穀雨實驗室
長久以來，我們知道自己有多少錢或多少收入，能幹什麽或不能幹什麽。房租是可以預期的，即使買不起房，那也沒關係，一切都有標準和分寸。未來即使不是十拿九穩，也充滿樂觀主義的幻想。2018年，一個夏天過去，事物開始改變形狀，比如過去被房價如今被房租擠壓的日常生活與夢想。
沒商量
胡景暉辭去我愛我家副總裁，“揭曉所有真相”時，眼光還沒有越過他的行業。事實上，那不過是眾多真相中的一個，或許是最不重要的一個。而那些真相所組裝的夜晚，痛苦已經持久而緩慢的發酵了：正是在這樣一個時刻，劉渺跟房東周旋了20天，他急切而焦躁，周邊的一切突然變得捉摸不定。
“漲1000元，沒商量。”房東的態度很堅決，沒有一分錢回旋的餘地。
劉渺租的房子在管莊——北京東五環再往外的地方，60餘平米的小兩居。劉渺的預期是4000元，頭一次商量時，房東開價4200元，沒想到三天後，房東反悔了，並且放話“不租就算了”。
劉渺的第一反應是不租了。他在管莊問了一圈，發現同樣的麵積，自如的報價是5200元。房東威嚇他：你看樓上那家，已經漲到5300元了！
“沒有選擇啊！”他拖家帶口，最終還是投降了。
長久以來，北京的生活似乎可以天長地久地持續下去，人人都有追逐財富的自由，市場提供穩定的保證，浮浮沉沉的驚惶背後，還留有一絲未來可期的從容。我們知道自己有多少錢或多少收入，能幹什麽或不能幹什麽。房租是可以預期的，即使買不起房，那也沒關係，一切都有標準和分寸。未來即使不是十拿九穩，也充滿樂觀主義的幻想。
中關村和國貿聚集的白領知道自己的職業前景。玩串的老法師和搞藝術的先鋒派都有自己的領地，他們在恰當的時間做恰當的事情。胡同的小店提供穩定的踏實感，後海的燈光使人目眩神迷，創業大街的咖啡時冷時熱。
日前有消息透露，著名學者、哈佛大學燕京學社研究員黃萬盛在北京每月花19000元租的房子到期後，房東徑直要求上漲5000元。稍一猶豫，中介告訴他，帶看時房東又提價至月租28000元。
北京意味著一種生活方式。它集中了整個中國最聰明的頭腦、最有才華的學者和最新的商業貴族。它是上千年層層疊疊的剪影，它是形形色色湧動的人群：那些狂熱的創業家和遊蕩的漂泊者都能找到去處。
這種感覺是由持久的經濟繁榮奠定的。我們為這個世紀取得的成就自豪，人人都顯得自信，理性，相信機遇和夢想。我們從來沒有想過外部環境會發生什麽變化。即使科技創業的熱潮退去，似乎還可以找到新的熱土。而能夠承載這一切的，是夜晚一張可以期待的溫床。
一個夏天過去，事物開始改變形狀。
北京的租房正在經曆新一輪上漲。數據顯示，7月房租同比上漲21.89%，月租均價升至4902元/套。不僅是北京，租金上漲的趨勢已經在全國蔓延，最高的是成都，漲幅30.98%。
近期準備換房或續租的人明顯感到，租金漲1000元是最基本的共識，也是底線，這個數字隨著地段和房屋質量不斷往上升，有的甚至到達10000元。
即使是那些有極強支付能力的精英，也感到有些棘手了。
有人曬出了圖片，2017年11月，他在東六環租下約150平米的3居室，租金是8700元，如今已經漲到14000元。不到一年時間，漲幅超過60%。這種情況並不罕見。
李迪2017年9月通過自如在管莊租下一套80平米的兩居室，租金4790元，最近準備續租，管家告訴她已經漲到5670元。她到自如上一查，發現低於6000元的已被預定，地段好一點的逼近7000元，麵積還更小。
“我當時就決定不租了，完全沒有猶豫。”沿著八通線搜了一遍房租信息後，她無奈地發現，每個地方的租金都在上漲，要想找到自己能接受的價格，隻能去更遠的地方。最終，管莊再往東4站地鐵的地方，她找到了合適的房子，每天去國貿上班需要走高速路進城，到家手機信號自動變成“河北移動”。
北邊的情況亦然。在知名互聯網公司上班的丁小強住在回龍觀，4年前，回龍觀在他眼裏一片蕭索，馬路是弄髒鞋的泥地。上個月，房東告訴他房租要上漲1000元，漲幅是之前三年的總和。“能接受就住，不能接受搬走。”房東說。
往年每次漲價，房東都是商量的口吻，這次不同，是直接通知。“我是看你挺老實的，住了這麽多年了。”臨了，房東還補上一句。同地段的房子，已經沒有低於6000元了。丁小強別無選擇，咬牙同意加價。
位置好的地段更甚。小魚在太陽宮租住100多平米的房子，租金是11000元。這個月到期時，房東告訴她，續租的租金將漲到15000元。
