2026年是“十五五”的開局之年，也是中國房地產行業經曆深度調整後需求底部確認的關鍵一年。3月5日政府工作報告提到“著力穩定房地產市場”，為全年工作定下基調。
“‘信心比貨幣和黃金更寶貴’，當前政策已經出了很多，可謂‘萬事俱備’，現在欠的是‘東風’，這個‘東風’就是信心。”當被問及如何看待當前房地產市場時，1998年房改方案設計的參與者和“住房雙軌製”的倡導者，原國家房改課題組組長、中房集團前董事長孟曉蘇，用這樣一句判斷給出了答案。
孟曉蘇對房地產的判斷，不局限於短期數據漲跌，而是穿透周期看製度與行業長遠發展。他預判，2026年房地產市場有望實現“止跌回穩”，甚至可能“企穩回升”，關鍵在於恢複信心。而在他看來，恢複信心的第一步，也是最迫切的舉措，就是叫停法拍房對市場的衝擊。
中指研究院數據顯示，2026年1月全國百城二手住宅均價環比下跌0.85%，同比下跌8.67%，降幅雖有收窄，但市場仍在“以價換量”中尋求平衡。孟曉蘇指出，這種“量漲價跌”的背後，隱藏著一個危險的“邊際定價”陷阱：一套低價法拍房的成交，足以拉低整個小區的估值基準，觸發更多違約，形成“法拍→房價跌→更多法拍”的惡性循環。“這不是在穩定市場，而是在給市場‘抽薪’。”穩住法拍房，就是穩住信心的第一步。
穩住市場隻是第一步，信心的真正重構，需要政策的精準發力。孟曉蘇認為，“十五五”將是中國房地產從“規模擴張”向“質量提升”跨越的關鍵五年。這一輪政策的最大轉向，是從過去過於側重商品房市場的單軌運行，真正回歸“市場+保障”的住房雙軌製——這既是1998年房改的初心，也是構建房地產發展新模式的根本路徑。
沿著這一方向，他從製度、金融、收儲等多個維度提出了改革建議。
在製度層麵，要加快清理不合理的限製性措施，他強調，“限購、限價、限售”應全麵運用於保障房領域，商品房領域沒有必要繼續保留限購政策，尤其要盡快解除“商改住”禁令，盤活大量閑置的商辦存量用地。
在金融層麵，他再次呼籲成立“國家住房銀行”，以存量公積金作為主要資本金，擴大吸納社會資金，形成“一存兩貸”的良性循環，為新市民、青年人家庭提供長期穩定的低息貸款。同時，他建議推行購房貼息政策，不僅要惠及新購房群體，也要惠及存量房貸中的困難家庭，幫助他們渡過難關。他指出，這不是永久性的政策，隻需兩三年緩衝期，待經濟恢複、就業恢複、樓市企穩，居民自然就會有能力繼續還本付息。他認為，此舉措既能穩住房地產市場價格，也能避免更多房屋進入法拍。
針對當前收儲機製推進緩慢的堵點，孟曉蘇提出破局的關鍵在於建立國家級的住房收儲機構—“中儲房”。他指出，國家級平台可以站在全局高度解決地方政府收儲時資金不足的困難，通過銀行貸款放大收儲能力。他還強調，既要鼓勵“中儲房”“地儲房”，也應鼓勵社會民眾參與收儲，發揮“中儲房、地儲房、民儲房”的合力，形成多元的收儲格局，共同促進房地產的健康發展。
著眼長遠，城市更新被視為“十五五”期間激活存量的重要抓手。孟曉蘇認為，城市更新最大的“結”在於如何激活居民的內生動力，形成“利益共享、成本共擔”的資金循環機製。同時，他也發出警示：過去高容積率的建設模式可能給未來留下難以化解的更新難題，需要及早反思和調整。
對於大眾關注的現房銷售製度改革，他認為，從預售製改為現房銷售隻能循序漸進，不能“一刀切”，可先從保障房項目上試點，再逐步推廣。
對於2026年房地產，孟曉蘇給出了明確的判斷：2026年將是“止跌回穩之年”，更是“信心重構之年”。隻要穩住法拍房、加大保障房建設、清理不合理限製、成立國家住房銀行，房地產的市場信心就會回來。
