昆明爛尾樓背後：12年前那一場荒唐的“造城運動”(圖)
南方人物周刊
▲別樣幸福城的小區住戶。 （南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
全文共6705字，閱讀大約需要13分鍾
一個在附近小學上二年級的小孩，因為害怕同學發現他在爛尾樓裏住，放學後都不敢和同學一塊走。
那麽多個城中村同時改造，在全國無論哪一座城市，都是前所未有的。
在國家嚴控金融風險的大背景下，他們沒有等來銀行 2014 年的續貸。
三十多戶業主住了進來。他們在工地水坑裏取水，用電瓶燈照明，稍微安置一下沙發和床，或僅僅支個帳篷、搭幾塊木板就住下了。
這個擁有 12 棟 18 層高爛尾樓的小區，是昆明市城南官渡區的 別樣幸福城 ，也是上苜蓿村的城中村改造項目。不算偏僻，從這兒到市中心的雲南省人民政府，隻有 8 公裏路程。六年前，這裏開始停工，變成了爛尾樓。
2020 年 7 月，大批業主 硬核 入住這片爛尾樓的事，被人拍成視頻上網傳播，一下成了大新聞。
小小的空間，兩張床住著一家四口。（南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
其實在昆明，像 別樣幸福城 這樣的爛尾樓很多。雖然爛尾樓有多少並沒有官方統計，但昆明本地的都市時報 2018 年的一篇報道稱，23 家駐昆房企以收購並購方式獲取的爛尾樓項目就多達 44 個。報道最後稱，昆明市場仍然存在大量 5 年以上的爛尾樓，最長的停工時間已經有 18 年之久。
別樣幸福城 4 號地塊，橫幅是最先搬進來的一批住戶自己掛上去的 （南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
這多少有點奇怪，在房價蹭蹭往上漲的當下，一個省會城市竟然有這麽多擱置多年的爛尾樓。
與西南地區其他主要城市相比，昆明的人口超過貴陽，但遠低於成都、重慶，2019 年末常住人口有 695 萬人。但昆明的房價也在逐年上漲，安居客信息顯示，昆明的平均房價從 2016 年的 8485 元 / 平方米，已攀升至 2019 年的 13117 元 / 平方米。
這些爛尾樓的曆史成因，可以追溯到 2008 年那場轟轟烈烈的昆明 造城運動 。那一年，昆明市發布文件，計劃在 5 年內，將昆明市 336 個城中村全部改造完成。
這場 造城運動 激發了大批本地中小開發商的雄心壯誌，但最終卻以爛尾告終。
住戶們用布當作窗簾和窗戶 （南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
1
硬核入住 的爛尾樓業主
我差點就從這裏跳下去了。7 月 23 日，周女士在爛尾樓裏對南方周末記者說。
別樣幸福城 位於巫家壩商業區。這裏曾經有巫家壩機場，在 2012 年昆明長水國際機場投入使用後就退出了曆史舞台。按照政府規劃，新的巫家壩片區將打造成空港高新區，定位為昆明市未來的城市新中心，近年來先後引進了多家省內外名校。
周女士當初就是看中了巫家壩 教育強區 的發展，2013 年交了兩套房共計約 80 萬元的首付款，一套買給自己，一套買給即將結婚的女兒作為婚房。兩套房都選擇在了 4 號地塊的 6 號樓裏。
當時為了湊足首付，周女士把自己原有的房子也賣了。沒想到的是，該樓盤在建好了 1、2、3 地塊的回遷房後，4、5 號地塊的新房從 2014 年開始停工爛尾。
每個月既要還著 2500 元的房貸，還要給出去 2500 元租金的生活，周女士一過就是 7 年。
女兒已經結了婚，生了小孩，一家三口也在外麵租著房子住。2020 年新冠肺炎疫情發生後，在旅遊社工作的周女士丟了飯碗，夫妻間經常口角。迫於生存壓力，她一個人住進了無水無電的爛尾樓裏。
