傳聞中的存量房貸利率調整終於落地了。
趕在24日開盤之前，央行、金管總局、證監會聯手放大招。在金融支持經濟高質量發展的發布會上，央行行長潘功勝表示將降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層麵的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%。
潘功勝表示，此次存量房貸利率下調預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。
根據媒體測算，當前存量房貸平均利率大約在3.92%，此次降低50個基點，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬元。
此外對於存量房貸跨行轉按揭安排，潘功勝表示，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
金管總局局長李雲澤表示為支持剛性和改善型的住房需求，金融總局將配合人民銀行積極推進委托降低存量房貸利率，減少居民房貸支出，提高人民群眾的獲得感，同時進一步推動城市融資協調機製落實見效，打贏保交房的攻堅戰，促進房地產市場平穩健康發展。
各大商業銀行此次總共損失了6.3%淨利潤
值得注意的是，個人住房貸款依然在銀行信貸資產中占據著重要的地位，占比超過全部貸款總量的20%。在存量房貸利率下調刷屏的同時，作為銀行優質信貸資產個人住房貸款，存量房貸利率的下調勢必會對商業銀行帶來重大影響，最為直觀的就是各大商業銀行每年總共將損失掉15000億元房貸收入。
而據金融監管總局數據顯示，2023年商業銀行淨利潤2.38萬億元，這也意味著與去年相比，各大商業銀行此次總共損失了6.3%淨利潤。
據中國銀行研究院此前測算，存量房貸利率下調50BP（0.5個百分點），則將導致銀行淨息差降低7BP，營業收入下降3%，淨利潤減少6%。2024年第二季度，商業銀行淨息差為1.54%，同比下降20BP，已經降至有統計以來最低水平。也就是說，除非存款成本有同等甚至超額下調，否則銀行，尤其是存量房貸占比較高的銀行，會麵臨更大的壓力。而2024年上半年，多家銀行營收、利潤均出現負增長，便與淨息差承壓有關。
華創證券表示從短期來看，本次存量按揭貸款利率下調對25E銀行的息差和淨利潤的負向衝擊較大，假設本次存量按揭貸款利率平均下調50bp，25年初1年期/5年期LPR均下調20bp，並考慮25年初按揭重定價，則分別對24E/25E的息差影響為-1.8/-17bp，對淨利潤的影響分別為-1.52%/-14.5%。
8月9日，金融監管總局發布2024年二季度銀行業保險業主要監管指標數據情況，其中提到我國商業銀行淨息差為1.54%，與一季度持平，仍低於淨息差1.8%的“警戒線”。
為了保證銀行體係有充足的子彈，李雲澤在國新辦新聞發布會上表示，將對6家大型商業銀行增強核心一級資本，按照統籌推進，分期分批有序實施，持續督促大型商業銀行提升精細化管理水平，強化資本約束下的高質量發展能力。
個人房貸不良率上升
在銀行淨息差承壓的同時，上半年個人住房貸款出現了規模下降、不良率的上升勢頭。
據統計顯示，截至6月末存量房貸規模為37.8萬億，央行8月30日發布的《2024年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款餘額37.79萬億元，同比下降2.1%。而央行此前發布的《2023年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2023年末，個人住房貸款餘額38.17萬億元，同比下降1.6%。這意味著，今年上半年，個人住房貸款餘額減少了3800億元。
A股上市銀行2024年半年報數據顯示，截至二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款餘額25.49萬億元，相比年初淨減少3254.71億元。今年上半年，郵儲銀行是國有大行中唯一實現個人住房貸款增長，工行、建行、農行、中行和交行的個人住房貸款餘額均較上年末出現下降。
截至6月底，建設銀行的個人住房貸款餘額6.31萬億元，較上年末減少764.66 億元，降幅1.20%；農業銀行個人住房貸款餘額從2023年底的5.17萬億元，減少至5.07萬億元；交通銀行2024年上半年個人住房貸款餘額較上年末減少16.73億元，降幅0.11%；中國銀行個人住房貸款餘額從2023年末的4.79萬億元減少至4.75萬億元
需要注意的是，在個人住房貸款中出現了良機分化的情況，一部分人選擇提前還貸導致住房貸款出現規模下降，還有一部分人房貸出現了逾期的情況。
在42家上市銀行半年報中有21家銀行披露了半年度個人住房貸款的不良率，其中19家出現不同程度的提升，按照平均值計算，21家銀行不良率提升了0.1個百分點。
六大行方麵，除了郵儲銀行實現了個人住房貸款不良“雙降”之外，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行和交通銀行等五大行個人住房貸款的不良率均出現上升，不良率分別上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11個百分點。從絕對值看，截至6月末，六大行中工商銀行的個人住房貸款不良率最高，為0.60%，交通銀行的個人住房貸款不良率最低，為0.48%。
此外，青農商行、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行和渝農商行的個人住房貸款不良率均超過了1%，分別為1.33%、1.25%、1.12%、1.08%和1.05%。
41BP的“加點利差”就此被填平
今年以來，央行兩次下調5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層麵首套、二套房貸利率下限。目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，還有部分城市首套房貸款利率降至3%以下。在廣州，華潤銀行首套房貸利率可低至2.89%，與公積金2.85%的利率幾乎持平。
此次存貸利率平均降幅大約在0.5個百分點左右，也誠意滿滿。據天風證券宋雪濤此前測算，今年二季度，新發行房貸的平均利率是3.45%，也就是說，新舊房貸的利差有76個BP。當中有35BP是“臨時利差”，主要原因是目前大多數存量商業性個人住房貸款的重新定價周期為1年。
今年5年期LPR已經累計降息35bp，明年初存量房貸利率會隨著一年一度合同更新而下調。剩餘的41BP是“加點利差”。主要原因是房貸利率換錨後的“加點”保持恒定，不能跟隨新房貸合同的加點水平下調。
而如今41BP的“加點利差”就此被填平。
對於此次存量利率下調的具體時間，中國人民銀行行長潘功勝也提醒民眾：“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備，估計銀行很難馬上給你辦這個事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。
不過，目前有銀行工作人員透露已在進行係統調試。