以下是孟曉蘇關於“十五五”房地產新格局的詳細分享：
01
“十五五”時期，房地產將真正回歸“市場+保障”的住房雙軌製
2026年，房地產能夠“止跌回穩”，甚至“企穩回升”
Q1：孟老師您好，今年是“十五五”規劃的開局之年，住建部提出了“推動房地產高質量發展”和“加快構建房地產發展新模式”。您如何看待當前房地產在“十五五”新周期的曆史地位？您認為“十五五”房地產政策的最大轉向是什麽？
孟曉蘇：“十五五”將是中國房地產從“規模擴張”向“質量提升”跨越的關鍵五年。當前麵臨的困難，中央經濟工作會議已給出了明確判斷——“這些大多是發展中、轉型中的問題，經過努力是可以解決的”。這一定性，本身就傳遞了信心：困難是轉型期的陣痛，而不是無法逾越的危機。正是這種直麵問題的坦誠和解決問題的決心，構成了我們信心的基石。
在我看來，“十五五”時期房地產政策的最大轉向，是從過去過於側重商品房市場的單軌運行，真正回歸“市場+保障”的住房雙軌製。這既是1998年房改的初心，也是構建房地產發展新模式的根本路徑。過去一段時間，保障房建設力度有所減弱，導致大量需求集中湧向商品房市場，無形中加劇了房價波動。如今中央明確在35個300萬人口以上大城市重點建設保障房，正是要補上這一課，讓“住房雙軌製”真正落地。
Q2：您多次提到樓市止跌回穩的關鍵在於信心恢複。2026年1月北上深等一線城市二手房成交量大漲、房價跌幅收窄，從年初的市場表現來看，您認為市場信心是否已經在恢複？要實現真正的“止跌回穩”，目前最迫切的“穩信心”舉措是什麽？
孟曉蘇：從 2026年開年的各方麵發展跡象來看，房地產市場完全具備“止跌回穩”的條件，如果政策發力得當，甚至有可能“企穩回升”。當前該出的政策已經出了不少，可以說是“萬事俱備”，現在欠的是“東風”，這個“東風”就是信心。
“信心比貨幣和黃金更寶貴”—2008年國際金融危機時，國務院領導同誌的這句話，放在今天依然振聾發聵。
信心從何而來？如何實現“止跌回穩”？我認為眼下最迫切的舉措，是必須叫停法拍房對市場的衝擊。法拍房形成了“邊際定價”效應：一套低價法拍房成交，會迅速成為整個小區房價估值的新基準，拉低周邊所有房產的估值，進而導致銀行抵押物減值，觸發更多違約，形成“法拍→房價跌→更多法拍”的惡性循環。這不是在穩定市場，而是在給市場“抽薪”。
令人欣慰的是，近期“法拍房”現象已有所緩解，這得益於司法係統對自身行為的主動約束。與此同時，多個城市聯手打擊涉房網絡謠言，也讓唱衰樓市的噪音有所收斂。這些積極變化，正在一點點修複居民對市場的信心。
Q3：“十五五”規劃建議提出要“清理住房消費中不合理的限製性措施”。在您看來，這些“不合理”的措施具體還有哪些？
孟曉蘇：目前住房限購政策在絕大多數城市已經退出，僅少數一線城市在特定區域內有所保留。在我看來，其實“限購、限價、限售”這些政策應當全麵運用於保障房領域，在商品房市場則沒有必要繼續保留住房限購政策。
談到商品房限購政策，我特別要指出，目前對商辦用房的銷售限製仍然過嚴。過去在“限購商品住房”政策背景下，不少城市過量供應商辦用地，造成“商辦用房”庫存高企、供需失衡。現在正是通過“商改住”化解曆史遺留問題的最佳時機。應當盡快解除“商改住”的禁令，讓存量用地和閑置商辦用房真正流動起來。
02
一線城市房價走勢具有引領作用
建議建立國家住房收儲機構、呼籲推行購房貼息政策
Q4：您提到2026年房地產有望“止跌回穩”，那麽判斷房價企穩或者回升的邏輯是什麽？對於老百姓最關心的房價何時到底，您能否給出一個判斷信號？
