“過去幾年，龍湖始終將債務安全放在第一位，債務安全優先於增量投資。”
3月28日，民營房企龍湖集團(00960.HK)發布了2024年度業績報告，並召開業績發布會。在業績會上，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，過去幾年通過債務轉化，龍湖抓住了些機會，也取得一些成果，讓龍湖可以更加安全。
2025年是龍湖債務轉化的最後一年，也是最關鍵的一年。龍湖集團執行董事兼CFO趙軼告訴界麵新聞，截止到2025年底，龍湖集團整體債務會降到1400億左右，未來整體的融資和資金管理策略非常堅決，保持負債規模穩步下降，銀行貸款不展期、不逾期，公開市場不違約。
陳序平表示，開發業務公司依然會持續做，即使到2028年運營及服務收入占比過半的情況下，開發業務收入仍將是公司最重要的收入組成部分。
今年以來，全國多個熱點城市土拍市場急速升溫，房企拿地積極性增加，一個又一個單價“地王”誕生。“在保證償債的安全前提下，龍湖也會去擇機選擇新的土地，未來根據整個市場的變化進行彈性供貨。今年一季度，龍湖已經在上海和蘇州獲取了兩幅優質土地。”
在龍湖集團執行董事兼地產航道總裁張旭忠看來，2025年龍湖供貨也較為充裕。“我們年初存貨還有900多億元，加上今年預計會鋪排接近600、700億元的新增供貨，全年供貨超過1600億元。”
圖片來源：龍湖業績會
年報數據顯示，在2024年，龍湖集團於北京、上海、杭州、成都等城市共獲得9幅土地，新增土儲總建築麵積為83萬平方米，權益麵積為39萬平方米。截至2024年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計3312萬平方米，權益麵積為2426萬平方米。
雖然過去一年龍湖在努力壓降負債，但仍在業績維度交出了一份相對積極的成績單。
財報數據顯示，龍湖2024年全年實現營業收入1274.7億元，同比2023年下降29%。其中，由運營及服務業務組成的經營性收入表現亮眼，實現267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻占比達21%，經營性收入覆蓋股息及利息倍數為2.39倍。
圖片來源：龍湖業績會
這期間，地產開發業務全年實現合約銷售金額1011.2億元，穩居行業千億陣營，其中一、二線城市銷售占比超90%，回款率超100%，持續保持高質量回款。
龍湖管理層指出，去年9月份政治局會議首次提出要促進房地產“止跌回穩”，信號、定調都非常清晰，方向也非常明確，後續政策也是從供給兩端進行發力，加上去年全年也經曆了三次降息，同時隨著限購、限貸、限售、限價等陸續放開，首付也降到曆史低位。整個市場在政策促進下發生了很大變化，截止2024年12月底，全國商品房待售麵積和房價跌幅指標已連續7個月收窄，樓市築底趨勢比較清晰。
市場逐步回暖，龍湖在多地斬獲銷售佳績。其中，2024年在重慶、蘇州、昆明等4城進入市場TOP3，西安、貴陽、沈陽等6城進入TOP5，共計在全國19個城市進入市場前10。
2024年，龍湖也是少數盈利可觀的房企之一。
根據財報數據披露，2024年龍湖實現毛利額為204.1億元，毛利率為16%，核心稅後利潤率為6.4%，核心權益後利潤率為5.5%。股東應占溢利為104億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利為69.7億元。
其中，運營業務及服務業務保持穩健增長，運營業務不含稅收入為135.2.億元，較2023年增長4.5%，運營業務毛利率為75%；服務業務不含稅收入為131.9億元，較2023年增長10.4%，服務業務毛利率為31.4%。
具體到商業投資方麵，龍湖商業2024年全年租金收入同比增長7%至109.8億元，銷售客流均實現兩位數增長，營業額同比增長16%，日均客流同比增長25%。截至年末，龍湖商業累計運營89座商場，期末出租率提升至97%高位。
龍湖商業總經理包偉認為，在消費力購買下降的大背景下，龍湖商業能錄得增長的原因主要是，首先，龍湖堅定推動商業戰略落地，堅持一店一策，去年大規模進行招商調整和改造升級，頭部項目的同店同比在2024年取得大幅增長。
其次是，持續做好精細化運營管理，不斷做好產品競爭力，高質量兌現開業，2024全年如期新增運營11座天街。
“今年會再開業11座商場，這也是重要的新增量貢獻，預計整個航道在2025年能夠實現10%以上增長。”
此外，龍湖資管旗艦品牌“龍智資管”，則通過長租公寓、服務式公寓、產業辦公、活力街區、婦兒醫院及健康養老六個業務單元，全年貢獻收入31.8億元。其中，長租公寓貢獻租金收入26.5億元，同比增長4%。
管理層介紹，在各航道聚焦協同下，2024年龍湖集團整體及五個航道的含資本性支出的經營性現金流均為正，全集團在2024年含資本性支出的經營性現金流為64億元。
