房地產的舊時代被正式劃上句號，評判一家房企優劣的標準，也不再是規模、土儲和杠杆，而是經營性現金流、未來盈利能力與新業務的成長性。此時，行業的座次需要被重新審視。
隨著2025年中期業績披露收官，按照這把新“標尺”衡量的結果也隨之清晰：行業艱難探底的趨勢仍在延續，大麵積虧損依舊是主流。
在這一背景下，龍湖集團於8月底發布的這份中期業績報告，便提供了一個截然不同的範本：不僅錄得正向盈利，含資本性支出的經營性現金流更是實現了超過20億元的淨流入。
這份韌性的來源，並非其傳統開發業務而是來自於其業務組合的結構性優勢，尤其是“龍湖龍智造的智慧營造業務，正在成為一股引領增長的“新質生產力”，悄然成長為新的增長引擎之一。財報顯示，該業務上半年營收達到7.0億元，同比增速高達65%。
這個以輕資產服務為模式、以數字科技為內核的高增長航道，不僅是龍湖穿越周期的“穩壓器”，更代表著一種行業未來的可能性：即從重資產的“開發商”，向能力驅動的“服務商”轉型，並以此為支點，重構商業模式與增長邏輯。
它也昭示，房地產的未來不在於簡單地“造房子”，而在於如何通過科技賦能，為空間賦予更高的價值與效率。這，或許就是地產行業“新質生產力”最真實的模樣。
輕資產突圍
在房地產行業的舊時代，開發商的核心邏輯是“資源驅動”，即依靠土地、資金等重資產要素，通過“買地-開發-銷售”的模式實現規模擴張。然而，當行業進入深度調整期，土地紅利與金融紅利同步消退，這一模式的脆弱性暴露無遺。
龍湖給出的解法，是向“能力驅動”轉型，將自身三十餘年積累的全業態開發經驗、運營能力與數字科技實力集成輸出，成為一個輕資產的服務品牌——龍湖龍智造。
這是一個與傳統代建既相似又迥異的模式。相似之處在於，它同樣服務於委托方，不直接承擔土地和主要的投資風險。不同之處在於，龍湖龍智造提供的並非簡單的建造管理，而是一套覆蓋全生命周期的“一站式城市營造解決方案”。
其業務矩陣包含定位策劃、虛擬建造、建造管理、智慧裝修、不動產空間科技五大產品服務，本質上是從一個單純的“建造者”，轉變為一個與委托方深度綁定的“價值共創者”。
2025年上半年的業績，印證了這條新賽道的成長性與爆發力。報告期內，龍湖龍智造實現營業收入7.0億元，同比大幅增長65%。其業務版圖持續擴張，上半年新增代建項目62個，新增建築麵積852萬平方米，規模穩居行業第一梯隊。
更值得關注的是其客戶結構的變化。上半年，龍湖龍智造新增的央國企及政府類代建項目建築麵積占比高達63.3%。這背後傳遞出一個清晰的信號：在市場風險偏好急劇下降的今天，龍湖龍智造憑借其穩健的品牌形象、卓越的產品品質和強大的交付能力，贏得了包括地方平台公司、央國企、AMC等在內的“壓艙石”客戶的信任。
這種信任最終轉化為實實在在的銷售業績。上半年，龍湖龍智造代建項目實現銷售額84億元，多個項目如廣州央璟頌、鄭州中原頌等均在當地市場實現熱銷。這不僅幫助委托方實現了資產的流動性和價值兌現，也再次證明了“好產品自己會說話”的市場鐵律。
一個極具代表性的案例是成都西璟台項目。這是一個停工長達8年、涉及1700餘戶家庭利益的爛尾工程。龍湖龍智造聯合委托方，以“共益債+代建”的創新模式介入。
憑借其強大的產品優化、成本管控和高效運營能力，項目不僅在4個月內實現從進場到實景開放，更在重整後麵市的連續4個月裏蟬聯區域銷售冠軍，最終成功幫助超1700戶次的債權人解決了交付難題。
這不僅是商業上的成功，更是在為行業處置存量不良資產探索出一條多方共贏的新路徑。
地產“新模式”啟示
如果說，龍湖龍智造的出現為房企轉型提供了一個“向輕而生”的範本，那麽其成功的內核，則揭示了未來地產行業競爭的兩個關鍵方向：科技賦能與價值重構。
“AI+”和“數字化”是龍湖龍智造業務素材中最高頻的詞匯之一。這並非概念的包裝，而是已經深度融入業務全流程的核心能力。
例如，通過BIM（建築信息模型）和VR（虛擬現實）等技術組成的“5M虛擬建造”服務，可以在項目開工前就精準呈現未來的空間麵貌，讓設計方案的修改和決策前置，大幅提升效率與精準度。
在上海陸家嘴金穗大廈的更新改造項目中，這一技術將整體設計時間縮短了50%，最終的實景複原率超過95%。
在建造環節，AI巡檢係統可以自動識別施工隱患，確保交付標準的高度統一 ；在運營環節，其自研的AI冷站智控技術，能夠通過機器學習精準預測建築負荷，自動優化設備運行，已在60餘個項目中實現單方能耗降低30%的顯著效果。這些不再是輔助工具，而是驅動業務的核心引擎，是地產行業邁向“新質生產力”的堅實一步。
科技賦能的最終目的，是實現全方位的價值重構。
對於委托方而言，龍湖龍智造帶來的價值是“降本增效”與“價值提升”。通過精細化的成本管控與高效的運營，為客戶贏得超額回報。對於購房者而言，是獲得一個所見即所得、品質可靠的“好房子”。正如龍湖管理層所強調的，“市場仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常強勁”。
而對於整個行業而言，龍湖龍智造的實踐最大的啟示在於，它證明了房地產企業的能力稟賦，完全可以超越傳統的開發邊界，在更廣闊的城市空間營造和服務領域中找到用武之地。
無論是為螞蟻集團打造全國首批零碳建築的總部基地，還是為小米集團“智造”總部公寓，亦或是盤活城市中的存量資產，這些都顯示了地產企業在向城市營造服務商轉型過程中的巨大潛力。
正如龍湖集團執行董事兼CFO趙軼所言，隨著存貨的逐步去化，地產開發業務對集團的影響會逐步減少，而運營和服務業務將繼續為集團的利潤增長和恢複“保駕護航”，形成一個“穩壓器”。
在時代的轉折點上，悲觀者往往正確，但樂觀者才能前行。
龍湖的這份中期答卷，尤其是龍湖龍智造所展現出的強勁增長韌性，或許說明，房地產並非沒有未來，而是那個依靠高杠杆、高周轉的舊時代結束了。一個更加考驗產品力、服務力、科技力和綜合運營能力的新時代，才剛剛開始。