孟曉蘇：判斷房價是否企穩，不能隻看平均數，而要觀察兩個關鍵變量：核心城市的邊際價格變化和法拍房的衝擊是否得到有效遏製。
當前市場存在一種特殊的“蹺蹺板”現象：一方麵樓市銷售額持續下滑，另一方麵卻是居民銀行存款大幅增加。從2023年起，從樓市流失的大量資金，並沒有消失，而是被居民存入了銀行。這說明老百姓不是沒錢，而是缺乏購房的信心和預期。
那麽，什麽時候才是真正的房地產市場底部？我給各位朋友一個明確的判斷信號：當政策真正出手穩住法拍房、當存量房收儲機製大規模啟動、當困難家庭購房貼息等財政政策落地時，就是市場底部的明確信號。
特別是要關注一線城市的房價走勢，它們具有標杆和引領作用。就像當年浦東開發初期，上海居民“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，而後來那些看清城市發展方向的人，最終都享受到了發展紅利。
Q5：中央鼓勵收購存量商品房用於保障性住房，但實踐中存在“定價難、配套資金平衡難”的問題。您曾建議設立國家級收購平台如“中儲房”或“住房銀行”。結合“十五五”規劃，您認為目前的收儲機製該如何破局？
孟曉蘇：中央要求“鼓勵收購存量商品房重點改為保障性住房等”，首先要關注“鼓勵”二字，要用各種方式鼓勵收購存量；其次不要忽視了“重點”與“等”字，重點改為保障性住房，但那些難以改造為保障房的存量商品房，同樣可以作為商品房收儲處置。
然而，目前的存量收儲機製推進並不順暢，央行原計劃提供的3000億元再貸款支持收購存量商品房，截至2024年底仍有大量額度未使用，這說明僅靠地方平台，也就是“地儲房”，政策落地確實遇到了障礙。
破局的關鍵，在於建立國家級的住房收儲機構，我稱之為“中儲房”，可以理解為“中國版兩房”。為什麽需要國家級平台？因為地方政府平台公司普遍存在自有資金不足的困難，難以撬動銀行貸款和央行再貸款。而國家級平台可以站在全局高度解決資本金問題，可以通過銀行貸款放大收儲能力。現在幾大銀行都有天量存款需要尋找出口，貸給存量房收儲是非常好的方向。由銀行投資機構參與設立的房屋收儲機構，可以叫“企儲房”；而由國家級大銀行投資機構參與設立的房屋收儲機構，就是我說的“中儲房”。
需要特別強調的是，收購存量商品房不能隻盯著商品住宅，更要重視商辦用房。我國大城市商辦過剩突出，而商辦用地地價一般隻有商品住宅地價的三分之一，將其改為保障房相對較容易。這既化解了商辦過剩問題，又增加了保障房供給，一舉多得。
最後，我想談一個更深層的思路：既然“中儲房”、“地儲房”都在鼓勵之列，那麽人民群眾拿出錢來參與房屋收儲，搞“民儲房”是否也應當鼓勵呢？過去正是因為允許民眾組團收儲商品房，發揮了住房商業的作用，市場上才沒形成過大的房屋庫存。今後，我們要發揮“中儲房”、“地儲房”與“民儲房”的合力，完善住房商業，共同促進房地產業健康發展。
Q6：“購房貼息政策”一直被多位專家呼籲，部分地區也在推行。您認為這項政策會起到怎樣的作用？
孟曉蘇：“購房貼息”是非常理性的利好政策，說明我們的工具箱裏還有工具可用。過去一段時間我們主要靠貨幣政策發力，現在財政政策也可以發力。
我建議的貼息政策，應當惠及兩類人群：不僅是新購房群體，也要覆蓋存量房貸中還款困難的居民。當然，貼息的前提是貼給“困難家庭”，而不是普遍貼息。為什麽呢？因為很多困難家庭斷供並非主動違約，而是遇到了減薪、下崗等特殊困難。給他們的存量房貸貼息，就能幫他們渡過難關，避免房屋進入法拍。這比等他們斷供了再去法拍要好得多，能夠幫助銀行減少壞賬，讓老百姓保住了房產，讓市場穩住了價格。
