文丨李丹
編輯丨盧枕
買法拍房的人越來越多了。
2024年全國住宅類法拍房掛拍31.9萬套，成交11.7萬套。而在兩年前，掛拍數相差無幾，成交還隻有8.1萬套。
當阿裏法拍房五年激增187倍的數據刷屏時，無數攥著血汗錢的剛需購房者湧入這片"撿漏天堂"。他們懷揣著用市場價七折買下房產的期待，卻在魚龍混雜的法拍江湖裏撞得頭破血流——有人被中介哄騙繳納高額"盡調費"後房源突遭撤回，有人因輕信"包清場"承諾陷入長達兩年的騰房拉鋸戰，更有人在層層疊加的服務費中發覺最終成交價竟高於二手房市場。
這個本應打破信息壁壘的行業，正在被野蠻生長的中介異化為新的圍獵場：從虛構房源、偽造風險評估到操縱競拍節奏，每個環節都可能暗藏收割的鐮刀。當"解決信息差"本身成為一種精心構造的套路，誰在法拍房交易的灰色地帶大把賺錢？
剛需湧向法拍房，普通人的避坑焦慮
李偉的"臥底"生涯始於一次精打細算：省下十幾萬中介費，相當於白賺一年工資。
原本，他在杭州做一份HR的工作，每個月工資穩定到手8000元，算上家裏能給的支持，最多能買一套總價值120萬-150萬的房子。他用這個預算看遍了杭州的房子，都沒有滿意的。
於是，他把目光投向了之前聽說過的法拍房。
法拍房2017年開始采取網絡司法拍賣方式，許多人都是這時候才第一次發現，房子可以被放在淘寶、京東上賣，還是以一個低於市場價的價格。當時李偉十分新奇地和朋友聊起，朋友告訴他這事有利可圖，“如果你有資金，前期能排雷，這是能賺錢的”。
很長一段時間裏，購買法拍房更多是出於投資目的。全國範圍內法拍房限購的規定在2021年年底發布，在此之前，“你想買多少買多少，隻要你有錢”。將低價拍來的法拍房，作為二手房加價賣出，是常見的投機手段。
● 2023年10月20日，杭州大幅縮小限購範圍，某樓盤營銷中心內，購房者在沙盤看房。圖源：視覺中國
但在當時，李偉剛工作沒多久，既沒有錢，也沒有買房的打算。直到這一兩年，過了30歲，他迫切地想要成家立業，卻苦於預算不足。
李偉上網搜索，發現除了“便宜”、“撿漏”，法拍房還時常和一個詞綁定在一起——“風險”。
在長沙法拍房中介劉朝的印象中，隨著各地陸續放開限購，以前為了投資的客戶變少了，但為了剛需而買法拍房的人變多了。法拍房究竟是什麽？什麽樣的法拍房能拍？投機客很了解，買剛需的普通人卻未必懂。
在各方麵的宣傳下，公眾過去對法拍房存在的誤解已經有了一些轉變。近兩年，幾乎沒有人再問劉朝“法拍房是不是凶宅”了，而是上來就問“房子能不能過戶，騰房困難怎麽辦”。在對法拍房有了最基礎的認識後，這幾乎是每一個購房者最關心的問題。
在網上搜索法拍房，常見的視頻是這樣的：買受人拿著房本喜滋滋地上門收房，卻吃了個閉門羹。房門前貼著一張白紙，上書：“80歲老人，敲門就倒地”，或是“房在人在，20年租約不可能搬走”。嚐試敲門，隻換來一聲簡單粗暴的“滾”。
如果矛盾更激烈，甚至會出現肢體衝突。幾個大漢之間相互推搡，嘴上也不放過，叫嚷著“再敲門信不信我拿刀砍你”。有時買受人都已經選擇暫時離開回避衝突，還會被住在房子裏的人追到樓道裏，“我要跟你同歸於盡！”
哪怕最後軟磨硬泡，甚至用上停水停電、派人24小時進屋同住等手段，好不容易收回了房，打開房門發現原房主把垃圾塞滿了整間屋子，把能砸的家裝都砸了泄憤。
這些或許是最為極端的一些案例。在成都的一位法拍房中介郭斌看來，市場上有百分之六十左右的房子一點問題都沒有，和正規二手房沒有任何區別。百分之二三十的房子存在一些瑕疵，但也可以解決，可以買。唯獨有百分之十幾的房子，無論如何，碰都不要碰。
但百分之十幾的概率，落在一戶家庭頭上，就是百分之百的災難，法拍房的便宜，需要賭上人生的容錯率。
當騰房衝突、惡意租約、產權糾紛成為碰運氣的概率遊戲，號稱"專業排雷"的中介機構，成了購房者試圖抓住的救命稻草。
