2026年3月，香港中環，一場關乎千億財富命運的談判正陷入僵局。
談判的雙方，一邊是掌控著香港老牌地產帝國新世界發展的鄭氏家族，另一邊是全球最大另類資產管理公司黑石集團。
其中，黑石集團計劃注資25億美元，通過特殊目的公司成為新世界發展的最大股東；而鄭氏家族雖願意投入10億至15億美元自救，卻堅決不肯放棄對這家由父親鄭裕彤親手打造的地產王國的控製權。
2025年5月，新世界發展首次出現債務違約。為了償債，過去一年，從上海淮海中路K11到瑰麗酒店集團，甚至再到公司股權，一係列資產出售的傳聞似乎都傳遞出一個信號：能有希望出售的資產，新世界發展似乎都有可能放上貨架。
而這場與黑石集團博弈的結果，不僅關乎這個老牌商業帝國的歸屬，更關乎香港家族企業在當下的命運。
鄭氏商業帝國沉浮
維多利亞港的K11 MUSEA藝術購物中心，這個將藝術與商業完美融合的地標建築，見證著鄭氏家族長達半個多世紀的興衰起伏。
鄭氏家族的故事，始於1925年生於廣東順德的鄭裕彤。20世紀40年代，鄭裕彤來到澳門，在嶽父周至元的周大福珠寶金行當學徒。
憑借敏銳的商業嗅覺和過人的膽識，他從一個小小的金店學徒起步，逐步建立起橫跨珠寶、地產、酒店、百貨的商業帝國。
1956年，31歲的鄭裕彤正式接管周大福，但鄭裕彤的野心遠不止於此。20世紀70年代，他開始進軍香港地產市場，創辦新世界發展。
彼時，鄭裕彤先後開發了香港會議展覽中心、新世界中心、尖沙咀崇光百貨等標誌性項目。1990年，鄭裕彤的個人資產估計已達130億港元，成為香港地產界“四大天王”之一。
2016年9月，91歲的鄭裕彤在香港病逝。他留下了一個龐大的商業帝國和超過2000億港元的家族財富。鄭裕彤去世後，長子鄭家純繼承了家族企業的領導權，成為新一代的掌門人。
不過，短短九年後，這個商業帝國卻陷入深重的債務危機。
2024年12月31日，新世界發展發布了一份令市場震驚的中期財報。數據顯示，集團借款總額高達1464.88億港元，其中一年內到期債務322.1億港元，而公司賬上現金及銀行存款僅為214.18億港元。這意味著，現金對短期債務的覆蓋比例僅為66.49%。
負債率方麵，集團的淨負債率攀升至57.5%，遠超港資房企傳統的30%安全線。
2025年5月30日，新世界發展發布公告，旗下子公司發行的四隻永續證券將遞延分派，涉及金額高達34億美元。這是新世界發展上市以來首次出現債務違約。
利潤方麵，2025年下半年，新世界發展集團收入同比下降50%，降為83.91億港元；核心經營利潤同比下降18%，降至36.36億港元；股東應占虧損37.3億港元。
在過去兩個半財年中，這家曾被視為香港地產界“巨富”的企業，股東應占虧損累計超過318億港元。
對於收入減少的原因，新世界發展解釋為建築收入和內地物業交付減少。
減少的銷售量，主要來自內地市場。新世界發展的管理層在業績會上提到，上半財年在香港完成了103億港元銷售額，為2021年以來最高，而內地市場僅僅帶來了32億銷售額。
業績會上，新世界發展管理層強調，降低整體債務是該公司的首要目標。
千億債務的重壓
新世界發展的債務危機，因何而來？
深層次的原因，或許在於鄭氏家族激進的擴張策略。
2016年，鄭裕彤的孫子鄭誌剛接掌新世界發展後，提出了一係列大膽的轉型戰略。他創立了將藝術與商業融合的K11品牌，在上海、廣州、武漢等多個一線城市布局大型商業項目；同時，集團在內地大手筆拿地，計劃在一年內投資約100億元。
彼時，很多港資開發商已經開始收縮。諸如長江實業集團、恒基兆業地產等。但新世界卻選擇反向加倉。
那一年，新世界發展旗下公司和周大福聯合以42.07億元，拿下深圳前海桂灣片區地塊，當年12月又和招商蛇口聯合斥資89億元，拿下深圳蛇口太子灣地塊。
2019年7、8月，新世界發展更是在4天時間裏，合計投資138億元，在杭州、寧波等地接連拿下地塊，其中不乏當年的“地王”。
