孫宏斌熱衷於“江湖救急” 這回救的是泛海控股

泛海控股擬將所屬公司名下的北京泛海國際居住區1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創地產，總對價為148.87億元，其中現金支付125.53億元，衝抵債務23.34億元。

融創又出手了！這一次，這家孫宏斌旗下的熱衷於“江湖救急”的房企拿下的是泛海控股在京滬的兩處地產項目。

1月21日，泛海控股發布公告稱，擬通過轉讓項目公司股權的方式，以約148.87億元(含衝抵債務)將所屬公司名下的北京泛海國際居住區1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創地產。

在銷售增速放緩、房企融資難、償債壓力大的行業背景下，泛海控股此舉被市場視為回籠資金。泛海控股亦表示，若交易順利實施，公司的負債規模將有所下降，且可獲得大額現金回流，能有效地緩解公司的現金流壓力。

回籠資金逾125億元

根據公告，泛海控股的控股子公司武漢中央商務區股份有限公司於1月20日與融創地產簽署了《協議書》，擬向融創房地產轉讓其持有的泛海建設剝離部分資產後100%股權。此次交易，融創將支付的總對價為148.87億元，其中現金支付部分為125.53億元，衝抵債務23.34億元。交易完成後，泛海建設持有的上海董家渡項目及北京泛海國際居住區1號地塊項目均將由融創地產持有和開發經營。

據融創中國公告披露，北京泛海國際項目1號地塊位於北京市朝陽區核心位置，項目總占地麵積約為7.52萬平方米，總建築麵積約為66.85萬平方米；上海董家渡項目位於上海市黃浦區核心位置，總占地麵積約為12.03萬平方米，總建築麵積約為62.80萬平方米，主要用作住宅及商業的開發。截至1月21日，北京泛海國際項目1號地塊剛啟動建設，尚未開售；上海董家渡項目則大部分尚未建設。

值得關注的是，董家渡項目曾是泛海控股借舊區改造，於2002年以等同於零成本的價格拿下的項目。因為泛海控股當時獲得的是“毛地”，而非“淨地”，因此其要承擔所屬地塊的拆遷工作。然而，泛海控股的董家渡項目拆遷進展一直較為緩慢，僅10號地塊於2015年上半年初步完成拆遷任務，並於2015年11月21日推出上海泛海國際住區項目一期；另外12號、14號兩幅地塊的拆遷工作仍未完結。

泛海控股為何會在此時選擇出售上述資產？對此，泛海控股在公告中的解釋是“為打造更為安全優質的上市公司平台，優化公司業務布局”。公司表示，近年來，受房地產調控政策影響，公司所屬房地產項目特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉速度降低、流動性不足對公司戰略轉型的深層推進造成阻礙。麵對持續變化的內外部情況，公司需對產業結構和資產負債結構進行更為深入持續的調整和優化。

資金壓力下“斷臂求生”？

資料顯示，泛海控股從2014年開始實施“金融+地產+投資”的戰略轉型思路。從收入來看，公司的房地產業務收入占比正逐年下降，由2016年的75.17%降至2017年的48.92%，到2018年上半年進一步降至約22.4%。

然而，泛海控股的負債壓力並未出現較明顯的改善。數據顯示，2016年、2017年以及2018年前三季度，泛海控股剔除預收賬款後的資產負債率分別為82.95%、84.72%及82.14%。

這兩年泛海控股確實“手頭比較緊”。據上證報了解，泛海控股僅2018年到期的債券為40億元，同時還麵臨著債券回售的壓力。以泛海控股的“15泛控01”的債券回售結果為例，該債券發行規模為15億元，2018年底的回售金額約14.11億元，回售金額占比高達94%。

2019年，泛海控股還將有一筆15.9億元的債券到期，並且其還有“16泛控01”、“16泛控02”兩筆規模共計35億元的債券即將進入回售期。其中“16泛控01”已發布回售公告，回售部分的債券兌付日為3月7日。

較高的負債率加上債務集中到期，給泛海控股帶來了一定的資金壓力。2018年8月底至9月，泛海控股一口氣發了3筆債券，共計融資約69億元。截至2018年9月30日，泛海控股的短期借款為172億元，較期初激增90%；應付短期融資款為32.6億元；一年內到期的非流動負債為334億元。同期，泛海控股的現金及現金等價物餘額約為178.4億元。

泛海控股此次轉讓的泛海建設(剝離部分資產後)不僅負債較高，盈利能力也表現平平。2018年前11個月，泛海建設營業收入約為5010萬元，淨虧損為1020萬元。截至2018年11月30日，泛海建設的資產總額約為445.8億元，負債總額為356.2億元。分析人士表示，泛海控股此次出售北京、上海兩個項目，或是一方麵因相關項目開發所需投入較大，公司資金成本難以負荷；另一方麵，通過出售來緩解公司資金壓力，回籠資金。

泛海控股認為，若上述交易順利實施，公司的資產負債結構將得到實質性改善，公司的負債規模將有所下降，且可獲得大額現金回流，有效緩解公司的現金流壓力，提升公司的財務穩健性。