房貸利率持續下行，更多城市的首套房貸款不足3%。市場上的關注點在於，商貸、公積金貸款是否會出現倒掛（即商貸利率低於公積金貸款利率）？
在房貸利率比較低的廣州等地，目前首套房利率多在2.85%-2.9%。若再下調25個基點，則降低至2.6%-2.65%，低於五年以上首套個人住房公積金貸款利率2.85%。
“再降20多個基點（BP），我們就沒有盈利空間了，昨天也接到了窗口指導，要求房貸利率不得低於公積金貸款利率。”10月24日，有廣州銀行業人士稱。
而在LPR（貸款市場報價利率）調降的第二日（10月22日），一位國有大行廣州某支行人士表示，該行近期首套房貸利率為2.9%。“一般而言大概需要一周的政策落地時間，有房貸需求的客戶不妨再等等，利率有可能會再降低一些。”他稱。
另一位華中地區城商行個貸人士稱，這幾日，他所在的銀行也降低了首套房利率，不過相較於廣州，LPR減點較少，現在大概在3%左右。
監管數據顯示，截至2024年二季度末，商業銀行淨息差為1.54%，同比下降0.2個百分點，環比持平，仍處於曆史低位，並低於監管規定的1.8%的“警戒線”。
“短期來看，大部分城市的首套房利率會在3%附近徘徊，2.6%的利率對銀行的影響較大，除非有更多利好銀行的政策出台。”一位銀行業分析人士稱。
亦有人士稱，此次LPR的下調，或將推動公積金貸款利率的再次調整，帶動購房者購房成本的進一步下降。
房貸利率低至2.85%
不少城市的房貸利率跌破3%。有消息稱，首套房商貸利率更有可能低於公積金貸款利率。
廣州等地近期國有銀行、外資行的首套房貸利率在2.9%、2.85%附近徘徊。若繼續下調25個基點，最低為2.6%。
在廣州地區的多位國有大行、全國性股份製銀行、外資行人士稱，尚未接到繼續下調的通知。“銀行接到通知，首套房貸利率不得低於公積金貸款利率。”有銀行人士稱。
中國人民銀行信息顯示，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%。
即便不調整到2.6%，廣州2.85%的房貸利率在全國範圍中也較低。和其他一線城市相比，廣州的房貸利率政策更為積極。“5·17新政”以後，廣州率先取消房貸利率下限。
當天，廣州主要銀行就房貸利率達成共識：廣州首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。之前，廣州大多數銀行房貸利率執行政策為：首套首付比例不低於三成，利率不低於LPR-10BP，即3.85%；二套首付比例不低於四成，利率不低於+30BP。
10月18日，國家統計局發布商品住宅銷售價格指數月度報告顯示，9月一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點；其中，北京、廣州和深圳分別下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上漲4.9%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降10.7%，降幅比上月擴大1.3個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降10.3%、7.6%、12.8%和12%。
當前尚未取消房貸利率下限的城市僅有北京、上海、深圳等個別城市，以北京為例，此前執行首套、二套房貸利率分別為3.4%（LPR-45BP）、3.6%（五環外，LPR-25BP）/3.8%（五環內，LPR-5BP），此次調降後，北京首套、二套房貸利率分別調整為3.15%（LPR-45BP）、3.35%（五環外，LPR-25BP）/3.55%（五環內，LPR-5BP），其中，首套、五環外二套房貸利率也已低於此前曆史最低水平（3.43%）。
房貸利率是否進一步下降？
個人房貸利率與5年期以上LPR息息相關。2024年10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新版LPR報價：1年期品種報3.10%，上月為3.35%；5年期以上品種報3.60%，上月為3.85%。
整體來看，2024年以來，5年期以上LPR共計下調三次，共調降60BP，由年初的4.2%降至3.6%，下調次數、下調幅度均達到2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最高水平。
東方金誠預計，10月LPR報價下調後，將帶動企業和居民貸款利率更大幅度下調，進而激發實體經濟融資需求，促消費、擴投資，提振經濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，而且有助於促進房地產市場止跌回穩，能夠為順利完成全年經濟社會發展目標任務提供重要支撐。
“年內LPR報價可能將保持穩定。一方麵，9月政策利率下調幅度較大，四季度將進入政策效果觀察期，繼續降息的可能性較小。這意味著LPR報價的定價基礎會保持穩定。另一方麵，當前銀行淨息差處在曆史低位，這會製約報價行持續壓縮LPR報價加點的動力。四季度的重點是在10月LPR報價下調後，引導企業和居民貸款利率、特別是新發放居民房貸利率較大幅度下行。”東方金誠首席宏觀分析師王青等人稱。
10月18日，中國人民銀行行長潘功勝在2024金融街論壇年會上表示，預計年底前視市場流動性情況，擇機進一步下調存款準備金率0.25個-0.5個百分點。
王青等人判斷，展望未來，著眼於促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調空間。
“2025年LPR可能有30BP-40BP的進一步等幅度下調空間，預計12月支持性降準50BP以避免信用融資需求下行過快。”有券商分析師進一步判斷。不過，另有行業人士稱，預計2024年四季度，貨幣政策方麵的力度可能會繼續加大，進一步的降準降息亦有預期。
“各地房貸利率可能會進一步降低，具體水平將取決於LPR的調整幅度和各地政策的執行情況。”中信證券首席經濟學家明明稱。