“我聽到都瘋了。” 她說。
搶房
妥協到六環外，李迪還是沒有搶到房。上周五，李迪一邊跟我們聊天，一邊為搶房做準備。她看上自如一套租金3790元的一居室。
管家答應她，房源一放出來就通知她。
開始前一個小時，李迪打開了訂房頁麵，管家每隔20分鍾提醒她一次。幾乎是在房源放出的一瞬間，她趕緊按下預定鍵，但到最後的付款頁麵，結果顯示已經被人訂走了。這就像是在微信群裏搶紅包。
“要在這個月底前找到房子，不然就隻能睡橋洞了。”李迪來到北京，第一次感到生活緊迫的威脅。
在北京實習的趙林真切感受到房源緊張帶來的哄搶之勢。上周二，他將惠新西街南口地鐵站附近的8平米小單間掛到網上，以2500元的原租金轉租。趙林此前聽同學提過，2017年9月在北京轉租房子，掛出去很久都找不到下家，最後賠了一整個月的違約金。
劇情的發展令他驚訝。
“那天我手機都要被打爆了。”這出乎意料。他上午10點48分將房間掛上網，11點27分就接到電話，持續了一整天。有4個租客在聽說前麵有人排隊時，直接在電話裏表示，可以不看房直接付定金。
自如管家告訴我，惠新西街南口到北口再到芍藥居一片，有些一間臥室就漲1000元。“現在整個北京都是這麽一個浮動。畢業季，還有去年年底的大清理，很多在公寓、地下室住的人都走了，現在房源特別稀缺。”
一邊是租金火速上漲，一邊是房源供不應求，這又持續刺激了租金上漲。從Real Data的數據來看，2017年8月開始，北京租賃新增掛牌房源量逐月下降，到2018年2月到最低穀，數量不到2017年8月的一半。
長租公寓近年來受到資本青睞，資金充裕的長租公寓品牌為爭奪市場份額展開搶房源大戰。有媒體分析稱，各平台出現哄抬租金搶占份額、囤積房源待價而沽的現象，最終高額房租還是要靠終端的租客買單。胡景暉“揭曉所有真相”時，把矛頭指向了行業。但房源不足、房租上漲或許是更重要的原因。
2017年統計局公布的數據，北京非私營就業人員平均工資為10975元，而比較合理的租房收入比是不超過三分之一。這意味著，在北京，能夠負擔起每月5000元左右房租的群體，已經算得上是中高收入人群。即便是這個群體，在迅速高漲的租金麵前，依然感到最基本的居住權難以保障。
一名剛畢業不久的機械類博士在論壇分享他的經曆，他去年5300元的房租今年漲到了7100元，而自己收入隻有一萬出頭。“我能不慌麽？周六還在為航天事業加班，周日一上午搬走了。”
“我加油幹，可別人也在加油幹我。”他說。
降級人生
一個美國的華裔作家回到北京後發現，感受完全不一樣了。而美國也變得不一樣了，世界似乎又到了一個關鍵節點。3年前，人們還在談論著科技創業，期待著技術取消一切界限，那種洋洋自得的樂觀精神感染著每個人。而現在，人們談論最多的卻是各種各樣的壁壘。
劉渺北漂18年，他是設計出身，目前在一家知名傳媒集團工作。18年來，北京GDP的漲幅高達785%。但劉渺覺得，自己的生活質量卻一直在原地踏步，甚至倒退。
2000年剛來北京，他就住在管莊，55平米的小兩居租金1500元。那時候的房子沒什麽裝修，水泥地麵，雖然家電都是老式的，電視又方又厚又笨重，洗衣機是洗脫分開的兩桶式，每次脫水都哐當哐當地震一樣響，但好在家具家電都齊全。
18年來，劉渺一直住在管莊，親身經曆了北京房租各個階段的上漲。2000年到2012年，房租緩慢漲到2500元，12年漲了一千元。2012年到2017年，5年間又漲了一千元。劉渺沒想到，第三次一千元漲幅，周期急劇壓縮，隻用了一年時間。
房租翻了幾番，住房條件卻並沒有提高多少。還是類似的小區，還是老舊的房子，雖然刷了新牆鋪了地板，但幾乎還是沒有裝修，家電都是配置的最普通低廉的產品。最要命的是，這一輪暴漲後，加上各種雜費，房租已經占到他收入的一半。“以前還能剩點兒，現在幾乎一分錢也剩不下了。”
他變得更加節儉。劉渺出門不敢打車，太貴。平日裏下班就回家，幾乎沒有社交開支。他平常在家做飯，一個是衛生，一個是便宜，每個月帶孩子出去吃一次新鮮東西。
但他強調，自己的情況或許並不能代表北漂們的處境。畢竟來京十多年，自己確實錯過了很多機會。劉渺曾在地產雜誌工作，2007年前，誰也不提倡買房，低房價一直持續到2015年，管莊地段才緩慢漲到2萬。那時候劉渺忍住沒買，誰知道2016年一下翻番到5萬，再也買不起了。他認識的一個同行，起初拿著3000塊錢吃饅頭鹹菜，後來慢慢攢了7套房，當年被所有人笑話，現在笑話所有人。
