“廣渠路15號地”的出讓中，有著國企背景的中化方興以40.6億元拿下該地塊，按合同約定，中化方興在3個工作日內付清全部土地價款。兩者的資金實力差距可見一斑。

　　一位不願透露姓名的行業研究員認為，由於當前信貸依然較為寬鬆，土地市場並不缺少資金，提高首付比例政策能夠發揮什麽樣的作用還有待觀察。

　　另外，受上述消息影響，萬科A（000002）開盤立刻大幅跳水，截至11：10，跌逾6%。以萬科A為首的地產龍頭股帶動地產板塊個股集體暴挫，保利地產（600048）跌逾5%，招商地產（0000024）大挫7%。世紀星源（000005）、深振業（000006）、中國寶安（000009）、深物業 A（000011）、沙河股份（000014）、深深房A（000029）、中糧地產（000031）等均有約5%的跌幅。 （陳於思整合報道）

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• 這一招是把雙刃劍。提高了開發商的拿地成本，也就會大大降低入市的用地規模， -geneeagle- ♂ (252 bytes) () 12/18/2009 postreply 14:12:47