第二次大規模存量房貸利率調整迎來落實階段。
10月25日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行、交通銀行等大行，對符合條件的存量房貸利率進行了批量集中調整，將加點幅度高於-30BP的存量房貸利率，調整到不低於-30個BP。
這一政策的效果立竿見影。據業內人士表示，存量房貸利率下降後，近期北京等一線城市新房、二手房帶看量和成交量明顯上升。
此外，存量房貸利率第二次調整，提前還貸趨勢也在一定程度上有所緩解。騰訊新聞《潛望》從一家國有大行了解到，10月以來房貸提前還款人數，較政策出台前的9月減少了20%。
市場人士認為，近期房地產支持政策組合提振居民購房預期，疊加各地政府積極實施因城施策，房地產市場已經出現築底止跌跡象。
月供少了近2000元 總共節省40多萬
“我的房貸利率一下子降了85個BP，喜提近2000元的月供優惠大禮包，太開心了！”家住北京市海澱區的張一喜出望外。
目前，張一的貸款餘額為270萬，貸款剩餘期限25年，本次調整後，他的房貸利率從原本的LPR+55BP下調到LPR-30BP。據計算，張一的月供減少了約2000元，還款總額比調整前減少了40多萬。
據介紹，張一是在2022年9月購置的這套房產，當時因為需要養育兩個孩子和老人，需要置換一套更大的房子。為了改善居住環境，他賣掉了原本在北京五環外購置的首套房產，以40%的首付，5.25%（LPR+105BP）的利率在工行辦理了二套房貸款。2023年9月，張一的房貸利率下調為4.75%（LPR+55BP）。這次是他第二次享受存量房貸利率下調優惠，再次降低了他的還貸壓力。
“這次宣布調整前，我還準備去提前還款。”張一表示，因為近期出差比較頻繁耽誤了幾天，沒想到等來了存量房貸利率的消息。“這次下調的力度讓我感到意外，去年就調過一次，沒想到這麽快又調了，而且首套和二套是一起調降的。”
另外，工行的工作人員告訴他，等到明年初他的貸款LPR調整時，他的房貸利率還會進一步下降。
“為什麽我的房貸利率沒有變化？”
10月25日，各大銀行同時調整了存量房貸利率的調整，大部分符合調整要求的房貸借款人已經可以登錄手機銀行App查詢調整後的利率水平。
但同時也有部分用戶向騰訊新聞《潛望》反映，其名下的存量房貸利率並未作出調整。
“我一早就迫不及待地查了我的房貸利率，因為聽朋友說這次調整，房貸利率能降到3.3%。”來自西安的陳燕稱，一直記得自己的房貸利率是3.81%，所以非常期待能降到3.3%，但是查詢後發現並沒有變化。
同樣的情況，北京的周到也產生了同樣的疑惑：為什麽我的房貸利率沒有被調降？
據騰訊新聞《潛望》進一步了解得知，這兩位用戶的情形相同，均“不在調整範圍內”。陳燕的手機銀行App顯示，她的房貸利率為LPR-39BP，周到的則顯示為LPR-48.8BP。
在本次利率調整前，各家銀行均公布過調整需要符合的條件，存量住房貸款利率低於LPR-30 BP的不在此次調整範圍內。
因此，這兩位用戶均不符合條件，並不在此次調整範圍內。
值得注意的是，北京、上海、深圳地區的二套房貸及以上的存量房貸利率調整，還需要符合當地房貸利率政策下限的相關要求。也就是說，在這三地原房貸利率低於當前地方房貸利率下限的也不在此次調整範圍內。
據銀行相關信息顯示，北京的五環內二套房利率下限為LPR-5BP，五環外為LPR-25BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、鬆江、奉賢、寶山、金山區利率下限為LPR-25BP，其他區為LPR-5BP；深圳二套房利率下限為LPR-5BP。
還有哪些暫時不降的情況？
根據市場預測，本次存量房貸利率批量調整，將節省借款人利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億人口。
“不過，也有可能出現即使符合調整條件，暫時也還未調整的情況。”業內人士對騰訊新聞《潛望》進一步分析稱，“部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，但總體預計於10月31日前完成。”
據了解，此次房貸利率集中批量調整，將由銀行統一操作，絕大多數借款人不需要到銀行網點，也無須主動在網銀操作。 不過，按照此前中國人民銀行指導市場利率定價自律機製發布的相關倡議，本次調整的時間節點是在10月31日前完成，因此目前也有部分中小銀行尚未全部完成。
“另外還有幾種可能性，比如商住兩用房、商鋪的房貸，並不適用於此次調整；利率原本就比LPR-30BP還要更低；以及一小部分至今不願意轉換成LPR的固定利率用戶。”該業內人士表示。
“我在考慮去銀行申請將固定利率調整為浮動利率，因為我買房比較早，房貸利率一直都是3.45%，我查了一下，這次調整最終存量房貸利率會降到3.3%，對我來說當然是轉換後更劃算。”家住北京的蔣薇表示。
據她詳細查詢自己的手機銀行信息，如果她將固定利率轉為浮動利率，按照當前5年期以上LPR利率水平計算，她的房貸利率為LPR-15BP，這對於LPR-30BP的調整標準，她的房貸利率符合調整條件，仍有下降的空間。
據悉，蔣薇已經操作提交了相關申請，目前手機銀行客戶端顯示“審核中”的狀態。
銀行相關人士表示，當前還使用固定利率的用戶占比較低，一旦有人提出轉換申請，銀行方麵會及時辦理轉換手續。
調整“兩步走” 個體利率差異或較大
“本次存量房貸利率調整，僅是第一步。”業內人士指出，調整分“兩步走”。由於浮動存量房貸利率由LPR與加點共同構成，本次批量調整的僅是加點部分，“第二步”的LPR由中國人民銀行每月20日公布的最新報價為準，還有個影響因素在於“重定價日”。
因此，看似“LPR-30BP”的標準動作是統一的，但具體到個體，差異較大：有人降到3.9%，有人降到3.65%，也有人降到3.55%。
就今年而言，5年期以上LPR利率報價共調整過3次，分別在2月、7月和10月，共下調60BP。而根據重定價日的不同，存量房貸利率客戶還將迎來不同幅度的利率下調。
據騰訊新聞《潛望》了解，重定價日通常被分為兩種方式：其一是每年的1月1日，另一種是按照合同簽訂日期為重定價日。
如果借款人的重定價日為每年的1月1日，那麽不管本次是否符合存量房貸利率調整的要求，在2025年1月1日，其房貸利率都將跟隨LPR下調60個BP；如果借款人的重定價日為合同簽訂日，則其房貸利率就按照最新發布的5年期以上LPR報價進行調整。
例如，在北京購房的某借款人，100萬元、25年期的等額本息房貸利率是4.4%，利率調整以後變為3.55%，每個月可節省月供469元，總共節省利息超14萬元。考慮到今年5年期以上LPR累計下降0.6個百分點，房貸利率跟隨LPR重定價後降幅可達到1.45個百分點，利息還將節省更多。
