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據新華財經消息，近日自然資源部、國家林業和草原局聯合發布《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號）（以下簡稱《通知》），內容涵蓋13個方麵，涉及新增建設用地供給、城市更新用地等方麵。
其中第十條提到，各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機製，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地麵積。新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用於經營性房地產開發。
新增建設用地“原則上不用於經營性房地產開發”，該說法引起廣泛關注，甚至出現房地產開發將“停止供地”的誤讀。那麽，該政策對地產到底有何影響？
首先要厘清“新增建設用地”的概念及主要用途。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“新增建設用地”指通過農用地轉用審批等方式，將農用地（含耕地、園地、林地等）和未利用地，轉為建設用地的土地增量。
根據《土地利用年度計劃管理辦法》（2016年國土資源部令第66號），新增建設用地量是計劃管理的重要指標之一。一直以來，新增建設用地主要用於國家級重大工程、基礎設施及民生項目（如學校、醫院、保障性住房等）。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“新增建設用地”有嚴格的法律定義，特指將農用地（含耕地、林地、草地等）和未利用地（如鹽堿地、沼澤地、荒漠等），通過征收、轉用審批程序，首次轉變為建設用途的土地。
由此可見，“新增建設用地”與“房地產開發用地”屬於兩個概念。嚴躍進表示，當前房地產開發用地，絕大多數來源於存量建設用地（如舊城改造、低效用地再開發），以及規劃確定的城鎮建設用地範圍內、通過招拍掛出讓的土地。即便存在部分通過新增建設用地（農轉非）來實現供地，比例也是非常少的。
嚴躍進認為，本次政策調整，對房地產開發用地的實際供給影響有限，市場不應“過度擔憂”。“房地產開發用地主要依賴各地今年的供地計劃，以及存量盤活等係列工作的節奏，短期內供地工作仍由各地根據市場情況決定。”
普睿數智安徽區域表示，該政策並不等於“停止商品房用地供應”，商品房開發的土地來源仍可通過存量建設用地予以保障——包括城市更新、舊廠改造、低效用地再開發等途徑；隻是純粹通過征用農田等獲得的商品房用地將大幅減少，依賴“攤大餅”式的新區開發模式將難以為繼。
嚴躍進認為，2026年作為“十五五”開局之年，政策更強調在守住耕地保護紅線、生態保護底線的前提下，提升土地要素對高質量發展的支撐能力。“原則上不用於經營性房地產開發”，是對新增建設用地用途的重申和強調，目的是確保稀缺的增量指標精準投向國家戰略領域，避免被非重點經營性項目擠占。
一方麵，當前土地市場已進入“縮量提質”階段，全國土地供應總量普遍下降（多地降幅約20%），市場重心已經轉向盤活存量、消化庫存。在此背景下，新增建設用地指標更需聚焦國家戰略，無須再大量用於商品房開發。
另一方麵，防止違規變相開發。實踐中存在以民生或基礎設施名義，申請新增建設用地，實際用於建設度假村、商業街區等經營性項目的現象。此次明確禁止，有助於堵住監管漏洞，確保土地用途合規，即重點保障民生和重大戰略項目。
李宇嘉表示，新增建設用地往往在城市外圍，也是新房庫存壓力最大的區域，很多在售新房是5年前、甚至10年前拿預售證的項目，到現在都賣不完。考慮到新房市場價格內卷，新增建設用地搞房地產開發，對多數地方並“不劃算”。近幾年，各地供地也普遍回到中心區，利用地段、配套打造“好房子”。
不過從房地產行業基本麵看，土地供應確實正朝著“總量收縮、質量提升”的方向進行。與此同時，政策鼓勵通過盤活存量釋放土地資源，包括城市更新、閑置土地收購和處置、低效用地再開發等途徑，存量土地盤活將成為中長期主基調。
中指研究院認為，政策對房地產用地進行了約束，在嚴控新增建設用地用於經營性房地產開發的同時，“原則上”也體現出留有餘地，整體與當前房地產控增量、去庫存、優供給的思路較為一致，有利於改善房地產供求關係。預計未來行業將更依賴存量盤活、城市更新等路徑獲取開發資源。