另外，貼息也不是一個永久性的政策。貼息不需要貼多久，貼個兩三年，等到經濟恢複、就業回暖、樓市企穩，這些家庭就有能力繼續還本付息，政策就可以退出。
03
呼籲建立“國家住房銀行”，破解住房金融困局
建議暫時“中止法拍房”，穩定市場預期
Q7：時隔11年政府工作報告再提公積金改革。您長期呼籲成立“國家住房銀行”。在商業銀行房貸利率較低的背景下，公積金製度存在的最大價值是什麽？如果改革邁向住房銀行，對“十五五”期間的居民購房能力能帶來多大實質性支持？
孟曉蘇：公積金製度的最大價值，在於它積累了巨額的長期性住房儲蓄資金。目前全國約46萬億商業貸款中，有七、八萬億貸款來自公積金，占比約17%。這筆錢取之於民、用之於民，是老百姓的優惠“住房貸款”。
但現行公積金製度的弊端也日益顯現：管理分散、運營效率不高、惠及麵有限。成立“國家住房銀行”，是我呼籲了20多年的建議。早在1998年編製房改方案時，我們課題組就提出要建立“國家住房銀行”，完善住房保障體係中的住房金融服務體係。
如果這次公積金製度改革能夠到位，讓“國家住房銀行”可以建立起來，它將發揮三大功能：一是以存量公積金為主要資本金，擴大吸納社會資金，形成“一存兩貸”的良性循環；二是為普通購房家庭提供長期穩定的低息貸款，特別是服務於新市民、青年人家庭，讓他們買得起保障房與普通商品房；三是發揮收儲存量住房的功能，僅以目前10萬億元存量公積金作為資本金，就足以拿出相當規模的資金用於收購存量房，包括收購全部進入法拍程序的房屋和開發企業的大部分待售商品房，通過專業化經營實現保值增值。
歸根結底，深化公積金改革不是目的，而是手段。我認為真正的目的，是構建一個覆蓋全民、貫穿租購、兼顧市場與保障的 “中國式現代化住房金融體係”，讓千家萬戶，特別是讓那些為城市發展揮灑汗水的新市民、年輕人，能夠更有底氣、更有尊嚴地實現自己的安居夢想。這需要決心，需要智慧，更需要行動。
Q8：您此前建議“中止法拍房”引發了熱烈討論。在法治化原則下，如何平衡債權人的合法權益與您提出的“救助斷供百姓、穩定市場預期”之間的關係？
孟曉蘇：首先要澄清一點：我建議的“中止法拍”並非永久豁免債務，而是暫時的“緩釋”政策。這不是我憑空想出來的，我國有過成功經驗。1997年東南亞金融風暴時，國務院采取“三中止”政策——中止司法拍賣、中止貸款追息、中止下崗分流，同時成立四大資產管理公司剝離不良資產，到2002年經濟全麵複蘇時，風險就都化解了。
具體如何平衡各方利益？我有四個層麵的建議：
第一，延期還貸。對於暫時遇到困難的家庭，允許貸款到期後順延期限，給予緩衝期。
第二，停息延貸。對於失業和明顯減薪的斷貸家庭，給予他們兩三年停息期，待經濟好轉後再恢複還款。銀行業過去十年從居民房貸中累計獲得利息差收入約8萬億元，現在是時候與困難居民共渡時艱了。
第三，債權內部剝離。對於確實需要處置的資產，強製要求銀行剝離至旗下租賃公司持有，不得流入公開市場拍賣，避免對市場價格形成衝擊。
第四，政府平台收購。用5000億到1萬億元資金，就可以將全國不到100萬套法拍房收儲起來。這點錢就能穩住整個市場的價格預期。收儲後的房屋不得馬上進入市場，而是先進行租賃，等待市場價格得以回升，那時再以恢複後的市場價格出售。這樣既能穩住市場，又能讓平台獲得可觀收益，這筆賬算下來很劃算。
