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萬科全年虧損近500億，新管理層規劃未來
王琳
3月31日晚間，萬科集團發布2024年度業績公告，也是新管理層入駐後的首份成績單。
根據年報數據，2024年，萬科實現營業收入3431.8億元，同比下降26.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損494.8億元，同比下降506.8%。這是萬科自1991年上市以來首次出現年度業績虧損，且虧損額巨大。
與此同時，萬科還發出一則公告：因工作調整原因，劉肖申請辭去公司執行副總裁、首席運營官等職務。劉肖辭去上述職務後，仍在公司工作，聯係戰略投資業務。這也是繼今年1月萬科管理層大換血之後的又一次高管變動。
盡管沒有像往年一樣召開業績說明會，不過，萬科在31日晚間發布了一份分析師會議問答實錄，董事會主席辛傑、執行副總裁鬱亮、財務負責人韓慧華、董事會秘書田鈞等管理層參加了此次會議，並圍繞萬科的業績虧損原因、債務償還計劃等議題展開討論。
在交流會中，萬科管理層表達了堅定的信心，相信行業已度過最困難時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道。
可以看出，在新一屆管理團隊的帶領下，萬科正積極推動實施業務重整和風險化解方案，工作重心在保兌付和保交房，但不容忽視的是，萬科扭轉虧損局麵將是一個長期的過程，或仍存在資產處置及減值壓力，麵對正在到來的更大債務壓力，仍然需要更多的融資計劃落地。
巨額虧損
2024年，萬科實現營業收入3431.8億元，同比下降26.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損494.8億元，同比下降506.8%；基本每股虧損4.17元，同比下降504.2%；全麵攤薄的淨資產收益率為-24.4%，較2023年下降29.26個百分點。
圖表來源：萬科2024年年度報告（深交所）
萬科的主營業務包括房地產開發、物業服務以及包括物流、公寓、商業、辦公等在內的相關資產經營業務。
分業務類型看，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為3010.3億元，占比87.7%；來自物業服務的營業收入為331.3億元，占比9.7%。
扣除稅金及附加前，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為9.5%，較2023年下降5.9個百分點，其中開發業務的結算毛利率為9.5%。扣除稅金及附加後，房地產開發及相關資產經營業務的營業利潤率為3.5%，較2023年下降7.6個百分點，其中開發業務的營業利潤率為3%。集團物業服務毛利率13.21%，較2023年下降1.75個百分點。
對於虧損原因，萬科在年報中表示，首先是由於開發業務結算規模和毛利率顯著下降，2024年內房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存，這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低於投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。
其次，新增計提了存貨跌價準備和信用減值。結合市場情況、結算毛利大幅下降，以及大宗交易等過程中多項目出現虧損，按照審慎原則，萬科對部分項目計提存貨跌價準備81.4億元（含非並表項目計提10.8億元），此外，公司部分應收款存在回收風險，因此合計計提信用減值264億元。
此外，部分非主業財務投資出現虧損，為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置的交易價格低於賬麵值等，都是虧損原因。
事實上，從2024年初，萬科就已出現虧損。
圖表來源：萬科2024年年度報告（深交所）
數據顯示，2024年一季度，萬科實現營業收入615.9億元，同比減少10.05%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損3.6億元，同比由盈轉虧。
根據2024年半年報，萬科上半年實現營收1427.8億元，同比下降28.9%，淨虧損98.5億元，同比下降199.8%。前三季度，萬科累計實現營收2198.95億元，同比下降24.3%，淨虧損179.4億元，同比下降231.7%。
到了第四季度，萬科單季度淨虧損額就達到315.4億元，超過前三季度虧損總和。
債務重壓
巨額虧損的同時，萬科還麵臨巨大的債務壓力。
截至2024年底，萬科淨負債率為80.6%，較2023年底提高25.9個百分點；資產負債率為73.7%，較2023年底提高0.4個百分點。
有息負債合計3612.8億元，占總資產的比例為28.1%，較年初增長412億元。有息負債中，一年內到期的有息負債1582.8億元，占比為43.8%，一年以上有息負債2030億元，占比為56.2%。
值得注意的是，2023年底，在萬科合計3200.5億元的有息負債中，一年內到期的有息負債624.2億元，占比為19.5%，一年以上有息負債2576.3億元，占比為80.5%。也就是說，僅一年時間，萬科短債占比已經由19.5%提升至43.8%，短債壓力驟增。