爛尾樓內其他住戶的房子 （南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
住進 4 號地塊的業主們大多都是這種情況，在房貸和房租的雙重壓力下，隻能搬到自己名下唯一的財產裏住下來，哪怕這些房子不通水電，甚至沒有門窗，沒有外牆粉刷，隻有主體磚牆。
大家白天就在小區門口空地上閑聊，夜深了才回到各自的爛尾樓房間裏。
搭夥過日子的 4 號地塊住戶。（南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
周女士心裏很矛盾，個人的困頓和潦倒都被展現在全國網友麵前，讓她感到很丟臉。但也許隻有這樣，爛尾樓的問題才能受到外界關注。
但凡我找到了一份不錯的新工作，我也不會住這了。 每天下午，周女士會抽空去附近的人才市場尋找求職機會，隻是如今她五十多歲的年紀，大多隻能匹配到清潔員等工作，她又不太樂意做。
一個在附近小學上二年級的小孩，半個月前隨著父母住進了爛尾樓。他告訴南方周末記者，住進來以後，每周隻能洗一次澡。因為害怕同學發現他在爛尾樓裏住，他放學後都不敢和同學一塊走。
還有一位 70 歲的老太太，住在 6 樓的爛尾樓裏，她拉著南方周末記者的手抱怨說，每天摸黑爬樓梯膝蓋很疼， 有的老人家都等不到收房，人都走了 。
別樣幸福城爛尾樓內 （南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
2
造城運動
昆明第一批爛尾樓，其實就是當年城中村改造剩下來的。 雲南省律師協會刑事專業委員會主任李春光對南方周末記者說。
2007 年 12 月 28 日，仇和任昆明市委書記。這位 另類官員 從江蘇宿遷市起步，曾任江蘇省副省長，作風雷厲風行， 鐵腕治理 遠近馳名。
自仇和入滇，昆明就發生了翻天覆地的變化。雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研對南方周末記者表示，2008 年的 造城運動 ，是昆明發展史上的重要節點。
2008 年 2 月，《昆明市關於加快推進 城中村 重建改造工作的指導意見》發布，計劃在 5 年內，將昆明市 336 個城中村全部改造完成。
三年後，《昆明城中村改造三年計劃白皮書（2011-2013 年）》出台，原計劃改造的 336 個城中村範圍再擴容，增加 46 個，改造總數達到 382 個。
一處正在拆遷的城中村。（南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
周大研表示， 那麽多個城中村同時改造，在全國無論哪一座城市，都是前所未有的。 根本沒有那麽多大型房地產商可以配合，政府也沒有設立嚴格的準入門檻，導致很多資質不足、實力不強的中小型開發商進入。
原本規模已經足夠龐大的 造城運動 ，在實施過程中還在繼續擴大開發範圍。
一位要求匿名的當地官員告訴南方周末記者，當時的城中村改造，不僅僅是改造一條村，而是把周邊片區的土地一並整合起來，要求開發商整體競買。這些被整合的周邊土地，甚至比城中村本身還要大 3-5 倍。
2008 年，滇池東岸螺螄灣國際商貿城的拆遷啟動，城中村土地僅約 3000 畝，但整個改造項目在招標時卻變為，共計 27 個地塊整體競買，總占地約 12000 畝。
如履薄冰的中小房企，最怕的還是政策的變動。2009 年，昆明決定修地鐵，還要 6 條地鐵線同時開工。這原本是個利好樓市的好消息，但是隨之而來的還有《昆明市城市基礎設施配套費征收管理辦法》。
據上述官員透露，在早期城中村改造中，曾有隱形規定： 城中村項目要求高容積率，二環內不許做板樓 。為了平衡城中村改造的高成本，開發商往往將容積率提到很高。
而新版的城市基礎設施配套費，從原來的按征地麵積計收，改為按建築麵積征收，無疑又得讓開發商多繳一筆錢。根據新規，未完成繳納的，開發商不得辦理建設工程規劃許可證、施工許可證等證件。