總之，暫時的緩釋不是讓借款人不還錢，而是拉長周期，等待經濟複蘇。 這比銀行急於處理“不良資產”導致自身損失要好，既為百姓保住了基本生活和希望，又穩住了市場的價格預期，是多贏的辦法。
Q9：樓市“控增量”成為主流，但您也提出“保障房需要增加開發”，這看起來似乎與“去庫存”有矛盾。在“十五五”期間，我們該如何理解“優化供給”？
孟曉蘇：這非但不矛盾，恰恰是“優化供給”的一體兩麵。中央經濟工作會議已明確提出，要統籌考慮“存量和增量”。
我的觀點很明確：商品房要控增量，因為目前存量確實太大；但保障房需要增加開發，因為供給長期不足。目前我國還有約3億新市民，折合1億個家庭，他們需要完善的住房保障。如果按“十四五”期間的保障房投資強度測算，滿足這些需求需要58年才能完成，靠目前的商品房庫存，遠遠不夠。所以，“十五五”期間，需要加大保障性住房建設力度。
什麽是“優化供給”？核心就是讓供給匹配真實需求。居民有效需求能支付的住房，就是優化供給的方向。保障房不包含土地出讓金，價格隻有商品房的三分之一，正是工薪家庭能夠得著的“有效供給”。
更重要的是，保障房建設能撬動整個經濟鏈條。一旦保障房新開工上去了，工程隊就能回來開工，鋼鐵、水泥、建材等180多個相關產業就能被拉動起來，被壓抑的就業也能得到恢複。
04
“自主更新、原拆原建”是城市更新轉型的核心抓手
“現房銷售”製度，需分項目、分階段循序漸進推進
Q10：“十五五”期間，城市更新被定位為高質量發展的“戰略性抓手”。您認為城市更新要想真正成為拉動房地產投資的新引擎，目前在土地、規劃、資金上還有哪些關鍵的“結”需要政策解開？
孟曉蘇：當前城市發展已從“大規模增量擴張”轉向“存量提質增效”，過去依賴出讓新區土地、大拆大建的模式，在今天，已難以為繼。因此，城市更新要成為新引擎，最大的“結”在於如何激活居民的內生動力，形成“利益共享、成本共擔”的資金循環機製。
在我看來，“自主更新、原拆原建”是這一曆史性轉型的核心抓手。它的核心價值在於：不顯著增加政府債務、不依賴快速商品房回款，卻能直接改善民生。要實現這一模式，需要解開以下三個“結”：
第一，共識之結。 居民年齡、經濟條件、產權狀況差異巨大，對出資額度、戶型設計難以達成一致。這就需要基層政府創新治理手段，引導居民形成“集體自主改善”的共識。杭州浙江新村的經驗值得借鑒，通過“增容不增戶”的規劃激勵，平衡了各方資金訴求。
第二，資金之結。 居民需承擔主體建設費用，對中低收入家庭壓力顯著。光靠居民自籌遠遠不夠，需要財政適當托底、引入專業代建機構。長沙雨花區的“專業代建+財政托底”模式提供了一個可行路徑：讓信譽良好的機構提供全過程代建服務，政府給予定額獎補，最大程度降低了居民的專業門檻與資金壓力。
第三，政策之結。 現行規劃、土地、消防等法規多針對增量開發，對“存量自我更新”存在諸多不適用。這就需要地方政府必須進行創造性的政策突破，像北京勁鬆模式那樣，通過明確的產權轉換政策，把未來資產增值預期轉化為當下的出資意願。
但這裏還有一個更深層次的“結”需要我們反思：我們過去選擇的高容積率城市建設模式，正在給後人留下難以麵對的麻煩。看看香港大埔區宏福苑，如此高密度的住宅群，老化後無法引入外部資金更新，隻能由住戶自己湊錢“原拆原建”，最終由香港特區政府出資68億港元全部收回轉為綠地。
這種香港模式早已被複製到全國各大中小城市。當今天的高樓大廈幾十年後變為老舊時，不可能都以樓宇增容來改造。到那時，艱難的“原拆原建”模式遲早會占到我國城市更新的大部分。