在看到網上那些踩雷案例後，李偉動過找中介的心思，但法拍房中介的收費標準要比二手房高出不少，李偉谘詢過幾家，常見的收費模式是，前期一次性支付一筆三到五萬元不等的服務費或定金，在成功拍下房子當天，再向中介支付一筆總金額5%-7%的傭金。按照他的購房預算，付給中介的錢就要十幾萬。
為了省錢，李偉幹脆辭掉工作，轉頭入職了一家法拍房中介公司，成為“臥底”，想要搞清楚法拍房中介到底是怎麽排雷的，學會了就自己去買房。
“我們相當於一家保險公司”
如今李偉的一天大概是這樣的：早上九點，在公司開晨會。十點多散會，和同事們喝茶聊天。中午吃完飯後，上網查看各大拍賣網站今日更新的房源，逐一發給客戶。如果有自己覺得合適的，就去小區踩踩盤。當然和所有銷售性質的工作一樣，絕大多數時間，“還是用來找客戶”。
不同於二手房中介壟斷了房源信息，法拍房的房源更加公開，均能在七大拍賣網上找到。找到法拍房中介的購房者，大多不是不知道哪有房、自己想要什麽房，而是不知道怎麽查、怎麽拍。法拍房中介提供的，某種意義上是一種谘詢服務。
如果一上來就說自己隻是要買法拍房，而不了解具體房源，大多出於一個原因，沒錢。
劉朝接待過預算最低的客戶，隻有不到三十萬，在新房和二手房市場幾乎不可能買到房。
郭斌遇到過一位阿姨，一家人曾經生意做的很大，名下有多套房產，後來資金鏈斷裂，房產抵押的抵押，變賣的變賣。不久後丈夫意外去世，隻剩下她和兒子。兒子沒有積蓄，甚至欠了不少網貸，有一個交往中的女友，到談婚論嫁的時候，女方提出沒有房就分手。
她一天打幾份工攢買房錢，既給人做飯，也幹清潔工，但去新房售樓部看了一圈，錢還是不夠。後來她在網上看到人們都說法拍房能撿漏，於是找到法拍房中介，唯一的訴求就是盡可能少花錢買到一套房子，讓兒子能成家。
說著說著，阿姨就哭了起來。這樣的情況在郭斌的從業經曆中並不少見。每一套法拍房背後都是一段血淚，而每一個來買法拍房的人，或許也都有無法說出口的難處。對他來說，被執行人隻是文書上的一句話，而購房者是坐在他麵前活生生的一個人，“買房的故事永遠比賣房的故事更多”。
● 2023年12月8日，上海，市民被二手房房價吸引。圖源：視覺中國
入職後，李偉最先學到的詞，是“前期盡調”。多位法拍房中介都表示，這幾乎是整個購買法拍房流程中最重要的一步。大到房屋產權有沒有問題，小到原房主人品怎麽樣，都屬於盡調的範圍。
如何做盡調，郭斌認為是公司最核心的機密，“不可能告訴你的”，但劉朝和李偉都認為，法拍房不存在“機密”，“如果要真是機密，房子的信息都不透明，你敢拍嗎？”
盡調這件事，也不存在特殊的渠道和手段，靠的依舊是人力，隻是因為這項工作細致繁瑣，需要時間精力，也需要學習成本，普通購房者很難做到。各項信息分散在各個機構和單位，查稅費要找律師，跑稅務局和房產部門；查案件信息需要與法院溝通；查水電欠費需要找物業……有時，還要拜訪街坊鄰居。
網上廣泛傳播的騰房困難的視頻，在中介們看來就是盡調沒有做好。如果法拍房是原房主的唯一住房，李偉會勸客戶慎重考慮，避免原房主抵觸情緒強烈。而如果出現有老人、孕婦、一大家子一起居住等，一般也會放棄。
顯性的風險之一還有長期租約。一些被執行人會在房子被法拍前簽訂長期十年或二十年的租約，試圖用“買賣不破租賃”來保住房屋。如果查到租約，李偉一般會勸客戶直接放棄。但郭斌覺得這其中存在協商的空間，隻要不是惡意租約，“都是可以談的，無非就是成本問題，加上這個成本買這個房還值不值得”。
如果盡調出現了紕漏，一些中介也需要為此付出代價。郭斌見證過一套各方麵條件都很不錯的法拍房，客戶原本想要參拍，但公司在盡調過程中發現房屋存在租約，同時涉及多次抵押，原房主還吃喝嫖賭欠人錢，最終勸客戶放棄。
