2024年9月29日晚21:34分上海出台進一步樓市調控
我想以後我們再提到這個政策會非常順口拎出9·29滬七條這樣的關鍵詞
因為這次調控之核心、尺度之重磅足夠撐得起上海調控裏程碑這三個字
我也是頭回追熱點追的分不清重點，因為每條都是重點，每一條
為方便大家更好理解，我還是要穩住激動的手先為大家做張圖對比下政策前後
整理自929政策原文
這內容熟悉又陌生，熟悉的是前期市場就有傳言放開限購，陌生的是沒想到尺度這麽大
01
我們先來掂量下滬七條每條到底什麽分量
很多時候我們看著政策隻能說句哇塞，這次我們就來量化下到底哇塞在哪
七條裏可量化的有三條，也是相對更重要的三條
外環外家庭/單身購房社保年限從3年改1年大概釋放213萬張房票
我們可以從非滬籍人口-外環外非滬籍人口-各年齡段占比匡算新政影響人群
數據來源©上海第七次人口普查，其中”外環外非滬籍人口“為浦東、閔行、寶山、嘉定這些絕大部分位於外環外以及金山、鬆江、青浦、奉賢、崇明這類全部位於外環外的區域的匡算結果
寬泛看這364萬人就是這條政策的靶向人群，這其中28%左右單身人群，72%左右的家庭人數，加起來就是213萬
當然這其中購房年齡以及是否有購房意願都未知，但各位至少可以看到政策輻射人群大概多大規模
第二條非滬籍居住證標準分+社保滿3年相當於釋放117萬份購房名額
我們可以從非滬籍繼續入手，然後從其中的家庭人口占比，以及居住證入手可以看到
數據來源©上海第七次人口普查，注意，其中擁有居住證非滬籍家庭人口按“全市每10萬人本科及以上學曆人群占比”匡算
居住證三年問題不大，關鍵是標準分（120分，基本本科就可以達到），而全市每10萬人口中本科及以上學曆占比36%，那就是271萬人
按上海市戶均2.32人計算，這就是117萬左右份購房名額
同樣還是匡算，不是本科也可以努力讓居住證達到120分，有購房名額的也不見得會買房，但可以看到政策輻射人群在什麽量級
頭回看到居住證出現在調控政策裏，也頭回覺得居住證的用處可以這麽大
第三條我們看看房子，增值稅免征年限從5年改2年這又什麽量級
巧了這數據我們也有，按掛牌房源看上海全市二手住宅中滿二房源占比約在45%
也就是說接近一半的房源瞬間從增值稅負擔中解放，中外環和外環外的房東最快樂，因為這裏的滿二房源占比最高
數據來源©上海鏈家
而不管哪裏的房東未來都不用再理會144平這件事了，因為上海即將取消普宅和非普宅標準，所以這條輻射範圍是全部
另外降低存量房貸以及降低首付門檻這倆也是幹貨，也都和9·26政治局會議一一呼應
總的來講這是次對全市房源、近半房東、以及以百萬計算的購房需求的輻射範圍
無論是人群範圍還是寬鬆力度都來到罕見水平
我覺得今晚中介們發給客戶的那條消息開頭一句很貼切
昨晚我們見證曆史了
02
為什麽這麽出
我們嚐試看看繞到政策背後去看看為什麽這麽出
樓市紛繁複雜條線眾多但各位可以放心食用的一點是所有政策背後都有自己的框架，都有自己的深度推演邏輯
而這次推演的邏輯最大背景就是當下市場，我從數據角度提供3個關鍵點供各位參考
政策離不開外環外
而這也是今天上海新房、二手供應&成交結構占比最高的地方
我們在今年1月上海放開外環外單身限購政策的時候有過相關統計
近7成的新房供應、近4成的二手掛牌都來自外環外、近7成的新房成交、近5成的二手成交都來自外環外
這樣的數據結構如果是你你會怎麽做
經濟基礎決定上層建築，同理市場基本盤決定上層政策如何架構
去庫存依然是政策出發點之一，於是外環外被框架性突出了下，未來也大概率如此
從需求端看鎖定外來常住人口才是根本邏輯
