70城房價62城在漲 現在是買房還是賣房時機？(組圖)

  坊間有這樣一個段子：人生有三大幻覺，國足會贏、房價下跌、股價上漲。

而近日，中泰證券首席經濟學家李迅雷與海通證券首席經濟學家薑超罕見地攜手警告樓市風險，由此可見，這幾年來，烈火烹油、狂飆猛進的樓市，簡直已成為國人眼中的過街老鼠，人人喊打。

不過現實終究是殘酷的。昨天，統計局公布70個大中城市房價，根據數據，70個大中城市新建商品住房價格同比漲幅有所回落，但是其中62座城市房價環比仍在上漲。

發改委副主任寧吉喆表示，目前國家正在抓緊時間，緊鑼密鼓研究製定保證房地產長期持續健康發展的長效機製。

雖然房價會往哪個方向走，房子該買或是賣，成為永遠都解不開的謎題，但業內普遍認為，漲幅居前的熱點城市還有加碼調控措施的可能，下一步調控的重點或轉向二手房方麵。

15城新建商品住宅價格同比漲幅回落

根據統計局數據，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落，環比總體平穩。

從同比看，3月份15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0個百分點之間。從環比看，6個城市新建商品住宅價格比上月下降，降幅在0.1至0.7個百分點之間；6個城市漲幅在0.5%以內。

據調查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套數減少，二手住宅日均購房資格申請量下降，住宅交易三方合同成交筆數銳減。

70大中城市中，62城新房價格環比上漲

統計局數據稱，從同比看，3月70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比2月增加4個，回落城市中18個為一二線城市。

初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續6個月回落，3月比2月回落3.4個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月回落，3月比2月回落0.6個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，3月比2月擴大0.4個百分點。

從環比看，70個城市中有8個城市新建商品住宅價格比上月下降，其餘62個城市新建商品住宅價格環比均在繼續上漲，10個城市漲幅回落。

但在二手房中，卻出現一致上漲格局。二手房環比漲幅由高到低分別為廣州、北京、上海、深圳（二手房環比上漲3.3%，2.2%，0.7%，0.3%）。

業內人士稱，作為一線城市來說，80%以上的房產交易集中在二手房市場，因此更能反映短期樓市走向。不過，從3月開始，一係列樓市調控政策加碼，以北京為例，從3月17日開始密集出台數十項限貸限購措施，目前交易明顯降溫，但價格變動會有滯後性，預計4月以後樓市調控政策效應將逐步顯現。

國研中心市場經濟研究員劉為民表示，隨著後續的政策發酵，大概在3到5個月之內，整個政策的效應會釋放出來，市場會表現出一個環比增長幅度回落，同比增長幅度縮窄的這樣一個市場走勢。

表1: 15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動對比表





1-3月房地產投資同比名義增長9.1%，創25個月新高

除了房價漲幅數據外，近日，統計局還公布了房地產投資的數據。2017年1-3月份，全國房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1-2月份提高0.2個百分點，創2015年3月以來的新高。其中，住宅投資12981億元，增長11.2%，增速提高2.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。



國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，房地產投資增速創新高，要從兩個角度來看：一是去年房地產成交麵積增長非常快，基數非常高，今年一季度已開始出現回落，下一階段成交麵積、增長速度有所放緩的可能性較大，這樣或會在一定程度上影響企業投資的積極性；二是現在一些熱點城市有計劃地加大了土地的供應，從另一方麵也有利於推動房地產投資的增加；至於房地產投資下一步增速，還需要繼續觀察。

看完統計局的數據，相信很多人依舊一頭霧水。那麽問題來了，房價到底降了還是沒降？接下來房價會怎麽走？調控是否還會持續加碼？

問題一：房價降了嗎？

從統計局確實可以看出，經過一個半月的調控加碼，熱點一二線城市房價環比平穩，調控成效進一步顯現。

不過中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，或許熱點城市的房價假摔大於真跌。尤其是在15個一二線熱點城市中，幾乎都是調控重點施展的城市，除限購、限貸以外的限價、限售、限簽政策與雙合同的因素，已經掩蓋房價上漲的真實性，暫時讓房價呈現下降的情景。也就是說，存在房價表麵上看起來是下降的，事實上是假摔，而是上漲的情形。

用數據來說話。從70城房價環比變化看，3月70城房價環比上漲0.71，比2月0.33%，擴大了0.38%，比1月0.24%擴大了0.47%，比去年12月房價環比上漲0.26%擴大0.45%，說明這幾個月來，房價依舊呈現加速上漲的走勢。而環比上漲的城市看，3月上漲的城市62個城市，8個城市下降，比2月上漲的城市56個還多6個，比2月下降的城市12個城市下降減少了4個。