截至2024年底，萬科持有貨幣資金881.6億元，無法覆蓋一年內到期債務，覆蓋率僅55.7%。
與此同時，存貨規模也在進一步下降，截至2024年末，萬科存貨金額為5190.1億元，較2023年底下降26%。其中，擬開發產品為917.1億元，占比17.7%；在建開發產品3008.4億元，占比58%；已完工開發產品（現房）1239.1億元，占比23.9%。
截至2024年底，萬科實現銷售麵積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，同比分別下降26.6%和34.6%。
萬科管理層表示，盡管萬科銷售金額同比下降34.6%，經營端承受較大壓力，但2024年全年公司如期歸還到期公開債292億元。在大宗交易和資源盤活方麵，公司全年實現大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元，積極落實瘦身健體要求，推進非主業業務和投資退出。截至目前，萬科今年一季度公開債均已兌付。
融資端，萬科2024年新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，較2023年下降37個基點。在融資模式轉型方麵，累計獲批白名單項目79個，在經營性物業貸方麵，全年落地全口徑經營貸293億元。
大股東深鐵集團等國資國企對萬科予以了大力支持。其中，2024年深鐵集團大比例參與認購中金印力REIT,收購了公司位於深超總基地的總部用地，今年一季度，大股東又收購了萬科持有的紅樹灣項目49%收益權，幫助盤活存量資源，並提供了70億元的股東借款，真金白銀協助萬科有效應對一季度到期的公開債務本息支付。
關於2025年的債務應對，萬科管理層在交流會上表示，一方麵，繼續通過加速銷售回款、動態管控開發、合理平衡收支節奏，力爭經營性現金流為正，同時，進一步發揮好經營服務類業務的內生造血功能。另一方麵，萬科擁有多元化的優質資產池，部分已通過大宗交易、REITs等方式實現價值釋放，繼續平衡流動性需求與長期持有價值，將靈活采用資產證券化、市場化轉讓、戰略引戰等策略，適時補充流動性，支持資產價值最大化兌現。
在債務償還的安排方麵，除了經營和交易創造的現金流之外，萬科將繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，同時利用好政策工具箱，繼續爭取增量流動性機會。
風險待解
萬科在2024年報的“致股東”中表示，2024年對萬科而言，是異常艱難的一年，麵臨多重風險挑戰。萬科在各方支持下積極開展自救，推進模式轉型，風險在逐步化解之中。
萬科認為，公司業績虧損既有外因也有內因。當房地產市場供求關係發生重大變化，公司未能及時擺脫高負債、高周轉、高杠杆的擴張慣性，出現了投資冒進、多賽道布局步子過大、融資模式未能及時轉型等問題，管理和風控機製也未能跟上業務和組織發展的需要，導致經營陷入被動。這些長期發展過程中積累的問題正在逐步消化，但徹底化解仍需要時間。
年報稱，為有效化解風險，切實保護購房人、債權人、投資人的利益，2025年1月27日，萬科董事會決定充實萬科經營管理力量，運用大股東深鐵集團在內的各方資源優勢，進一步聚焦主業，更好推動萬科穩健經營和可持續發展。
1月27日，也是農曆龍年的最後一個工作日，萬科集團進行董事會改組，深圳國資派駐5名管理人員：深圳地鐵董事長辛傑任萬科董事會主席、投資與決策委員會委員；深圳天健集團董事李鋒任萬科執行副總裁；深圳市建材交易集團董事長華翠任萬科執行副總裁；前深圳地鐵商業董事長李剛任萬科執行副總裁；深圳市投資控股專職外部董事田鈞任萬科董事會秘書。
原有萬科董事會核心人員裏，鬱亮辭任董事會主席，協助董事會主席開展工作，負責戰略和房地產宏觀研究，祝九勝辭去所有職務離開萬科，朱旭辭任董事會秘書留在萬科長租公寓事業部。
隨後的2月5日，萬科在內部宣布了多位中高層的人事任命，涉及戰投、資金、法務等多個總部職能部門，以及北京、華東等開發經營本部的多個核心崗位。此次的新任命人員也全部來自深圳國資係統。
對於未來的市場走向，萬科管理層在3月31日的交流會中認為，在政策引導和支持下，行業已經度過了最困難的時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道上來。
主要表現在，市場需求回升的基礎已經牢固，去年四季度商品住宅銷售麵積環比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交依然較為穩定，沒有再出現過去的“脈衝式反彈”，土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業造血、回血能力顯著增強。市場回暖和政策支持讓企業更有信心，拿地情況有了顯著好轉，促進後續成交和投資的回升。
管理層表示，未來的萬科將聚焦到主業主營和重點城市布局，加速推動資產處置和業務優化，房地產開發業務錨定2025年銷售回款目標，實施靈活量價策略加速推盤。深度參與城市存量不動產的改造盤活，充分發揮在開發建造、經營服務等領域已經形成的體係化技術優勢，實現科技突圍。
在產業協同上，軌道交通與房地產的結合會產生巨大協同效應，將著力強化與深鐵集團的融合發展，在軌道物流、TOD綜合開發、商業運營、工程代建、基礎設施運維養、科技創新等方麵深度合作。與此同時，繼續降本增效，瘦身健體，打造高效組織。
在各方支持下，期待萬科走出低穀，煥發新生。