2014 年 10 月 22 日，昆明市國土資源局曾發出通告，向 25 家房地產企業追繳土地價款。
不到 5 年，主政者仇和就走了，升任雲南省委副書記。2015 年 3 月 15 日，兩會閉幕時，中紀委網站披露，雲南省委副書記仇和涉嫌嚴重違紀違法，正接受組織調查。
伴隨著仇和的落馬，激進的造城運動也 爛尾 了。
2015 年 3 月 24 日，《昆明市城市更新改造管理辦法》《昆明市城市更新改造管理辦法實施細則》等一攬子城市更新改造配套政策出台，叫停了實施 7 年的 仇和式 城中村改造。
新政發布當天，昆明市城市更新改造工作會議還公布了一組數據，到 2015 年 3 月 24 日，昆明市已有 229 個城中村啟動改造。據雲南房網在 2015 年初的實地調查顯示，真正完成改造的隻有 30 個，還有超 85% 的城中村仍在建設，或尚未開始拆遷。
仇和的落馬讓昆明的 造城時代 終結了，但是那些拆了一半或建了一半的城中村項目還在，債務和開發難題還在，隻能交給騎虎難下的開發商們自行解決。
昆明官渡區，密密麻麻的房子。（南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
3
別樣的開發商
別樣幸福城的開發商名為昆明佳達利房地產開發經營有限公司（下簡稱 佳達利 ）。在當年的造城運動中，佳達利手中總共擁有三千畝土地。
佳達利最早並不是開發商，是由曉安拆遷公司轉型而來。
企查查顯示，昆明曉安拆遷成立於 1995 年 10 月，注冊資本 5 億元，法定代表人李留存出資 4.8 億元，擔任執行董事兼總經理，另一個自然人股東是出資 2000 萬元的李昆侖。該公司股權架構與佳達利一致。
昆明當地地產自媒體博主陳鵬告訴南方周末記者，早年間昆明出現很多像佳達利一樣的房企，都是做施工拆遷起家的，這種既缺乏資金實力，又缺乏操盤經驗的中小房企，是昆明爛尾樓眾多的主要原因之一。
2002-2007 年間，佳達利曾負責過 點睛苑 五彩點睛苑 和 別樣遠景 三個城中村改造項目，但這三個項目占地麵積加起來不超過 200 畝。
到了 2007 年 8 月，佳達利先是拿下了昆明陽宗海西岸近 2000 畝土地，準備開發樓盤加配套高爾夫球場的大型旅遊度假地產項目 春城海岸 ；2011 年又相繼拿下了占地 520 畝的 別樣幸福城 ，以及 204 畝的 鳳凰龍庭 ，佳達利手裏一下子掌握了合計約 3000 畝土地的地產項目。
不幸的是，就在佳達利 2007 年拿地不久，陽宗海就出現了砷汙染事件，當時政府要求附近區域的所有旅遊和開發項目都必須停工，直到 2009 年才重新恢複開工建設。
工程建設被拖了近 2 年，拉長了變現周期，自然加大了佳達利的資金壓力。
一位接近佳達利內部的購房者告訴南方周末記者，春城海岸開工不久，佳達利又開始了別樣幸福城所在的苜蓿村的城中村改造，導致資金緊張。因為沒有錢給到施工方，工程建設停滯，春城海岸和別樣幸福城先後停工爛尾，鳳凰龍庭在僅僅完成了部分拆遷後就無力推進。
對於樓盤預售款的監管不到位，也是導致樓盤爛尾的原因之一。
住戶自行搭建的樓棟入口，門口的對聯表達他們的心情。（南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
針對別樣幸福城爛尾問題，昆明市住建局在 2018 年 8 月領導留言板中的回複指出， 由於曉安公司未將預售款完全歸集至監管專戶，導致該項目停工。
業主李飛做過一筆測算，鑒於別樣幸福城 4 號地塊 12 棟樓的 1255 套房大部分已售出，以平均每套房已繳納約 50 萬元的首付款來算，佳達利收到的預售款至少有 6 億元。 對於開發 4 號地塊來說，錢應該是充裕的，可能被開發商挪用到其他地方。
不過對此說法，佳達利地產營銷總監李軍對南方周末記者進行了否認， 每個樓盤項目都是獨立記賬的 ，但關於爛尾原因，他拒絕回答。