此外，新世界發展提出了將用200億港元在內地拿地的計劃，並開始陸續介入深圳龍崗、西裏新圍、光明光僑食品廠，以及廣州海珠區、增城等多個舊改項目。
梳理新世界發展過往財報可以發現，到2016年末，其在內地的土地儲備已經達到了110萬平方米的高峰，其中住宅樓麵麵積達到了570萬平方米。而這些大手筆投資，也為新世界發展後來的困境埋下伏筆。
債務危機之後，新世界發展的應對策略是“七招減債”：出售發展項目、非核心資產、釋放農地價值、提升租務回報、精簡成本、暫停派息和加強財務管理。
過去幾年，這家公司幾乎一直在為資金奔走。2024年9月，新世界在德意誌銀行牽頭下拿到一筆最高59億港元貸款。為了獲得這筆融資，新世界拿出了自己最核心的一組商業資產作抵押——維港文化匯。這裏麵包括尖沙咀地標K11 MUSEA和香港瑰麗酒店，且是第一順位抵押。
2025年11月，新世界發展緊急推出了一項規模達19億美元的債券交換要約方案。不過，最終隻有71.7%的債券持有人參與了這次交換。
但這些措施似乎還不足以解決根本問題。市場普遍預期，新世界發展最終可能需要進行更徹底的重組——包括出售核心資產、引入戰略投資者，甚至放棄控製權。
除了財務困境外，接班人的博弈也不容忽視。
鄭裕彤去世後，其長子鄭家純接過了家族企業的領導權。但鄭家純的四個子女——長女鄭誌雯、長子鄭誌剛、次子鄭誌明、三子鄭誌亮——也陸續進入家族企業，各自負責不同的業務板塊。
鄭誌雯執掌周大福珠寶和瑰麗酒店集團，曾推動周大福在內地的大規模擴張；鄭誌剛曾擔任新世界發展行政總裁，是K11品牌的創立者；鄭誌明、鄭誌亮則分別擔任新創建聯席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO。
表麵上看，這是一個分工明確、各司其職的家族治理結構。但事實上，權力的平衡並不容易。
2024年9月26日，新世界發展發布公告，鄭誌剛正式辭任行政總裁一職，由職業經理人馬紹祥接任。
隨後，鄭誌雯加入新世界發展提名委員會，標誌著家族企業進入新的治理階段。鄭誌剛則選擇二次創業，成立了總部設於香港的綜合性企業集團ALMAD Group。
“這種看似各奔東西的安排，或許反映了鄭氏家族在戰略方向上的分歧。”一位香港投資行業人士感歎道。
黑石的算計
對於黑石集團而言，這或許是一個千載難逢的機會。
黑石集團提出的注資方案，意味著鄭氏家族將失去對新世界發展的控製權。這對於一個堅守了半個多世紀的家族而言，無疑是一個艱難的選擇。
作為全球最大的另類資產管理公司，黑石集團管理著超過9000億美元的資產，擅長在市場低迷期收購被低估的資產。新世界發展旗下的資產，例如香港會議展覽中心、K11購物中心、廣州周大福金融中心等，正是黑石集團心儀的目標。
黑石集團計劃通過“現金認購新股+受讓鄭氏家族舊股”的組合方式增持，最終持股比例可能超過30%。這意味著，黑石集團將成為新世界發展的最大股東，而鄭氏家族的持股比例可能降至15%以下。
對於鄭氏家族而言，這意味著失去對這家由父親鄭裕彤親手打造的地產王國的控製權。
鄭氏家族試圖尋找既能緩解債務壓力又能保留控製權的方案；而黑石集團則希望以最小的成本獲取最大的控製權。
鄭氏家族的困境，也是整個香港家族企業麵臨的共同挑戰。
香港的“四大家族”——李嘉誠家族、郭得勝家族、李兆基家族和鄭裕彤家族——都是在香港經濟騰飛的黃金時代崛起的。他們通過地產、基建、公用事業等壟斷性行業積累了巨額財富。
近年來，隨著香港經濟結構的轉型和內地經濟的崛起，這些家族企業麵臨著前所未有的挑戰。
新世界發展隻是鄭氏家族資產的一部分。集團旗下還包括周大福珠寶、新創建集團、周大福企業等多家公司。上述香港投資行業人士分析稱，如何協調不同板塊之間的利益分配，平衡不同家族成員之間的權力關係，在快速變化的市場中保持競爭力，這些都是鄭氏家族必須麵對的問題。
而對於整個香港地產界來說，新世界發展的故事或許隻是一個開始。在市場調整和行業轉型的壓力下，更多的房企可能麵臨類似的困境。
