破解中國房地產調控困境

中共中央黨校國際戰略所世界經濟室副主任 陳建奇 為英國《金融時報》中文網撰稿

中共中央黨校國際戰略所陳建奇：“限購限貸”旨在遏製投資、投機性購房需求，需求調控為何無助房價下跌？當前中國房地產調控措施尚未觸及住房持有環節成本，征收存量房產稅或是方向。
中國的房地產調控政策在新春伊始繼續加力，2013年3月2日中國出台了《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，強化對二套房的相關管控政策，同時提出對出售自有住房應依法嚴格按轉讓所得的20%計征稅收。但根據中國國家統計局2013年5月18日發布的4月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比上漲的城市有67個，二手住宅價格環比上漲的城市有66個。房地產價格並未因調控加碼而逆轉，而且繼續延續普漲格局，房地產仍然沒有跳出“越調越漲”的怪圈，破解房地產調控困境成為當前中國社會各界關注的熱點話題。
房地產調控為何難以抑製房價上漲？
觀察本輪房地產調控，“限購、限貸”政策直接管控需求，旨在遏製投資、投機性購房需求。然而，需求調控為何無助於房價下跌？此前相關部門出現了多種解釋，最為常用的解釋是“剛需托市”，即本輪房產價格上升不是由於投機投資形成的，而是那些真正需要住房的人進入市場導致的價格暫時性上升。細究容易發現，這種解釋蒼白無力。一方麵，為何剛需在之前價格下跌時不發力，而在當前價格上升的時候才出手，難道剛需者喜歡買漲？另一方麵，什麽是剛需？當前主要將符合限購政策的人群稱為剛需，這種做法的弊端顯而易見，類似通過婚姻狀況變更或者補交社保等手段變身為所謂的剛需人群的做法屢見不鮮，甚至滋生了幫助轉換為剛需人群的的中介專業組織，揭示了行政限購短期內難以規避投機投資的難題。
剛需既然無助於解釋房價波動，那當前房價為何上漲呢？從理論上上說，房價上漲必須有資金的支撐。然而，中國2012年人均收入才超過6000美元，收入偏低是中外差異的重要體現。在此背景下，高房價下對房地產進行大幅投機投資缺乏必要的收入支撐。進一步觀察發現，中國盡管收入不如外國，但中國市場流動性資金總量卻不比外國少，當前中國貨幣供應量M2已經超過100萬億人民幣，貨幣供應量M2占GDP比重位居G20國家首位，如此寬鬆的貨幣供給顯然為市場購買力形成了支持。同時，去年以來房地產貸款優惠利率再次出現，在實體經濟不樂觀的情形下，寬鬆貨幣進入房地產尋求獲益成為必然，今年以來地王的再次出現表明投機投資資金進入房地產市場的跡象。
貨幣寬鬆背景下投機投資的客觀存在會促使住房需求難以有效緩解，但今年以來出台的20%住房交易個稅征收為何也沒能穩住市場價格？目前來看，盡管北京等大城市出台了相應的較為嚴格的規定，但執行過程中卻大打折扣，買主與賣主之間通過實行雙重價格規避稅收，向政府低報房產真正售賣價格以降低甚至規避個稅，由此讓房地產新政流於形式，而且導致統計局發布的住房價格數據有偏低的可能。同時，本次新政臨時增加20%的個稅，將壓縮二手房賣方的利潤空間，由此將導致市場上住房售賣數量的減少，結果將刺激新房需求，原來購買二手房的客戶轉向新房的購買，由此可能刺激新房價格上升，對房價產生推升的作用。另一方麵，二手房市場營業稅等賣方承擔的稅收極容易轉嫁給買方，即賣方在簽訂買賣協議時約定相關的稅收由買方承擔，否則房東將選擇惜售，20%個稅的征收無疑可能由於轉嫁的現象而隱性提高購房者成本。綜合來看，20%個稅征收可能推升房價或者隱性提高購房價格，並無助於降低房價。

破解房地產調控困境
房地產市場陷入“越調越漲”的怪圈表明，本輪調控所倡導的抑製需求的政策思維亟待調整。不管是“限購、限貸”，還是20%的個稅征收等持續嚴厲的需求管控措施，在市場交易主體理性應對及依賴土地財政的地方政府缺乏積極性付諸執行的背景下，政策效率日漸低下，房地產調控亟待創新思維。
房價高低是由市場供求決定的，住房供給不降低而需求不大幅增長才可能保障價格預期不持續上漲。盡管房地產調控陷入困境，但在持續加碼的行政需求管控背景下，投機投資住房購買需求大幅增長缺乏基礎，然而，與此相對應的是，供給調控則較為薄弱。住房市場供給大多取決於新房的供應，但新房受製於每年城市土地規劃及住房建設規劃的限製，新房供給沒能呈現大幅上升，通過調控政策促使存量二手房出售供應增加成為當前改善住房供給市場的重要渠道。
然而，如何促使二手房售賣供給增長？這就取決於住房持有成本。當前的調控措施尚未觸及住房持有環節的成本，在此情況下，如果房價上漲沒有達到賣方的心理預期，那麽他將選擇繼續持有以待未來行情。要改變這種狀況，通過征收存量房產稅是較為科學的辦法，它使民眾持有住房的成本增加甚至大幅飆升（比如征收高額的累進房產稅），持有多套住房的居民自然希望盡快出售，從而增加房產出售的市場供應；同時，擁有住房的家庭也沒有動力去多買住房，結果房價由於住房供給增加和需求抑製而有望逐步平穩甚至回落。
基於如此簡單的道理，為何政府遲遲未推房產稅？一方麵，房產稅的開征麵臨著雙重課稅的嫌疑。現在住房均已經繳納了土地出讓金，政府再次征房產稅被認為是二次征稅，擁有住房的民眾難以接受。另一方麵，對存量房產全麵開征房產稅可能導致房價大幅暴跌，引起商業銀行等金融機構住房貸款等相關資產大幅縮水，由此可能陷入困境或者爆發危機，政府可能被迫實施類似美國金融危機的超常規救助。
如何解決上述問題成為房地產調控的核心。當然，政策盡管麵臨困難，但也不是缺乏有效的辦法。首先，可以考慮不對已經收取土地出讓金的現有住房征房產稅，同時，從目前開始新房不再收取土地出讓金，未來對新購買的住房開征房產稅。其次，房產稅的征收實行嚴格的累進稅率。對當前居民擁有住房的數量計入基數，為保障自主需求，擬對超過2套以上的新購買的房產征稅，而且稅率按照住房套數持續上升，可以根據房地產市場調控情況逐步微調房產稅。第三，解決政府缺乏土地出讓金的財政困境問題。逐步放開地方政府發債限製，允許政府通過市場以房產稅的未來收益為基礎發行地方政府債務，理論上70年的債務就可以將未來70年的房產稅貼現到目前，以此實現與土地出讓金相似的收入。
（注：本文僅代表作者觀點，本文作者兼任北京大學國家發展研究院特約研究員）