中國裁判文書網顯示，截至目前，佳達利的房屋買賣合同糾紛案高達 373 件，大部分是春城海岸和別樣幸福城兩個爛尾樓的購房者將佳達利告上法庭。
早在 2014 年 7 月，昆明市中級人民法院就對佳達利房地產公司的法定代表人李留存實行了限製消費令，昆明佳達利房地產開發經營有限公司已被列入失信被執行人名單。
換言之，在 2014 年，佳達利就已經沒有財產可執行了。也是在這一年，別樣幸福城 4 號地塊開始停工。
爛尾樓外牆，4 號地塊僅完成封頂 （南方周末記者 盧寶宜 / 圖）
4
致命的抽貸
昆明 造城運動 被叫停前後，更致命的金融去杠杆政策出現了。
第二批爛尾樓，集中爆發在 2014-2015 年間，則是金融杠杆的問題。 雲南省律師協會刑委會主任李春光稱。
據李春光透露，此前昆明市內大多是本土中小型開發商，融資渠道狹窄，大部分隻能依靠銀行貸款以及民間貸款。銀行貸款往往隻有一年期的流動資金貸款，不僅授信額度不高，每年都必須要 還後再貸 ，俗稱調頭資金。
此前很多年，昆明當地中小開發商都是通過向民間借貸的方式，在每年年底先把銀行的調頭資金還上，等第二年年初，銀行繼續放貸後，先還小貸公司的錢，剩餘的再用作日常運作。
但到了 2014 年 1 月，國務院下發了《關於加強影子銀行業務若幹問題的通知》 ( 第 107 號文 ) ，被稱為 史上最嚴格的影子銀行監管文件 。文件出台之後，A 股市場地產股股價連續下跌。
多位熟悉昆明地產的業內人士告訴南方周末記者，本土開發商按照過往慣例，在 2013 年年末通過借高利貸的方式把銀行的 調頭資金 還上後，正等著新一年的放貸。但在國家嚴控金融風險的大背景下，他們沒有等來銀行 2014 年的續貸。
很多中小型開發商就是這樣陷入絕境的。 李春光說。
一方麵是銀行信貸緊縮，一方麵是昆明樓市在 2014 年出現去庫存壓力，基本麵下行。昆明一大批本土房企，如雲錫地產、經典地產相繼瀕死掙紮，旗下項目繼而停工爛尾。
據騰訊房產報道，在 2015 年 7 月、8 月兩個月內，昆明市房地產及相關行業就有 125 家公司被列入失信被執行人公示名單，佳達利地產也在列。還有更多的本土開發商相繼破產。
一位曾在昆明從事民間金融業務的人士告訴南方周末記者，2014-2015 年間，因為房企借不了錢，又還不起錢，帶來了連鎖反應。不僅倒了一波中小型房企，還倒了一波小貸公司。
也是從那時候開始，龍頭房企開始進入昆明，並且獲得大量並購機會，不少爛尾樓由品牌房企接手。據南方周末記者不完全統計，碧桂園 2016 年進軍昆明，截至目前已經接盤並複活了至少 8 個當地爛尾樓盤。
這樣的變化也反映在每年的克而瑞房企排行榜上。2014 年，昆明房企銷售金額前四都還是本土房企，俊發集團以銷售金額 126.63 億元排第一，是第二名龍宇地產的 2 倍，緊接著是雲南城投、經典集團。到了 2018 年，除了俊發集團依然保持龍頭位置，從第 2 名到第 7 名相繼是萬科、融創、碧桂園領銜的全國性大型房企。到 2020 年上半年的最新統計，前 20 名已無任何一家昆明本地房企。
如今看到的爛尾樓，大多都是當年本地開發商留下來的盤，如果能被大型開發商收購，對於購房者來講就是最幸運的了。 陳鵬稱。
但並非每個爛尾樓都能有被收編的幸運。
比起複雜的債務重組，品牌房企更願意選擇優質的土地資源。此前傳聞接手佳達利 6、7 號地塊的保利地產，就在爛尾樓地塊的不遠處，拍下了同為巫家壩片區的 4 塊新地。
陳鵬發現，新進外來房企還有一個特點，就是主題式、大規模拿地。由於昆明這些年各個片區都在拆遷重建，各區都有新建築，也有爛尾樓，主城區的價格優勢不明顯。更多房企選擇在郊區打造不同主題的文旅地產或醫療地產等項目。 反正昆明也不差地。