從70城房價同比變化看，3月70城房價同比上漲10.30%，比2月10.56%增幅回落了0.26%，比1月10.69%增幅回落0.39%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%，說明房價漲勢減弱、漲幅不斷收窄，但是房價總體還在上漲，並且保持高位上漲的形勢。房價的漲幅回落，實質上就是房價上漲的幅度下降，不是房價真正的下跌。而同比上漲的城市看，3月上漲的城市68個城市，2個城市下降，比2月上漲的城市67個增加了1個，比2月3個城市下降的減少了1個。

問題二：房價會往什麽方向走？

關於房價走向，向來多空對決。近日，值得關注的是，中泰證券首席經濟學家李迅雷和海通證券首席經濟學家薑超攜手警告樓市風險。

李迅雷指出，中國樓市的火熱已持續了十多年，現在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有隻漲不跌的市場。1993年起這輪美國房地產牛市中，房地產開發投資增速的高點發生在2000年，但房價下跌則發生在2006年，說明房價滯後投資增速的拐點六年才開始下跌。中國房地產開發投資增速的高點出現在2010年，達到33%，如今已經回落到個位數，說明房地產作為周期性行業，一定會經曆從繁榮到衰退的過程，隻是很難預測衰退的具體時間。

他稱，由於房價上漲從本質而言就是人口現象，根據人社部對500個村的農村勞動力轉移就業監測數據，今年一季度在外務工的人數為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是中國自80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長，而中國流動人口的減少則發生在2015年。不過人口老齡化和人口流動負增長等對房價存在抑製作用的因素未能充分顯示作用，這同樣是一個時滯現象，這些都印證了房價不會繼續上漲。

李迅雷指出，經過上麵種種分析，除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

這個觀點和薑超不謀而合。在薑超最新研報中，他表示，過去兩年，國內房價暴漲，出現明顯的資產泡沫，重要原因在於貨幣超發。

央行每年製定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來製定，但實際的貨幣增速高達16%，原因在於商業銀行為了盈利的需要，發展出了巨大的影子銀行，導致了貨幣嚴重超發，而超發的貨幣則滋生了各種資產泡沫，尤其是地產泡沫。



不過，方正宏觀任澤平則認為，無論是從房地產投資或是房地產市場來看，都更為樂觀。他指出，從經濟數據看，無論是出口、製造業投資、基建，還是房地產投資等為代表的需求複蘇是超預期的，短期可能受庫存回補接近尾聲擾動，但中長期需求比市場預期的要樂觀。

房地產周期就是一句話，長期看人口，中期看土地，短期看金融。過去這一年多的時間房地產出現了迅速而猛烈的上漲，為什麽？因為三期疊加，人口往大都市圈流入，不供地，貨幣又是鬆的。未來會發生什麽變化呢？未來的變化是人繼續往大的都市圈流入，盡快改變小城鎮化戰略、控製大城市規模的這種思路，盡快樹立大都市圈的戰略。現在來看，供地是不及預期的。房地產短期看金融，未來大概率貨幣會收緊。

任澤平稱，無論從美國還是從日本的經驗，也包括從過去我們十多年的經驗告訴我們，人往大的都市圈遷移是幾百年來城市文明的勝利，因為大的都市更節約土地、更節約資源、更有活力。過去十多年關於城鎮化的認識一直沒有進步，這句話如果不改的話，長效機製難以建立，如果改的話，長效機製有希望。哪句話呢？控製大城市規模，重點發展小城鎮，區域均衡發展。還有就是房地產調控也需要改進，房地產調控20年了，我們就三招：限購、限貸、限製土地供給，短期雖然有效果，但長期結果可想而知。長期關鍵看長效機製。

而謝逸楓則稱，房價沒有到拐點，不存在拐點的說法，是因為房價還在上漲，不管是環比還是同比，而同比隻是房價上漲的幅度收窄而已。

他認為，接下來4月70城市房價總體繼續降溫，環比、同比的房價上漲幅度還會收窄，一旦轉變成直接下跌，市場應該會出現維穩的政策，城市分化繼續。一方麵是15個熱點的一二線城市的房價下降轉變成收窄降幅，不排除一些熱點城市的房價回漲，特別是廣州。另一方麵是非熱點的二線城市與三線城市房價繼續上漲，並且擴大上漲的城市。不過，供需緊張、貨幣超發的根本性問題沒有解決，盡管暫時按住了房價上漲的勢頭，天依然不變。長期看，房價上漲的結果不可避免。

中金公司此前點評住建部和國土資源部聯合發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》稱，《通知》首次提出諸多可量化追蹤的供地指導意見，並著力強調落實房地產工作責任製、強化約談問責，體現了此次中央穩定房價的堅定決心。同時，《通知》特別提到要根據各地實際情況適時調整住宅用地供應，表明此輪政策重在抑製房價過快上漲、維持房價穩定，不必擔心房價因供地增加而出現下跌。