但比他收入更高和更低的人群，同樣感受到了痛苦。
年薪40萬元的李猛最近續租時也遭遇了房租上漲一千，這在他的承受能力之內，漲幅還是讓他吃了一驚。更為震驚的是，生活的各項成本都在悄然上漲。他喜歡買書，但這兩年，40元的書，同樣的版本已經漲到了140元，買的時候不免驚訝。
“我收入也不算低了吧？”李猛問。
“不算。”
“那為什麽我連買書也要猶豫了。”
一年前，“中產階級”還是一個熱門詞匯，各行業針對中產階級吹起“消費升級”之風。但到2018年，李猛發現，自己的生活質量沒有多少升級，反而在悄無聲息地“降級”。生活成本上漲。過去在購買自由範疇的東西，漸漸變得不自由了。
這讓他慌張。
在事業單位上班，工資不高的李達感觸更直接。過去兩年她住在北京西站附近一個15平米左右的次臥，與另一個女孩睡同一張床分擔房租，房租從2150元漲到2500元，今年房子到期，她尋覓再三，最終搬進了一個不到5平米的儲物間，放下一張床後，幾乎連走路都困難。
北漂4年，住的房間卻越來越小。和我們聊天的租客中，幾乎每個人都想過離開。丁小強剛來北京時，給自己定下了目標：至少先待夠5年看看。他以為時間可以讓他喜歡上這裏，但現實給了他否定的答案。
換房失敗後，李迪跟男友開始關注杭州的落戶信息，決定最遲明年就會離開北京。此前，他們從來沒有動過離開的念頭。“雖然一個月能賺一萬多塊錢，但天天加班，最近又在生病。”李迪感慨，北京給人希望，但又讓人絕望。
在北京漂了18年的劉渺也漂不動了。買房無望，落戶無門，孩子無法上學，重重困難現在又加上一層。不僅買不起，連租都租不起了。而回老家東北，他又將麵臨找不到工作的窘境。
“你覺得你在北京處於什麽位置？”我問。
“就，還在貧困線上掙紮吧。”月薪過萬的劉渺說。
一個小單間租金漲五成背後：資本升級了存量 但沒有增加供應
近期，自網絡流傳“天通苑西二區120平米三居室房源，經長租公寓競價後收房價格上漲”之後，中介惡性競爭導致房租暴漲的聲音就甚囂塵上。
8月17日上午，原愛我家集團研究院院長胡景暉在電話交流會中直指房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的被資本推動的長租公寓運營商，爭搶房源，引來輿論圍觀。
一時間，房租上漲的背後推手被指向了以自如、蛋殼等為主的租賃企業。同時，也引來了北京住建委的約談。
同小區小單間年內漲價近50%
27歲的高彤（化名）已在北京租了兩年的房子。即便擁有體麵的工作，但在她看來，北京不僅房價高，現在連房租也高的離譜了。
今年5月，由於結婚的原因，高彤退掉了位於北京市朝陽區常營站與草房站附近的一間合租房，該房源屬於五環外。
據高彤說，過去的2年裏，該房源的租金價格一直維持在2400元/月左右，但就在她退租後，了解到的情況確是租金500元、500元的往上提。
據高彤介紹，她搬走後，這間房源給一個朋友續租過，租金價格為2900元/月，但由於房子出現漏水問題後就退租了。
轉眼，高彤的朋友在同小區的同一棟樓裏租下了一間同戶型的房源，但租金卻猛然漲到了3500元/月，等於房租上漲了接近50%。
據澎湃新聞了解，3500元/月的價格隻是一間房間的租金，以一套房源有三個房間為例，也意味著一套房源的整體價格將近萬元。
“畢業的時候通過一家不知名的中介機構租了房子，房租比較便宜，1700元/月，但是一套房子裏麵住了5戶，並且在退租的時候要求支付折舊費，不給退押金。找知名的租賃企業是不得已為之，但是最省心的一個辦法，至少明碼標價，不用擔心太多坑。”高彤說道。
資本推動下，長租公寓加速擴張
貝殼研究院發布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出，2018年，是我國租賃行業超速增長的一年。從機構滲透率看，行業的機構化率進一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領域，一線城市新開公寓門店增長率超35%。