拍賣當天，郭斌聽說這套房子被另一家中介指導客戶拍下，等到過戶時，才發現涉及一房多賣，無法過戶。根據合同，中介機構需要原價賠償客戶一百多萬。郭斌不知道這樣一套房子為什麽還要參拍，他猜測，是中介沒有好好做盡調，覺得房子沒有問題。
能不能順利收房過戶，也是劉朝覺得最能看出中介實力，真正將中介分出三六九等的一步。
他將市麵上的法拍房中介分為三類：一是如今所有二手中介也都兼職做法拍房，他們單純從法拍網上搬運房源信息；二是一些普通中介公司，服務費較低，提供前期的盡調，但如果涉及後續騰房交付，不會有明確的賠償的義務和責任，最多通過法院去做協調；三是比較成熟的中介機構，對騰房交付結果負責，精確到哪個時間點不騰房，就以約定好的金額來賠付。
盡管前期盡調能夠排除一些風險，但人的行為和心理充滿不確定性，劉朝時不時就會遇到原房主突然變卦的情況。有時是原房主覺得自己的房子剛裝修，拍賣價太低不願意搬走，那就好聲好氣商量，由中介賠償一部分裝修款。有時是遇上原房主孩子還在上學，表示可以搬走，但要等孩子畢業。劉朝便給原房主找了附近的房子，付了幾萬塊錢租金，找搬家公司，請一家人搬了過去。
這些藏在合同條款背後的斡旋，成了中介真正的生存技藝。至於互聯網上各種用於騰退的“旁門左道”，在實際操作中很少用到。
事實上，法院也一直有騰退的義務。去年10月最高人民法院發布了指導意見，明確了法院在執行拍賣中的騰退交付職責，嚴禁在拍賣公告中聲明“不負責騰退”。
但中介始終是另一道保險。“你買車要不要上車險？”劉朝這樣理解自己的定位，“我們相當於一家保險公司”，為法拍房的風險做兜底。
還沒拍到法拍房，先被中介坑了
和其他中介一樣，法拍房中介市場成長過程中，也不乏專坑買房人的黑中介。
簽約法拍房中介的第二天，買房人陳晨在微信上收到了中介發來的盡調報告。點開的那一刻，陳晨就覺得自己被騙了。
這是一份31頁的PDF，有6個章節，分別是說明、標的物法院處置情況及基本信息複核、重要提示、競拍建議、貸款政策及所需材料、現場勘探圖片。
他看過法院官網上的拍賣公告，這份報告中除去免責聲明、政策闡釋和流程相關的內容，有效信息基本都來自法院公告。他感到很憤怒，“太水了，我自己不會上網看嗎？”
這是一個位於成都市金牛區的標的物，對比法院的拍賣公告，報告中複核了法院公布的信息，重新梳理了產證、居住、租賃等情況，新增了一些實地勘察的小區照片。但陳晨並不覺得這值得他花3萬元。
回想起簽約的過程，陳晨覺得“滿滿的都是套路”。
起初，他並沒有想買法拍房。他在安居客上瀏覽二手房信息，看到一套位置和價格都很滿意的房子，便聯係了中介。電話中，中介沒有說這是法拍房，而是承諾房子能看，還有備選，先加上微信再說。在微信上得知是法拍房後，陳晨本想作罷，“當時對法拍房還很有顧慮”。但中介每天發“撿漏戰報”，他慢慢也對法拍房的價格優勢心動了。
幾天後，中介邀請陳晨去看房，但在看房前，中介先把他帶去了公司，先是在他麵前打開一個Excel表格，“先在電腦上看看房源，也了解一下我們公司”，再是把他帶進一個小會議室，裏麵除了中介，還坐了一位總監。中介說，如果今天簽約，傭金可以從5%打折到3%。陳晨動搖了，最終簽了合同，交了三萬元的定金。
更荒誕的是，陳晨此刻還沒有購房資格，想在成都買房需要連續繳納12個月以上的社保，陳晨還差3個月，而他最開始看中的那套房子，兩天後就要開拍了。
陳晨提出這點，中介回複說服務期9個月，“在這9個月裏總能給你拍到，等你有資格了再拍”，勸他趁現在有優惠，趕緊下手。
最讓陳晨感到受騙的是，不僅當天他們沒能看成房，在9個月服務期內，中介並沒有實際上帶他看過哪怕一套房。
● 圖源：視覺中國
