“三價合一”刷屏深圳！中介加班到12點 對房價利空？(組圖)

身為在深圳工作的一員，今晚的微信朋友圈被深圳地產中介“霸屏”，原因是傳說中的二手房“三價合一”政策將於明天正式執行。

看看今天的微信朋友圈，畫風是下麵這樣的。   

鏈家版的

中原版的

樂有家版的

不論哪個中介，發在朋友圈的基本就一個意思：買房成本又要增加了，再不下手就晚了。



房地產行業任何政策的變化，似乎都能成為中介催單的依據，這次也沒能例外。

1 求證：深圳樓市將三價合一？基本屬實

3月28日，《關於發布深人銀發[2018]41號文件操作指南的通知》的消息在地產圈流傳開來，而附件則名為《“三價合一”政策操作細則（銀行版）》，以及《中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監局深圳市規劃國土委關於建立信息互通查詢機製規範購房融資的通知》，並且有媒體發布《關於我市建立信息互通查詢機製規範購房融資的新聞通稿》。







（附：網上流傳的相關文件）

記者向深圳規劃國土局的工作人員以及多位地產中介詢問，得到的答複是“基本屬實”。

《通稿》指出，根據中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位，為貫徹落實《住房城鄉建設部人民銀行銀監會關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）完善房地產金融調控的政策要求，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布通知，建立信息互通查詢機製，規範購房融資，堅決遏製“陰陽合同”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。

該通知要求：商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息係統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記係統將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，係統將自動攔截並予以退文，並將相關違規情況報監管部門核查。

2 有何影響？要麽漲首付，要麽增稅負

首先要理解三價合一政策的含義。

簡單來說，三價合一就是以後二手房交易中的所有價格都統一（成交價、評估價以及網簽價），並且按照這個價格來計稅以及申請貸款。

三價合一，在二手房交易中最直接的變化主要是首付增加或稅費增加。

首付增加：如果以國土局計稅評估價為標準，即銀行貸款按照計稅評估價來進行，由於目前還跟不上實際成交價（一般是7成），那麽最直接的影響就是首付增加。

稅費增加：如果以實際成交價為標準，那麽首付沒有變化，稅費則會增加。

需要提醒的是，房管局每年都會參考市場行情進行1-2次的計稅評估價調整，實際成交價與房管局評估價之間的差距一直在縮小，這是大勢所趨，並非三價合一政策才帶來的影響。

其實，三價合一早就有跡可循。就在3月27日晚上，有購房者在二手房自助交易合同頁麵發現新增了一項銀行確認的提示：合同被銀行鎖定後，不能修改轉讓價款和付款方式。如需修改，請聯係銀行解鎖。

有購房者對記者表示，最近深圳樓市交易有所升溫，大部分購房者就是擔心“三價合一”的嚴格執行。深圳中原研究中心的數據顯示，3月9日當周深圳全市二手房成交突破千套大關，達到1160套，環比上升36.3%；成交麵積97821平方米，環比上升41.6%，但成交均價環比下跌2.89%，為每平方米56790元。新房成交539套，環比上升9.6%；成交均價環比上升0.1%，為每平方米54429元。

3 利空房價？最影響誰？專家和購房者這樣看

深圳市房地產中介協會研究總監徐楓表示，“三價合一”優化交易製度，直接影響的是高評高貸買家。

實際上，在深圳之前，已有城市開始實行三價合一政策。

據廣州日報，今年2月份起，東莞各個銀行陸續開始執行新的房貸評估政策。根據銀行的規定，從政策實行日起，銀行發放貸款以“網簽備案合同價款、房屋評估價、買賣雙方約定交易價的最低值來評估”。

深圳市房地產中介協會認為，三價合一政策不屬於樓市調控政策，是管理機製的優化。主要是因為此前陰陽合同的存在，需要不同的政府部門及商業銀行對價格指標做最終的確認，這一政策的出發點正是由此產生。其次，三價合一的落實，為遠程（在路上的）房產稅其中一部分稅基（地上建築物部分）確立了核價依據。

從短期來說，市場會將其解讀為利空政策。深圳市房地產中介協會預計，三價合一直接影響的是高評高貸的買家，以及擁有樓齡較早的業主。但是“三價合一”的實施，對明確價格指標，增強信息披露，優化交易製度是起到了積極作用。

也有購房者表示，對於嚴格執行三價合一，其實早有預期，但經過一段時間的消化後，該買的還是會買，該賣的還是會賣。