周大研也向南方周末記者分析，2010-2016 年期間，昆明的樓市都沒有明顯的漲幅，新房單價徘徊在 8000 元上下。隨著這幾年文旅地產的興起，不少外地人士前來昆明買房，拉動需求和房價攀升。
昆明市五華區下馬村的一處爛尾樓。（IC photo/ 圖）
5
土地財政之困
別樣幸福城遲遲找不到接盤俠的原因，還是因為債主太多。
佳達利不僅僅欠著購房者的錢。昆明市官渡區住房與城鄉建設局在 2015 年 8 月的一則公告顯示，為了獲得上億貸款用於 5 號地塊建設，佳達利將 3、4 號地塊的多個車位和商品房作為抵押物，抵押給了工商銀行昆明北京路支行。
2015 年 11 月，中國華融資產管理雲南分公司也發出了一則資產處置公告，顯示擁有昆明曉安拆遷超過 4.6 億元的債權餘額，當中包括曉安拆遷公司旗下的資產，以及兩大股東李留存和李昆侖的股權質押。
既沒有等來接盤俠，又遲遲沒有迎來破產清算，業主自救似乎成了最後的辦法。
別樣幸福城 5 號地塊的業主向南方周末記者介紹，2016 年他們自行成立了 自救促進交房工作小組 ，前後經 6 次籌資，通過預交契稅、維修基金、購買停車位費用等多種形式籌得約 2000 萬元資金，預借給開發商，最終在 2018 年完成了 5 號地塊的主體建設，並陸續交房。
在 5 號地塊自救的過程中，佳達利也曾鼓勵 4 號地塊業主效仿，通過盡快交清房款和繳納車位費的方式，自籌資金用以項目複工，但遭到了 4 號地塊業主們的拒絕。
我們真拿不出錢來了。 業主李飛表示，別樣幸福城 5 號地塊的房子，大多是政府部門的員工團購房，團購價約為 4200 元 / 平方米，幾乎是 4 號地塊普通購房者購買的一半價格。而且 5 號地塊的主體建設本來就完成了近 90%，而 4 號地塊才完成了 40%。 如果我們自救，起碼還得集資上億元。
大拆大建的 造城運動 已經過去，但遺留下來的除了尚待解決的爛尾樓問題，還有整個昆明依靠土地財政發展的困境。
當地一名人大代表接受南方周末記者采訪時稱，仇和在任之際就曾提出 城市不能沒有工業 ，但是直到他落馬，昆明的產業結構並未發生明顯變化。
昆明統計局的數據顯示，2015 年昆明的第二產業投資總額為 646 億，僅占年度總固定資產投資額的 18%，而房地產開發投資總額為 1451.3 億元，占比高達 41%。到了 2019 年，雖然沒有公布具體的投資總額，但是工業投資增長 2.8%，房地產投資增長 13.9%。
在第一財經最新發布的《2020 城市商業魅力排行榜》中，昆明市 2019 年上半年房地產開發投資占 GDP 比重高達 36.3%，超越三亞、海口，成為全國房地產最高依賴度的城市。
根據國家統計局每個月公布的 70 個大中城市新建商品住宅銷售價格指數 ，自 2016 年 7 月開始至 2019 年 12 月，昆明房價連續 41 個月出現上漲。
房地產的繁榮也刺激著昆明政府賣地的動力。中國指數研究院數據顯示，2019 年昆明土地出讓共計 592 宗，創下曆史最高紀錄；麵積達 2475.03 萬平米，同比上升 55.4%；出讓金額達 1011.9 億元，同比增長約 60%。對比昆明市財政局的數據，2019 年昆明市土地出讓金占政府性基金收入的 95%，甚至遠超過全市一般公共預算收入的 630.0 億元。
依靠賣地的收入，昆明也一度收獲了好看的經濟指標。2008-2013 年，昆明的 GDP 增速一路飆紅，實現年均 12% 以上的高速增長。不過，這樣的模式顯然不能持久，在本地開發商倒下一批的 2014 年，全國房地產市場低迷，昆明 GDP 增幅跌至 8.1%，財政收入從年均 20% 以上增幅，跌至 8.4%。
昆明沒有經濟抓手，缺乏高端人才，製造業發展不起來。旅遊業算是一個亮點，但是稅收有限。隻能賣地了。 上述人大代表說。
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