在租賃市場縱深發展的過程中，機構滲透率提升，表現為開發商持有、房地產基金的介入房源機構化持有，專業住宅租賃運營機構的崛起。《白皮書》指出，目前在所有房地產領域當中，住房租賃是唯一仍有政策紅利的市場。
2015年以來，隨著“租購並舉”、“租售同權”等政策密集出台，開發商、中介機構、酒店集團、機構等紛紛進軍長租公寓市場。
據市場統計機構數據，2017年我國租賃市場租金規模已達1.3萬億元。隨著住房租賃市場發展進入快車道，預計到2025年租賃總收入將接近3萬億元，租賃人口達2.3億。
中原地產首席分析師張大偉分析認為：租賃市場交易分成兩類，一類是普通租賃，簡單的說就是租戶和業主可以直接交易的，另外一類是長租公寓類型，這一類的典型特點是中間有一個轉租方，轉租方參與了出租，獲得差價。
張大偉稱，租賃市場的亂象來說，資本大量進入，並沒有多少是增量供應，因為蓋房子出租在當下租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量的資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，隻是通過升級或者分割獲得投資溢價。
據《證券時報》報道，目前，局部地區房租失控式上漲，僅僅是各路資本進入租房市場的一個短期負麵效應。有人預測，2019～2020年全國長租公寓的規模將達到3000萬間，如果政策上不改弦更張，資本在租房市場的力量將越來越大，一個高效的自由交易市場有演變成“超級二房東”橫行的壟斷市場的危險，屆時租房市場將很可能重蹈房地產市場的覆轍。
自如、蛋殼、相寓：不存在抬高租金情況
據中國指數研究院數據顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。
其中，北京在多家機構發布的數據中顯示住房租金漲幅正不斷上漲。
據貝殼研究院統計數據顯示，2018年前7個月，北京鏈家租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅。單月來看，7月北京每平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。
另據我愛我家集團研究院數據，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄了1.3個百分點。其中，普租的租金均價環比上漲6.2%，公寓的租金均價環比上漲1.4%。
業內人士認為，租賃市場最大的混亂是沒有數據，當下市場各家機構發布的租賃市場都有非常明顯的問題，而且發布數據的基本都是租賃利益相關方，存在推漲房租的預期。
但在自如、蛋殼、相寓等租賃企業看來，他們並沒有推高房價。
此次事件的緣起在於水木社區發布的一則帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500（元/月）很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500，蛋殼急了，說，要比自如高300元，最後幾輪過後蛋殼給到10800每月。”
麵對論壇上的發帖，自如稱，自如房源庫中從未收錄過天通苑西二區120平米三居室的戶型，此個人賬號的業主身份及所經曆競價收房事件也無從考證。另例，天通苑西二區近期有一套146平的三居室房源，目前該區域同戶型房源普租價格均在萬元以上，自如曾按照市場價委托期4年、5年給出9000元左右兩種報價，後業主表示已和其他平台簽約。因此自如從未對該區域給出高於市場普租價格的租金。
對於抬高租金的說法，自如稱，長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。自如不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。
蛋殼負責人沈博陽則在8月18日通過微信朋友圈回應稱，“租房關係到民生，不是兒戲，多一些科技驅動，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競爭互相拆台。對於造謠抹黑擾亂市場的行為，蛋殼公寓一定會拿起法律武器。”