因此，城市更新要真正成為新引擎，就不能隻盯著眼前的技術性問題，更要及早反思和調整城市發展模式，避免再給後人留下難以麵對的存量包袱。
當然，我對市場前景仍有信心。一旦宏觀經濟改善、購買力恢複，更多的市場化資金將湧入更新領域，實現“外延式發展”與“內涵式發展”的融合。但在那之前，我們必須腳踏實地，把“居民共擔”這條路走通。
Q11：從去年起“好房子”多次被提及。當人口結構達峰、存量房超過95%不符合“好房子”標準時，開發商從“高周轉”轉向“好房子”賽道，麵臨的最大轉型陣痛是什麽？
孟曉蘇：過去多年，我國住宅建設還是比較重視房屋品質的。那時我參與推動的“全國住房小區建設試點”，提倡住宅建設“麵積不大功能全、價格不高品質高”，有力促進了全國住房品質的提高。
現在，我們更要適應人民群眾對美好生活的向往，建設“安全、舒適、綠色、智能”的好房子。“好房子”要求房屋品質增強、科技賦能、服務完善，要求房地產企業靜下心來，細心打磨產品。保障房也都要建成“好房子”，“好房子”並不隻是指商品房。
現在有一種說法，超過95%的存量房不符合“好房子”標準，我沒有做過統計分析，無法驗證這個數據的準確性。但如果它接近真實，那就意味著現有房屋提升改造需求迫切，未來城市更新空間巨大。
從這個意義上說，“好房子”建設不僅指明了房地產業的前進方向，更為城市更新打開了廣闊的市場空間。
Q12：未來新房銷售將逐步向“現房銷售”過渡。作為當年推動“商品房”製度的親曆者，您如何看待“現房銷售”？如果全麵推行，對房企的資金鏈和土地供應邏輯會產生怎樣的影響？
孟曉蘇：我是居民住房抵押貸款的提倡者，但不是預售製的提倡者。預售製其實在房改之前的“房屋聯建”與“統建”時期就已經存在，那時是單位提前付款預購房屋。
預售製與居民住房抵押貸款的結合，是在商品房規模化開發的特定曆史條件下形成的。現在市場條件發生了變化，製度當然可以根據供求雙方需求進行調整。客觀地說，我國實行商品房預售製多年，確實解決了房地產開發資金短缺的問題，加快了商品房供給，也為銀行信貸介入商品房市場創造了條件。
如果真的要推行“現房銷售”，那就必須配套調整銀行信貸製度，要從過去貸給購房居民，轉向加大企業開發貸款，讓銀行與開發企業共同分擔投資風險。同時，現行土地出讓製度是否也需要相應調整？比如，允許企業到銷售時再足額繳納土地出讓金？
需要強調的是，從成熟的預售製度轉向“現房銷售”，隻能循序漸進，絕不能“一刀切”。如果全麵、突然性推行現房銷售，對房企資金鏈將是巨大衝擊，也會加大銀行貸款風險。原來拿地後一年左右就能回款，現在要等到竣工，資金占用時間拉長兩三年。這會導致土地供應邏輯的變化，隻有資金實力雄厚的大型企業才能拿地，市場開發能力會被明顯弱化。更何況，預先繳納土地出讓金對任何開發企業都是巨大壓力。這些成本提高、風險擴大的因素，都會提高商品房現房的銷售價格，最終由購房者承擔。
所以我認為，要實行“現房銷售”應當分項目、分階段推進。比如，可以先從土地劃撥、占用建設資金不多的保障性住房項目上進行現房銷售試點。另外也要看到，在我國商品房市場中，二手房交易比例正在大幅度增加，而二手房本身都是現房。我們應當把這一趨勢看做是“商品房現房銷售”正在增加的實踐內容，通過完善二手房交易市場，滿足部分居民希望購買“現房”的願望。
孟曉蘇： 2026年，將是房地產“止跌回穩之年”，更是“信心重構之年”。
隻要我們把該做的事情做到位：穩住法拍房、加大保障房建設、清理不合理限製、成立國家住房銀行，市場信心就會回來，房地產就能在“十五五”開局之年邁出高質量發展的堅實一步。
