作為現代教育製度與房地產市場發展的衍生物，學區房可不隻是中國特色，美國也有學區房。
今年上半年樓市遭遇“史上最嚴”調控後，最為堅挺的北京學區房價格出現鬆動，北京東城區的學區房每平方米下降約一兩萬元。報告顯示，北京各區房價交替下挫，重要學區房價近三個月總體領跌。
作為現代教育製度與房地產市場發展的衍生物，學區房可不隻是中國特色，美國也有學區房。
（圖1 北京近半年房價走向）
美國也有學區房！
學區房是現代教育製度和房地產發展的衍生物，在美國，學校有公立和私立之分，私立學校跟學區房關係不大，昂貴的學費就已讓大部分家長望而卻步。為了保障公平，免費公立學校一般都規定學生就近入學。市政府將轄區劃分成不同區塊，每一條街、每一個門牌號，每一所房子都有一個附近學區相匹配的學校。
（圖2 紐約曼哈頓及布魯克林威廉斯堡地區房價地圖）
由於公立學校因師資、設施、升學情況等等因素被分了三六九等，對許多支付不起私立學校昂貴學費的家庭而言，生活在一個優秀的公立學校的區域之內是孩子和家族未來發展的必要條件，美國學區房也因此“誕生”。
美國實行的是K-12教育，也就是從大概幼兒園大班算起一直到高三或者高四的教育階段，教育階段之間的轉換都是通過“擇校”來完成的。每個城市都會有Public school網站，裏麵列有公立學校網站鏈接方便家長了解這個學校的師資情況、種族比例等等信息，除此之外，在比較權威的Greatshools網站上都能夠查到“學校評分”這一重要指標。
（圖3 Greatschool網站主頁）
對於許多亞裔家庭而言，附近有一個7分以上（10分製）的學校是居住必備。所以，在美國買學區房的過程就會變成先通過各種數據對比擇出滿意的學校，鎖定學區後再尋找符合預期的房子。許多租房網站都提供了“學區房”查詢服務，例如Zillow房屋網站的頁麵上就會用博士帽的標誌代替公立學校，鼠標放上去就能看到這個學校的評分。下圖就是一個5分的公立小學，整個藍色的部分都是它所對應的學區。
（圖4 zillow租房網站，圖為一個5分公立學校的所覆蓋的學區）
美國的學區房很便宜？
房產中介提起美國的學區房都一臉“趕快去白撿”的表情，真的有這麽便宜嗎？
網上瘋傳的二百萬人民幣就能買到的那種小別墅的確是有的，地理位置大概是在那種廣袤的田野上，方圓五十裏大概就一個3分學校。
如果你想在繁華地帶選一個學區房就沒那麽輕鬆了，在舊金山、聖地亞哥、洛杉磯和紐約，稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上，在紐約曼哈頓區這種寸土寸金的地方，一個兩居室更是賣到了300~500萬的價格。
圖5 紐約普通住宅的平均房價走勢（房天下網站）
除了並不友好的房價，你還得為“好學區”多支付20%~30%的費用，在華人最為集中的紐約皇後區，不同學區之間的差價甚至能多買一套同樣的房產。所以美國的大城市，家長最難過的事情就是：一街之隔房價天差地別。
在紐約，好的公立學校大多分布在近郊區，根據Zillow網站的數據顯示，華人在這些地段購買四居室的價格大概在200萬美元左右，約合人民幣1300萬人民幣，著實不便宜。除此之外，家長們每年還要支付1%~3%的地稅，紐約周邊的地稅就在2.5%左右，像下圖這個219萬美元的學區房，購買後每年還要支付五萬美元的稅金，壓力山大。
（圖6 Zillow網站上紐約近郊區一個四居室的房屋信息）
即便如此，部分中國家長還是對美國的學區房十分關注，畢竟與國內動輒十幾二十萬一平米的學區房相比，美國的學區房更具性價比。像下圖這個市值1700萬人民幣的房子，坐落在加州最好的學區 palo alto之中，學區內有十幾所八分以上的公立學校，不算院子的麵積大概是人民幣10萬一平，算上院子是2萬一平。這樣的均價大概能讓在宇宙中心五道口附近買房的家長們哭出聲來。
（圖7 一個palo alto學區房的房屋信息，斯坦福和矽穀就在附近）
當然，大幾百萬甚至上千萬的美國學區房還是離我們十分遙遠，這種所謂的“性價比”也隻是針對能在五道口買得起學區房的家長，對於普通老百姓來說，美國的學區房再便宜也還是三個字——買不起。
美國學區房性價比的底氣是什麽？
首先，美國的“頂配”中學大多是私立中學，例如奧巴馬的兩個女兒所就讀的西德維爾友誼學校就是美國的頂級私校之一，私立學校雖然需要每年十幾萬美元的昂貴學費，但是並不存在學區限製。如若學區房價格過高，家長們大可為孩子選擇私立學校，讓孩子享受更多元的教育。
（圖8 西德維爾友誼中學的相關信息）
其次，美國的學區製度要求家庭在學區擁有居住資格即可，並不強求家長在學校附近買房子，家長可以自由選擇到底是在學區內買房還是租房，再加上美國較為規範的租房市場，學區房很難產生炒作熱潮。
再者，美國的學區分布較為均勻，無論是在市區還是郊區均有水平相當的學校分布，教育資源相對平均，市區和郊區學區房的價格也相距不大，家長們也並不會因為“要送孩子去城裏上學”而去擠占那一畝三分地兒。
新教育部長的上台引發美國教育界震動，無論是其大力推行擇校製還是對學費相對低廉的特許學校發展的支持，都有可能在未來影響到美國的學區房市場。