至於政策效果如何，仍須關注實際執行情況。中金公司認為，能否足額完成供地計劃，將是此次政策能否起效的關鍵所在。

問題三：樓市調控是否還會繼續加碼？

雖然對於房價走勢，經濟學家們各執一詞，但對於後續調控，大多數認為熱點城市還有加碼的可能，甚至下一步調控的重點或轉移至二手房。

發改委副主任寧吉喆表示，目前國家正在抓緊時間，緊鑼密鼓研究製定保證房地產長期持續健康發展的長效機製，成熟的時候可以付諸實施。寧吉喆表示，一方麵，對熱點城市房價上漲可能會帶來泡沫要加以防範、調控，從需求側、供給側都要采取些措施。另一方麵對廣大的三四線城市還要堅持去庫存，因為那些地方要實現它的住房價值還要很長很長時間。房地產的區域性、結構性的矛盾給宏觀調控提出了更高的要求。

數據顯示，從2016年9月30日開始，全國超過35個城市出台了逾103次有關房地產的約束性調控政策；截止到2017年4月18日，77個市、縣、區出台了新一輪樓市限購、限貸調控加碼等政策；全國已經有13個城市出台樓市限賣政策。

交通銀行宏觀研究員夏丹稱，從國家統計局公布的數據看，盡管不排除有季節性因素的上漲，但在調控的緊箍咒特別是對新房的限製已收到幾乎史上最緊的情況下其房價仍然上揚，表明控房價還任重道遠。

她預計，漲幅居前的熱點城市還有加碼調控措施的可能，下一步調控的重點可能轉向二手房方麵，調控手段由限購限貸轉而側重於限售，以拉長二手房上市轉讓交易的時間。房價上漲壓力較大的環核心城市地區也有加入限購限貸大軍的趨勢，調控範圍還將擴大。

謝逸楓稱，預計15個熱點一二線城市房價調控維持當前現狀，並且部分熱點城市調控已加碼，短期不會放鬆，並且會貫穿2017年。一方麵是15個熱點一二線城市房價隨時都可能反彈，況且政策與人為因素隻是暫時性的，完成控製目標是目標；另一方麵是15個熱點城市供需、貨幣、人口、住宅用地供應等一係列問題沒有根本性解決，一旦放鬆必上漲；其三是15個熱點城市房價調控已經非常嚴厲了，如果沒有大幅度的上漲，基本不存在調控上加力了。其四是要防止房價過快下跌的風險，避免房價崩盤，危及到樓市、金融、經濟、債務的安全。

謝逸楓認為，按照以往房價調控經驗看，一旦15個熱點城市房價真正的下跌並且下跌過快，影響到經濟穩增長、金融安全與地方經濟、地方債務、財政收入、賣地收入、基礎實施投資等，房價調控會轉變成房價穩定的刺激政策出台，避免房價崩盤。

問題四：現在是買房還是賣房時機？

數據顯示，美國1993-2006年這輪房地產牛市中，房價年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機中，全國房價的累計跌幅平均為20%左右，個別城市甚至接近50%。

而到中國，在2000-2010年這十年間，年均漲幅超過15%，2011年之後房價從普漲過渡到結構性上漲，6年累計漲幅為40%（中國指數研究院公布的百城房價加權指數），盡管後期漲幅趨緩但累計漲幅遠超美國上一輪房地產牛市，如北上深三地房價的累計漲幅估計在15倍以上。

此外，這些年來居民房貸餘額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達到4.96萬億元，城鎮居民用於購房的支出占當年城鎮居民可支配收入總額的23%，工、農、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。

李迅雷擔憂地表示，居民購房加杠杆如此之迅猛，是否有點美國當年次貸膨脹的味道呢？



薑超也稱，如今銀監會兩周內密集發文，其核心目標是對銀行非傳統業務從嚴監管，尤其是同業和表外業務。從3月的貨幣信貸數據來看，表內信貸資產增長逐漸受控，僅剩表外融資仍在高速擴張，但在監管全麵從嚴的背景下貨幣超發必將逐漸受控。如果把貨幣關到籠子裏，其實也就意味著資產泡沫到了尾聲階段，未來應該轉向真正安全和提高效率的資產，而遠離一切泡沫資產。

不過中金公司分析師張宇則認為，目前調整階段為再上車機會。其發布研報預計，進入5月後，考慮基數大幅走低及調控政策影響減弱，預計新房銷售麵積同比跌幅將持續收窄，並於6月轉正，判斷這一上行趨勢預計有望一直延續至8月。近期各地樓市調控政策密集出台，加之高基數作用，共同影響實體市場銷售階段性走弱，預計將使板塊短期承壓。但考慮到5月後銷售端有望持續回暖，判斷現階段調整均為再上車機會。