房地產與家電最愚蠢的類比

來源: 大漠88 於 2009-11-02 07:53:17 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (3787 bytes)

房地產與家電最愚蠢的類比

大漠88

將房地產的與家電類比，可算是真正的標新立異。家電和房地產根本是牛馬不相及的兩類產品。隻要有市場，家電的生產根本不受限製。如果有需求，中國一個國家的生產能力就能滿足全世界。而房地產則依賴於不可再生的土地資源。中國的土地資源十分有限，13億人口的大國可耕地和適於居住的土地麵積僅為3億人口的美國的2/3。中國的農用土地必須保證中國基本的糧食需求，這是中國政府的基本國策，也是所有有識之士的共識。中國用於發展城市住房的土地已經基本固定，各地土地局已經無地可批。新的房地產隻能是拆舊蓋新，其建築成本逐年上升已經是不可爭辯的事實。

中國與美國不同，中國是一個發展中國家，中國的城市化進程還在初級階段。到今年為止中國進程整個城市化大約為45%左右，在西方發達國家城市化能達到80%、90%以上。今後20年，中國城市化將以每年1到1.5個百分點的速度上升。根據保守估計，在未來20年內，中國將有3億農村人口進城。如果中國改革現有的戶籍製度，取消對人口流動的限製，這個進程還會大大加快。從另一方麵看，中國土地麵積和美國差不多，但是可耕地麵積和適於居住的土地麵積則僅為美國的2/3左右。中國城市化進程受土地的製約，必然越來越貴。城市用地的緊張狀態在未來20年內隻能越演越烈。

把日本的房地產崩潰與中國房地產今天的狀況相比純屬牽強附會。日本房地產崩潰時，日本已經是高度發達的發達國家，而今天，中國仍然是一個發展中國家，兩者有著根本的區別。當時的日本，房地產市場已經飽和，人均收入已經到達頂點，房地產被美國資本炒到離奇的價位，隨著美國資本獲利的撤離，房地產市場當然會崩潰。中國今天的人均收入僅僅相當於日本的7%。今後20年內中國人均收入有希望增加5倍。而北京，上海等直轄市人均收入將會增加十倍。北京，上海等地為全國政治，經濟中心。全國各地以及全世界各國都競相在北京上海設立辦事機構，其房價超前發展並不足為奇。日本大東京地區將近三千萬人口，東京市就有一千萬人口，中國在未來十年內，五大直轄市將會有超過一億人口，房地產需求還將穩步上升。

中國人均GDP在過去5年來增加了將近3倍。隨著人均GDP的增加，勞動工資必然增加。由於中國和印度的現代化進程，在過去10年內世界上原材料價格全麵上漲。以鐵礦石為例，到2008年上漲到2005年的400%，2009年由於全球經濟危機比2008年下降了33%，2010年預計將會回複2008年的水平。總之，由於原材料價格上漲，土地價格上漲，勞動力價格上漲必然造成基本建設成本上漲。因此而帶來房屋成本上漲。而城市化進程則造成需求上漲。在需求上升，人均購買力上升，基建成本上升，土地受限的中國期望房地產崩潰的經濟學家恐怕是要失望了。