這個結論大家都知道，但很少人看到這會如何影響上海未來樓市政策
就是調控對象裏外來人口越發占據主導
接近2500萬的常住人口裏，1047萬來自外地，占比42%
©上海統計年鑒
這部分人相對滬籍人口還更年輕，正是有住房需求的時候，所以非滬籍人口無論是單身還是家庭都會成為上海樓市調控的主力人群
樓市來看上海也已然是全國人民的上海
產品類型看二手一己之力決定上海樓市流動性
這次政策裏從增值稅免征年限放開到非普標準的將要結束，再到存量房貸利率調低，二手市場似乎是那個更被調控偏向的地方
我跟各位說一個數據各位就懂了，上海新房和二手的成交比例差不多在1:3
哪怕這兩年徘徊在1:2左右，也絲毫不妨礙上海樓市流動性的重任落在二手市場之上
跟股市有著某種類似，流動性意味很多很多
這也是為什麽我們在分析二手市場的時候會忘不了那句二手興樓市行
這三點別說現在，未來也離不了這個基本盤
03
也希望各位能看到一些正在發生的結構性改變
這次滬七條雖然隻有七條但每條如果相互連接以及跟近兩年政策進行時間線上的前後串連，你會看到一些重大節點
首先今年應該算是上海”豪宅元年“
怎麽理解這句話呢，就是若幹年後當我們回顧樓市你大概率會有豪宅成交在新房和二手市場的前後差異
今年新房豪宅成交炸鍋了，從中海順昌玖裏到這幾天的翠湖天地六期，上海新房豪宅炸鍋的背後是濱江段和新天地板塊供應井噴
但別忘了這類客群的強置換性，就是賣掉二手買新房
這時候你去看這兩年新政你會發現
普宅和非普宅從去年放鬆到144平到現在即將取消，惠及對象就是二手市場的高總價大麵積豪宅
前者在去年12月放鬆，帶來相應二手市場豪宅成交高峰，後者我們接下來期待下
增值稅免征從滿5年改為滿2年，本質上是減少購房成本，但這點其實作用更大的也是豪宅
豪宅在市場上行階段漲幅大於其他產品，同時標的體量偏大，有的一兩千萬豪宅的增值稅動輒可以上百萬
現在免征年限的修改這點也會影響接下來豪宅市場，豪宅房東們也可以動起來了，尤其是前灘這類涵蓋大量滿二房源的板塊
你會發現從供應端到成交端，上海正在一步步降低豪宅限購、限售、流通的門檻
其次還可以看到上海的“落戶元年”
這條嚴格意義上跟樓市沒關係，但上海落戶寬鬆趨勢實在越來越明顯
這次新政裏我們居然看到居住證家庭居然可以和上海滬籍家庭居然在樓市平起平坐了，我人生也頭回想去找找自己的居住證
2021年開始上海的落戶人數已經來到曆史新高
但沒想到後麵一年高過一年，今年1-6月落戶人數已經超過去年同期
在上海，落戶這件事會變得越來越NICE
這是趨勢，今天的樓市政策就是一種身體回應
還有一點也是最近快被我說爛的一點，就是市場化
限購放鬆、門檻降低的背後是為市場做增量，但別忘了市場化的市場原本就沒有限購，與其說做增量，倒不如說是一種回歸
也許未來市場有新變化，但目前看從去年9月認房不認貸、到12月普宅放鬆、再到今年1月外環外放開單身限購，再到今年5月放開單身限購（擴至外環內二手），再到今天限購在一點點弱化
還記得9·26中央政治局會議裏關於外資限製放寬麽，差不多道理，適當的時候把市場還給市場
各位若幹年再回頭看看這三點，說句上海樓市未來格局正在改變不為過
04
前天我剛追完政治局會議的熱點就有中介給我電話說：姐你等著吧，上海就要出政策了，放下電話就看到這個消息滿天飛
所以這兩天說實話也在備戰狀態，時刻關注
昨天的消息更為明確了但過了六點還沒政策出台，就當我準備洗洗睡的時候九點多來政策了
九點發布的政策，我第一反應是不想我追熱點（開玩笑），但背後我想更真實原因是這座城市需要一點點勇氣跟魄力
而這次也是真的拿出來了