8月19日，我愛我家也發布回應稱，我愛我家相寓是不是也有參與高價收房變相抬高租金市場行為的問題，我愛我家相寓是最早從事長租公寓的中介品牌，租房業務是公司發展平滑經紀業務風險的措施，不存在抬高租金的情況。
房租上漲的原因到底是什麽？
麵對房租上漲的原因，鏈家研究院院長楊現領稱，根據貝殼研究院的租金指數，可以觀察到三個趨勢：其一，北京及其它一線城市在2015年之前的租金漲幅非常小，且十分穩定；2015年之後，租金指數走勢出現持續上漲的趨勢，漲幅基本保持在10%左右，考慮到複利的作用，連續上漲的累積性影響已經十分顯著。其三，租金上漲從一線擴散到核心二線，人口淨流入的二線城市開始進入上漲的行列。
楊現領表示，如果一種產品或服務的價格出現持續的上漲，那隻能說明一個問題：供給短缺，要麽是數量的絕對短缺，要麽是質量的相對短缺。一線及二線核心城市的租賃市場同時麵臨這種形式的短缺，這是租金上漲的根本原因。
國務院發展研究中心研究員劉衛民在《央視財經評論》中指出，這一輪房租上漲，有多種因素，但不容回避的一個因素是資本介入。不管是風投也好，一些社會資本也好，他們在選擇投資標的的時候，經常會講頭部效應，隻投這個行業裏的前幾位。這樣一種投資行為或者說投資模式，會造成一些企業在擴張速度方麵，在市場化房源搜集方麵，用力過猛。
劉衛民稱，更主要的是我們在前期租賃市場發展的不完善，造成了對優質房源稀缺性的供應，一些大城市特別是年輕人，他們需要這些優質的租賃房源，而在我們過去的租賃市場裏麵恰恰缺的就是這些優質房源。
財經評論員萬喆則指出，房租的推手其實是來自於多方麵的，資本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企業搶房源再高價租出去，這種情況其實前幾年也在做，近期部分熱點城市房租漲幅突然升高，並不完全是這樣一個原因，還有包括租房市場供求結構出現的新變化，也是一個助推的因素。
此外，畢業季高校畢業生數量的增加也一定程度推動了部分熱點城市房租價格上漲。
自由亞洲電台：熱錢轉投租賃市場 中國大城市租客叫苦連天
中國大陸一線城市近月住宅租金急升。國務院發展研究中心把這歸咎於投資資金過度流入租務市場。有分析人士認為，有關風險可能比網絡信貸平台P2P更大。
過去幾個月，房價在政府管製下停止上漲，但仍然維持在高位，副作用就是租金不停上升。
深圳居民黃女士表示，身邊不少年輕朋友由於買不起房子，都選擇住在長租公寓。
黃女士：有人把一棟公寓都包下來，有的甚至把廠房包下來改造成長租公寓。
由於有太多去深圳打工的年青人搶房，租金有升無跌，2012年在清湖附近的富聯新村，租住20平方米的單間，租金由開始的380元漲到現在的850元/月，加上水電費，每月住屋消費已超過一千元，而在附近的富士康工廠，工人每月平均工資隻有三至四千元。
租金不停上漲不隻在深圳，其他一線城市也遭遇同樣命運。經營長租公寓的大陸中介“我愛我家”最新數據顯示，7月份北京房租均價為每套4902元，比6月份上漲2.9%，而上海，深圳兩地租金也分別環比上漲了2.1%和3.1%。
長租公寓營運商不惜以高價爭盤，市場有需求是主要因素，也和大陸連串樓市調控下，物業租賃市場更有利可圖有關。
中國國務院發展研究中心研究員劉偉民日前向中央電視台表示，政府不容許資金炒房，現時投資資金就一窩蜂投入租賃市場。
劉偉民：不管是風險投資也好，一些社會資本也好，它們在選擇投資目標的時候，經常會講“頭部效應”，也就是說隻投行業中的前幾位，所以這種投資行為，或者投資模式，會造成一些企業在擴張速度方麵，在房源化市場搜集方麵，用力過猛。
大陸中介“我愛我家”副總裁胡景輝離任後炮轟長租公寓是房租猛漲的禍首，更警告一旦背後資金鏈斷裂，風險比網絡借貸平台P2P更大。
中國問題專家胡星鬥關注租賃市場的資金來源。
胡星鬥：現在很多人經商或者搞建設都依賴銀行資金，自有資金非常少，這樣當然就存在租金鏈斷裂的問題。而且住房市場不可能一下子獲得很大的利益，而你投資卻一下子投資很大。
廣東省房地產研究會副會長韓世同指出，在物業租賃市場獲利的主要是懂得把握先機的投資者，他警告其他人不要盲目跟風。
韓世同：有辦法收購到低價房源，加以改造提升為中高端的長租產品的話，是不會推高租價的。隻有那些在租賃市場上去收購普通租賃房源，就要抬高房租價值才有盈利空間，後者是冒著巨大風險的。