他在網上分享自己的經曆，認識了一位該中介機構的前員工，在這位員工發給他的內部培訓資料中，有幾份標題為“從谘詢到邀約常用話術”“微聊話術”“接電話流程話術”的文件，裏麵有一句話術是，“看房是我們簽約之後，做盡調裏麵的一項服務內容，簽約了我們是可以在開拍之前單獨讓你看房的”，以此來誘導簽約。
事實上，法拍房中介並沒有帶看法拍房的資質。中介和個人購房者一樣需要打電話向法院指定的輔拍機構預約，由法院統一安排時間。中介向陳晨承諾的帶看，也是看同戶型的二手房。
不過，就算中介真的像話術中寫的那樣承諾，也沒有什麽問題。畢竟合同裏白紙黑字地寫著免責聲明：所有業務條款以服務協議及補充協議載明為準，私下承諾無效。
對於腦子一熱簽下的這份合同，陳晨同樣感到自己被深深地欺騙了，“說實話我們老百姓是看不懂合同的”。他找到中介，表達對盡調報告的質疑，要求對方重新給一份，卻收到一份一模一樣的報告，還說“我們的盡調報告就是這樣”。陳晨要求退款，中介沒有理他。
他又找了律師，想要走法律途徑。律師看過合同後，不建議他這麽做。一是合同中約定了爭議解決走仲裁流程，而走仲裁費用很高；二是合同中並沒有約定更具體的服務標準，按照合同中所寫，乙方以書麵形式向甲方提供《調查報告》，不論甲方是否予以回複，均視為乙方已完成委托拍賣的前期服務，中介實際上完成了服務。
陳晨堅持要提起仲裁，“當時也是頭鐵”。服務費總共才三萬，仲裁費和律師費就花了他九千，最後還打輸了。
想撿漏，沒那麽容易
法拍房的一端是斷供者留下的血淚案卷，另一端是剛需客押注的人生希望。2024年全國法拍房成交11.7萬套，較兩年前激增44%，但每套成交背後，都藏著無數個陳晨式的幻滅與妥協。
2021年，在和法拍房中介對簿公堂的兩個月後，他決定開始自己拍法拍房。他想，如果中介就隻能提供這種水平的服務，他完全可以做得更細致。
陳晨總結出了自己的一套方法：首先當然是看法院的拍賣公告。公告通常會附上裁定書的文件，如果公告寫的很含糊，就拿著案號給法院打電話，不想麻煩的話，就上購物軟件花9.9元請人代查，案件詳情、起訴書都能查到。
接著，就去小區實地走訪，給保安塞包煙，和鄰居聊聊天。如果要查欠費，就直接去物業，“一般法拍房都欠費，物業巴不得有人來給他交上”。最後，如果想看房，就去房源的上下幾樓，請鄰居幫幫忙，看同戶型的。
陳晨2019年來到成都工作，當時他所在的區域房價均價一萬四左右。到了2020年，房價跳到了一萬六七。他眼睜睜地看著房價漲起來，生怕接著還要漲。法拍房一周更新一次，他覺得房源太少了，等不及，同時也在看二手房。
2021年一整年，他都在不斷地看房。國慶期間，他每天睜眼就是開車去看房，一天看一個區，最多的一天看了七八套。
最接近拍下法拍房的一次，他在一場8個人參與的拍賣中出價三四次，出到了170多萬，略低於180萬的市場價。但很快價格被加到了190萬，這超過了陳晨的預算，他沒有再出手。
● 圖源：視覺中國
在看了成都地區那麽多法拍房和二手房後，陳晨有一個模糊的感受，其實法拍房並不像宣傳的那樣好撿漏。
這也符合中介們的觀察。法拍房真正的利差，反而大多存在於那些具有潛在風險的房產中，但普通購房者難以識別這些風險。在郭斌看來，法拍房的定價更加看重樓盤質量，是完全的買方市場，“隻要這個房子好、地段好、稀缺，很多人想上車還來不及，超出市場價很正常”。
在法拍房市場裏，沒有那麽多撿漏神話，有的隻是信息差包裝出的幸存者偏差。
最後，陳晨還是買了一套二手房。陳晨每個月工資到手一萬多，劃走8000元的房貸，生活變得捉襟見肘。剛買完房的一年多裏，他每天醒來想到的第一件事就是錢、錢、錢。
對於在高位上車這件事，他“買完的每一天都後悔”，但有時他又想到曾經看到的那些法拍房案件：被執行人在房價最高時高杠杆買了房，卻因生活發生變故最終斷供，房子被強製拍賣，但因為折價太多，還不夠還房貸。最終房子也沒了，卻還要接著還銀行錢。
陳晨安慰自己，我還不算最慘的。
