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一夜之間，一切都沸騰了！
臨近國慶，一線城市的北京，在最後終於也放出了大招。
總結起來就幾點：
降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準、加快構建房地產發展新模式等政策措施。
就在北京發布政策的前一天晚上，上海、廣州、深圳發布樓市新政，率先回應市場關切，提振市場信心。
9月29日晚，上海率先全方位響應監管層對房地產業發展的新定調，六部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，通知總結起來就3點：
首套房的首付比例，降低至15%，國慶開始施行；
外環外區域，個稅和社保調整為1年。
對於個人住房轉讓，和深圳一樣，增值稅從5年調整為2年。
隨即，廣州明確全麵取消限購，通知中寫道：
為深入貫徹黨中央、國務院決策部署，回應群眾關切，促進房地產市場平穩健康發展，經廣州市人民政府同意，取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。
這次限購政策調整後，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限製購房套數。
廣州之所以能在四個一線城市中力度最大，是因為廣州的房地產開發投資額，經曆了23個月的負增長，在底部盤旋得太久，此刻急需大口喂水。
當然我們也能從這次的政策可以看出，廣州是四個超一線城市裏對土地財政依賴度最高的一個。
2021年，廣州對土地財政依賴度高達107%，彼時北京、上海、深圳分別是29%、28%、19%。
相比起廣州，無論是深圳還是上海北京，政策的力度雖然有打開，但依舊還沒有完全放開，解扣子隻解了一大半，剩下的還得繼續看市場表現。
問題是這一係列大利好，將如何影響未來樓市？
在我看來，當下政策是基於樓市數據表現而做出的一係列鬆綁動作，三四年後，部分大城市可能依舊會再次收緊限購政策，畢竟長期看市場是有周期的。
在放開後市場在不久的將來還會繼續漲，但漲到高潮後最終還是需要政策出擊限購。
總的來講，本次一線城市樓市解扣子，大方向是樓市將很快築底、回暖，尤其是一線城市核心區的樓盤，在一波波利好作用下，肯定會將率先見底。
2
過去三年，房地產市場經曆了一段艱難的歲月。
北京、上海、廣州和深圳這些一線城市的二手房市場，普遍出現大跌現象。
在現在的經濟基本麵下， 一線樓市要想立刻企穩，難度極大。
一是一線城市中外環庫存高，新房去化困難，沒有外力，很難托住價格。
二是企業降薪裁員，高薪收入人群減少，打工人預期低。
三是新房價格，相對較高，普通人難以承受。
居民收入沒增長，想要穩住樓市，必須憋出大招。之前的文章裏，我給大家提過幾點：
1、加大收儲力度，通過中央發債，鼓勵地方資金進場收購新房，減少新房供應量。
2）擴大需求，放開限購，吸引全國各路資金到核心城市購房。
隻有從供需兩端發力，才有可能完成穩樓價。
本輪政策發力，正好是基於517之後，時隔四個月後的再次解扣，宏觀上是基於市場預期三季度經濟數據差強人意，疊加持續的低迷成交數據，讓地產板塊在過去幾年時間裏一直處於破淨狀態，大批房企遭受暴雷，股價重創。
根據統計，在924之前，有超60隻地產股處於“破淨”階段，麵臨退市的更是一大批。
雖然最近資本市場強強表現，一方麵也是基於924之後的持續大招輸出。
924利好政策之下，房地產板塊大漲，節前一個交易日甚至超90%的地產股漲停。
這一次是狠狠的下了猛藥，才真正有了療效。
但在924之前，這一切都還需要“白衣騎士”們輸血救場。
3
前不久，中國奧園公告，中東投資集團Multi Gold Group Limited將成為公司新的戰略投資方，並取代郭梓文成為第一大股東。
中國奧園在中東大哥的加持下，久旱逢甘霖，股價一度飆升140%。
這也是今年第二家被中東資本投資“抄底”的房企。
從去年開始，部分外資企業如嘉裏建設、香港置地等開始在一線城市投資地產項目，中東的資本也參與其中，摩根大通在二級市場購入碧桂園的股份。
這些行為，與之前的高價位相比，現在的房地產價格已經下跌不少。
除了抄底房地產，資本市場也同樣被外資重視，9月25日，高盛火速推出策略報告，高盛認為，非常規的政策顯示了政策製定者的決心，投資者可買入股東回報主題，A股的戰術性反彈帶來的配置機遇或已來臨。
Choice數據顯示，截至2024年半年報/二季度報，持有A股證券數量的前20大QFII投資者持有的A股流通證券數量達1057隻，相比一季度增加142隻，持股市值達583.96億元。
其中，高盛、摩根士丹利在二季度“逆市抄底”，兩家外資投行持有A股證券數量分別達到264隻、130隻，持股市值分別達30.8億元、26.69億元。
眼下的中國資產，不論是房子，還是二級市場，都在被外資偷偷的買進。
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外資抄底買入，自然是增加了市場信心和熱度。
當美聯儲降息，中國隨即放出政策大招，開啟轟油門模式時，外資已經從逃離變成了超買的多頭。
現在，隨著超一線城市限製的放開，購買力將大大提升，比如上海，根據市場專業人士測算，光是“外環外家庭/單身購房社保年限從3年改1年”這一條變化，大概就能釋放213萬張房票。
最終哪怕隻有5%的人為了剛需自住買房，也是10萬級的購買力！
為什麽一線城市要開放外環？在市中區，核心地段的豪宅，富豪都已經到了搶都搶不到的地步。最近上海的翠湖天地，開盤就賣光了，一天收入就是119個億。而外環外的房子，賣給誰呢？自然是賣給外地的打工人。
對打工人而言，隻要能買上外環外，高低也在上海落腳了。隻要能買上深圳寶安、龍崗、龍華這些區域，也算是半個深圳人了。
全麵放寬一線城市的購房限製，無疑是向市場發出了提振房地產市場的最明確信號。
長期看，房地產在金融資產中地位十分重要，它不僅牽動著複雜的產業鏈，還對國家經濟的發展產生深遠影響，同時也是很多家庭財富的基石。
但房地產這幾年的下跌，稀釋了百姓的資產，老百姓資產縮水，消費信心嚴重不足，最終經濟呈負螺旋。
數據來源：東方財富
但眼下，隨著高層再一次召開經濟會議，會議明確指出房價要“止跌企穩”，給市場非常明確的信號。
今年隨著政策持續放出大招，外資、國有企業，資金都在紛紛跑步入場。
很明確，房地產新一輪春天，已經不遠！
向上的號角已經吹響，後續還有更多的大招落地，從今天起，房地產的底部正式確定，要買房的朋友可以看起來了。
尤其是要購買全國核心城市的朋友，抓緊進場，可能這是最後的低價買入機會。
